01

今天，我主要想说说政务天鹅湖。

但在此之前，我们不妨先想一个问题：

那就是，什么才是一座城的「超级底盘」？

其实这个问题，业内早已讨论过。他们对此的定义是：超级底盘是一座城市顶尖商务、顶尖商业、顶尖地标、顶尖酒店、顶尖居住、顶尖自然等各类顶尖公共资源汇聚而成的庞大矩阵。

拍摄：cyc

基于这种定义，业内普遍认为：

一座城市会有无数个楼市板块，但超级底盘最多只有一到两个。

聚焦到合肥，天鹅湖板块便是这座城无可争议的超级底盘。而且我敢说，在未来相当长一段时间内，都不会有能够匹敌天鹅湖板块的存在。

虽然官方曾经尝试过，用大手笔再造一座城市封面。但很可惜，随着地产黄金时代的一去不复返，再加上恒大、宝能两大卧龙与凤雏的搅局摆烂，曾被合肥寄予厚望的环湖CBD板块，就此一蹶不振。

原滨湖环湖CBD板块效果图

说好的宝能“七剑下天山”，说好的恒大518，成了我们叹惋不已的城市传说。曾经，我们一度以为这将会是合肥的下一座超级底盘，但终究，它还是成了一抹落地无声的城建泡影。

于是，我们只能将目光重新落回到政务天鹅湖。

10余年过去了，这里依然承载着合肥的进阶希望。

02

合肥不相信眼泪。

吃一堑长一智的官方，在对天鹅湖板块如何实现新一步进化这件事上，变得史无前例地谨慎起来。为此，近些年来，官方出手做了两件事。

第一，对住宅地块实行现房销售。

2022年，位于万象城东侧的政务821地块被官方摆上了货架。该地位于天鹅湖板块东南侧，举步即可到达合肥奥体中心、天鹅湖公园、匡河公园、合柴1972等地。

说它「寸土寸金」，可谓实至名归。

而为了避免恒大、宝能的悲剧再度上演，在当年“打造长三角一流文化商务CBD”的口号下，官方亲手为这块地套上了一层“现房销售”的开发紧箍。

或许在顶层视角中，不如此，不能从源头保证地块的落地品质；不如此，不能让房企跳出短期营销视野，从而以破釜沉舟之势，给天鹅湖带来一座领先时代的住宅精品。

事实上，官方这一步走对了。

伟星T10实景图

回过头来看，虽然两年多过去了，合肥住宅已历经数轮内卷进化。但是即将破土而出的伟星T10，我们仅从其流光溢彩的大玻璃铝板立面，就能恍惚窥见天鹅湖下一座住宅封面的冉冉崛起。

在城市超级底盘之上，耸立自己的美学灯塔。

这对于任何一家房企而言，都是难以抵挡的巨大诱惑。我想，只要伟星还有一颗攻略合肥的战略雄心，ta就一定不会错过这次机会。

03

众所周知。

雄踞政务天鹅湖的超级底盘，从来都不是完全体。

继22年出让政务821号地块之后，占地高达360余亩的红四方地块，便成了摆在合肥官方案前的“老大难”。

体量大、业态多、且开发难度高——如何让这片巨无霸地块平稳高标落地，需要操盘者狠下一番功夫。

图/合肥楼市

而且，官方还有另一层隐忧。

当时间步入2024年，合肥大批二手房集体遭遇资产大跳水。连跌20个月的市场阴云，让众多板块面临泰山压顶般的贬值危机。

以滨湖省府的万科蓝山为例，其二手房成交价一度冲到3.8万/㎡大关。然而去年7月，小区成交均价跌至不足1.9万/㎡。

所以，身处时代洪流之下，作为城市掌舵者，如何守住顶级板块价值，夯实市场价格秩序，为合肥的城建叙事注入更多信心，便自然而然成了手头红四方地块的底层出让逻辑。

于是，便有了官方的第二次出手。

2024年12月19日，合肥轨道与合肥建投联手上演了一场“上甘岭战役”，以超40%的惊人溢价率，强势抵住了金茂、华润等外来房企的“捡漏”意图。

其中，红四方地块被合肥轨道以3350万元/亩的绝对高价竞得，楼面价27916.7元/平，直接打破单价最高纪录，一举成为合肥新地王。

至此，天鹅湖终于完成了最后一块拼图。

而且还是被更加让人放心的“自己人”拿到。

耗资60多亿的合肥轨道，接下来的任务，将是以“官方代理人”的身份贯彻顶层意志，为这片流光溢彩的城市超级底盘，带来足以引领长三角的一流临湖住宅与商业天际线。

责任重大，不容有失。

04

等来了伟星，等来了合肥轨道。

自今年起，这里终于磨刀霍霍迎来新一轮进阶。

2025年2月，合肥天鹅湖片区传来重磅消息：天鹅湖东地块代建河道绿地景观设计大赛正式启动招标！而该地块，正是原红四方地块。

作为合肥万亿GDP战略下的封面级工程，天鹅湖的升级不仅是城市界面的焕新，更是合肥向“滨水经济”转型的关键一步。

据悉，本次招标内容旨在为代建范围内的滨水空间，进行城市形态、桥梁方案、河道绿地景观等的一系列方案设计。

近些年，滨水场景开始成为国内城市消费塑造异常火热的战场。北京、上海、南京、苏州等城市，纷纷提出发展水岸经济，广东等地也提出滨水经济带，商业消费空间开始更多地与滨水空间相复合。

合肥，刚好赶在了风口之上。

从高空俯瞰，十五里河自天鹅湖蜿蜒而出，流经合轨红四方地块，与熠熠闪耀的伟星T10隔路相望。这片滨水地带，伟星负责住宅美学的天际重塑，合肥轨道则肩承住宅与商业的双重迭新。

一个是现房销售，一个是官方承建。

曾经遭遇重创的顶层掌舵人，以两种思路，从根本上消解了滨湖环湖CBD板块的发展阴云。

写在最后：

天鹅湖，向来是我们翘首以望的超级底盘。

如今，ta只剩最后两块拼图等待呱呱落地。

此次招标事件，吹响了天鹅湖走向最终进阶的时代号角。与此同时，从伟星近期声势密集的宣发动作不难看出，伟星T10有望于今年落地面市。

这也意味着，天鹅湖是否还能再度迸发出令人惊叹的板块活力，是否还能为这片国际会客厅添上崭新一笔，我们很快就能看见答案。

怎能不期待。