在房屋征收中，补偿金额的争议往往牵动被征收人的核心利益。补偿决定若因“重复扣减土地出让金”悄然缩水，又因“无视实际经营损失”而雪上加霜，被征收人的合法权益该如何维护？
本案中，钱某某的房屋虽登记为住宅，但长期用于个体经营，并持有完备的营业执照。然而，区政府在补偿决定中，不仅错误扣减土地出让金，导致补偿金额“打折”，更对其实际经营损失避而不谈。这两个关键疏漏，成为补偿偏低的“罪魁祸首”！律师一针见血指出：征收补偿必须基于权属事实，更需回应现实需求——土地性质不可“张冠李戴”，经营损失不能“视而不见”！一起深入了解一下北京在明律师事务所的谢瑞青律师团队在四川省代理的这起案件吧！
【基本案情：住宅用于经营，补偿决定却未加上其经营损失？】钱某某原在绵阳市某区拥有一处合法住宅，因当地棚户区改造项目被纳入征收范围。虽说是住宅，但钱某某将其实际用于经营，但是区政府于2023年作出的《房屋征收补偿决定书》却未将此处住宅认定为经营用房，导致这处房屋评估价值严重偏低。钱某某却认为补偿决定存在程序违法、评估标准偏低、补偿项目不全等问题，严重损害其合法权益，遂委托律师提起行政诉讼，请求法院撤销原决定并责令区政府重新作出补偿决定。
在明律师指出本案存在三个争议焦点：评估程序是否合法？评估时点是否正确？补偿金额是否合理？
律师指出，首先，评估机构选定程序未依法公证，评估报告未完整送达，且未考虑房屋实际用于经营的损失。其次，补偿决定依据的评估报告以2020年征收决定公告日为时点，未反映当前市场价值，导致原告实际补偿权益减损。最后，补偿决定存在重复扣减土地出让金的事实，已经出让的国有土地如何再扣减一次土地出让金？此举缺乏依据！且案涉补偿决定未对其实际经营损失进行补偿！
【法律分析：补偿金额偏低，补偿决定中存在两大硬伤！】围绕上述争议焦点，律师于庭审中发表意见：
1. 关于评估程序的合法性问题
根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》，评估机构选定需经公证程序。法院指出，区政府虽组织抽签选定机构，但未提交公证材料，存在程序瑕疵。
2. 关于补偿金额的合理性
首先，原告提交的权属证书显示土地为出让性质，但区政府按划拨土地扣减1%出让金，导致补偿金额错误，该扣减行为违法，应予纠正！
其次，原告房屋虽登记为住宅，但长期用于经营且持有营业执照，征收必然造成经营损失，区政府未依方案补偿显失公平！
最后，补偿决定未载明产权调换后差价计算方式，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条关于“补偿决定应明确具体事项”的规定。
重复扣减土地出让金以及未计算经营损失是导致补偿偏低的“罪魁祸首”，法院最终采纳了律师意见，判决撤销区政府作出的原房屋征收补偿决定书，责令区政府在三个月内重新对钱某某的房屋作出补偿决定。至此，委托人的合法权益得到妥善维护。
【在明提示】程序合法是行政行为的基石！本案中，评估机构选定程序因缺乏公证材料被认定存在瑕疵。行政机关在征收过程中须严格遵循法定程序，确保每一步骤公开透明，避免因程序问题导致行政行为被撤销。此外，房屋征收补偿需综合考虑权属性质、实际用途等因素。即便房屋登记为住宅，若长期用于经营，应依法补偿停产停业损失，以体现公平原则！
