《调查清样》—撰文 | 文一刀

进入正题之前先回忆一件地产往事。1994年1月3日, 《羊城晚报》刊登了一则碧桂园的广告，版面最右边一行大字：可怕的顺德人，其中“怕”字做了放大处理，左边是几行文字：“顺德人发达三大奥秘： 识做、搞掂、坚嘢；昨天, 顺德人撑起了广货北伐主力军团的大旗——坚嘢!今天顺德人要用财富栽培出智慧之果——识做！在珠江三角洲的黄金点——碧桂园, 可怕的顺德人将要搞掂一个跨世纪、超国界的文化工程……”。广告已右下角一行文字留下一个宣念：请留意6日本报本版。

两天之后，这个宣念以格式类似内容不同的第二篇广告给出了答案，版面右边与之前相同，左边文字内容予以更新，其前两行文字读起来有点像对联，上联是“顺德人发达三大奥秘： 识做、搞掂、坚嘢“，下联为：”广东碧桂园学校成功三大保证：天时、地利、人和“。文字末尾还写明了一个宏大目标：培育跨世纪、超国界人才。以此告诉人们第一次广告所说的“跨世纪文化工程”即“广东碧桂园学校”。

１月13日，“可怕的顺德人”广告第三次出现，这次主要是宣布“向全国礼聘教师”。1月25日，第四次广告称：“中国古谚云，富不过三代。今天向成功人士进言：要使事业有续，最明智的投资莫过于投资子女。儿女需要什么？孩子在呼唤什么？做父母的最明白！”还打出了要把碧桂园学校办成“21世纪经济大潮中的黄埔军校”的口号，并公布了碧桂园学校的办学方案与招生条例。

那时候，这样的广告虽然设计粗糙但却极富煽动性，在挑动国人对下一代教育敏感神经的同时，碧桂园将”以办学带动楼盘销售“的想法成功变成了现实，盘活了危机重重的项目，也给楼盘推广史上留下了一个经典案例。

24年后，这种”借办学促售楼“的方法被阳光城借用到陕西延安，在混搭了特色小镇的番号后炮制出一幕”伪教育小镇“的乱象，从中看不到与诚信经营有关的与时俱进，只能感受到由急功近利灼烧出的一场”得其形而忘其神的照猫画虎“。

2017年9月19日下午，在延安新区开发公司四楼会议室举行了一场俭朴的签约仪式，由延安新区开发公司与阳光城集团陕西实业有限公司、北大培文教育管理中心签订了三方合作合同，准备共同开发的项目名为：延安北大阳光教育小镇。

签约仪式上蹦出的这个新名词——教育小镇是层出不穷的各类特色小镇的又一新面孔。这个概念对于国人来说应该是既熟悉又陌生：熟悉是因为过去十多年里，各地都已经建立了很多大学城；陌生是因为教育小镇和大学城又有所不同，大学城仅仅是在离市中心较远的某一特定区域建设几所或多所大学，而教育小镇则是由新型城镇化与教育事业、产业升级结合之后催生出的特色小镇。

以文旅、科技、健康、养老、时尚、体育等名目搞特色小镇是近年来各大房企趋之若鹜的一个领域，像华夏幸福、华侨城都抛出了要建设“百座特色小镇”的口号，而碧桂园、绿地、绿城、蓝城等则均将特色小镇视为集团发展的重要板块。

发展特色小镇的政策精神本是希望实现以“四宜一体”（宜居、宜业、宜游、宜学）、“三生融合”（生产、生活、生态）为核心的产城融合模式，因此特色小镇首要前提是产业导入、产业投资，在此基础上形成人口、活动的重新聚集，最终形成新型城镇。而对于房企来说，当高举打造某种产业主题的特色小镇时，最大的算计之一则是可以低价拿地。

理论上，给某个区域投资或引入一定规模产业后，可以实现提供就业、催生财税、资源聚集等效应，而这些效应对地方的吸引力之巨足以令房企在以投资建设特色小镇为名的拿地谈判中处于相对强势地位，或者内外勾连共谋时能有个冠冕堂皇的说辞。双方一旦牵手，往往是一次性谈妥底价，化整为零，分批次获取土地，而且有定向招拍挂等定制出让条件，最关键是达成的地价会相当优惠。

比如阳光城与延安方面搞出的这个教育小镇，在签约完成7个多月后，于2018年4月20日正式完成相应地块的招拍挂，阳光城以合计人民币10.18亿元的最高有效报价竞得五幅地块共720亩的国有建设用地使用权，平均每亩141万元人民币。

