非常出乎我的意料。

可能很多人都发现了，自今年开始，几家地方国企平台纷纷开始了产品转型。这波转型潮中，他们将目光聚焦到了此前鲜少涉足的高改赛道。

众所周知，在过去的楼市版图中，以合肥城建、合肥轨道为首的地方国企平台，更多是在扮演着基层城建者的角色。

以2022年为例，彼时合肥三县市场开始走向下坡路。当年三县累计出让的45宗宅地中，足足由24宗地被官方企业以底价收入囊中。

2022年，三县土地大多由地方国企拿下

在业内眼中，他们的核心责任是为楼市托底。

由于拿下的都是非热门甚至是冷门板块，基于地缘性客户的消费能力和经济属性，这些国有企业拿地后，做的一般都是刚需或者刚改类产品。

交付有保障，产品不惊艳。相当长一段时间内，主流市场对于地方国企平台都保有这样一种不温不火的整体印象。当然，这应该也是背后官方的隐性底线要求。

但是今年，格局变了。

第一波变化来自于合肥城建。

相信最近去过琥珀·梓桐院实景示范区的朋友们，都会有一种视觉震撼感。因为往常中规中矩的“国企式审美”都没有了，取而代之的是处处超规格的小惊喜。

比如立面，项目采用第四代住宅设计，利用露台外伸、奇偶层错位的布局，形成浮岛美学立面。抬头看去，无处不在的香槟色曲线包边设计，一眼惊艳。

还有景观。

约1.3万方实景示范区直接刷新当地天花板。据悉，项目将汲取丘陵、峡谷地貌景观场景，将立体峡谷景观引入社区。如此一来，传统墅类产品地下室的采光通风等痛点将一扫而空。

而在约2000㎡漫会所中，除了健身房、瑜伽室、恒温泳池、家族私宴、行政会客厅之外，合肥城建还引入了格调和情趣兼具的艺术长廊和电竞室。

是不是有点惊讶？

有朋友现场看过之后直接咋舌，这还是合肥城建嘛！不过也有人心生疑问，在新站区这样的偏冷门板块，将产品调性拔这么高，是不是有点用力过猛？

第二波变化，来自于合肥轨道。

先说一个小常识：国有涉宅土地在出让之前，都会有各种出让门槛。比如容积率，官方会设一个区间，一般房企都会顶着区间上限去落地规划，这样能收获更多货值。

由此带来了一点市场规律：

基本上，不会有房企主动去减小容积率。

但是现在有了。合肥轨道，开创了一条自损容积率的行业先河。

去年10月底，合肥轨道一次性竞得滨湖省府东5宗地，5块地容积率都很低，在1.3到1.8之间。其中31号地块容积率最低，仅有1.3。

图/合肥班长

据说在这块地上，合肥轨道大胆选择牺牲利润，主动降容至1.1，最终规划了一座纯墅住区，户型建面预计190-280平。

仅此一项，合肥轨道在账目上就减少了一笔可观收入。从这种不计成本的规划动作来看，合肥轨道这次是动真格，准备在豪宅赛道大战拳脚了。

那么继合肥城建、合肥轨道之后，还会有后来者么？

我相信会有，但不多。

据统计数据显示，今年合肥共有40宗宅地被国有平台拿下，其中容积率在1.8以下的有27宗。若再继续刨除合肥城建及合肥轨道所拿地块之后，最后还有10宗地被打上了官方烙印。

这10宗地的背后，有高新城投、蜀山城投、合肥建投等等。他们都有一个显著特征，相比主流房企，住宅开发经验严重不足；就算较之合肥城建与合肥轨道，也是远远不如。

而改善住宅，又是行业里的精细活。

由此不难预测，今年的合肥住宅市场，至少在官办国企阵营里面，目前能扛起住宅改善大旗的，大概率只会是合肥城建与合肥轨道。

这两家国企，当下还只是走出了一小步。

希望节后的合肥楼市，两家会给我们带来更多惊喜。