延安新区当年是削山建城，造地成本较高，每亩造地成本约80万元人民币，根据延安新区发布的相关信息，新区的填方区在2018年初的地价已经超过了320万每亩。

而阳光城取得的地块位于延安新区的核心地块，与延安市政府距离不过百米，其之所以能以每亩不到市场价一半的土地价格拿到核心区域土地，主要原因就在于打着建设特色小镇的旗号。

如果确实是依据特色小镇发展的政策要求实施开发建设倒也罢了，但阳光城与延安新区联手搞得这个所谓教育小镇实际却是个“李鬼”。

2017年底，国家发展改革委联合原国土部、环境保部、住建部等四部委印发了关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见，其中着重强调，要适度提高产业及商业用地比例，鼓励优先发展产业，防范“假小镇真地产”项目。

此后各地对特色小镇建设中产业投资与房地产投资比例都进行了相关规定，比如西安出台的“特色小镇创建导则（试行）”中提出：“每个特色小镇原则上3年内要完成固定资产投资30亿元以上（商业住宅项目和商业综合体项目除外），其中特色产业投资占比不低于70%”。

而延安北大阳光教育小镇的投资比例是多少呢？延安新区公布信息显示如下：“该项目总用地面积约756.16亩，总概算投资约39.6亿元。其中：住宅、商业用地面积约548.37亩，概算投资约33.3亿元；教育建设用地面积约207.79亩，概算投资约6.3亿元”。以此计算，房地产投资在这个教育小镇项目总投资中所占比例高达84%。

不仅如此，支撑这个所谓教育小镇的部分只不过是一所“从幼儿园到高中的一贯制民办学校”，这种规划也与真正教育小镇的内涵相去甚远。

教育小镇的国际标杆是牛津、剑桥、普林斯顿、纽黑文，这些地方历史上因势利导早早就完成了从立学到立镇再到立城的发展，可惜这些例子与国内现实相比的确有些遥远。

看几个比较接地气的国内教育小镇规划，比如温州洞头区教育小镇的规划是这样的：“包括康养高教产业区、教育行业研训区、基础教育产业区、休闲文创区、旅游度假产业区、海上休闲运动区等六大功能区块，重点布局教育事业项目6个、教育产业项目9个，涵盖了从学前教育到高中再到大学的完整教育体系，形成基础教育、教科研训、职工疗养“三中心合一”布局”。

四川新鸥鹏教育小镇则是：“有从幼儿园到高中的K12名校（中国教育巴川系），更有集聚数百家培训机构的教育MALL，打通教育上下游产业链的教育产业园，以及教育广场、教育公园、游学商业街等教育内涵丰富的教育产业。完全按照5A级景区打造，规划有1000亩的学校，其中600亩的教学用地，400亩的湖景资源，还有约5公里的滨湖观光带，致力于打造田园式自然学校示范小镇”。

另外，搞教育小镇还需要有一定先天基础。目前国内已知的教育小镇或是依托一个教育基础坚实、特色鲜明的区域，或是由某家长期实践于教育行业的机构或企业。而这两项，在延安北大阳光教育小镇中都难以找到，它不过是给500多亩房地产配套建设了一所一贯制的大学校，这不是教育小镇而是配套有学校的地产楼盘而已。

其一手以教育小镇为名低价拿地，另一手又大玩当年碧桂园借办学来卖房的噱头，在延安房地产价格普遍每平米5千至6千的情况下，一跃而以每平米8千往上的姿态横空出世，从这一点来看，阳光城也算是将24年前碧桂园的“凶猛”发扬光大了。只是可怜了老区群众，在一些地产商眼里，也许延安人依然不过是“人傻、钱多”而已。

值得注意的是，2017年5月北京已出台《关于进一步促进和规范功能性特色小城镇发展有关问题的通知》，严禁房企借特色小镇名义开发大规模商品住宅。此后中央也再三重申特色小镇的发展严谨盲目引入房地产模式，因为这将会令特色小镇演变为地产一业独大的局面，导致特色产业难以发展，并为当地带来大量的小镇库存。

就在不久前，《湖南日报》连发数篇社论直指地产乱象，其中第二篇的题目是：“不能让长沙成为投机者的乐园”。若以此文为鉴，很容易让人心生一问：那延安呢？