8月的最后一夜，央行、金融监管总局向楼市抛出三枚“深水炸弹”：

1、降低首套房存量房贷利率的靴子正式落地！今年9月25日起，已买房的可以向银行申请新发放贷款置换，利率不得低于原贷款发放时所在城市首套利率下限。2、全国统一降首付！首套房最低2成，二套房最低3成！而福州目前是首套3成，二套4成，如果跟进，杠杠直接加了10%。3、二套房贷利率下限调整为LPR+20个基点，而此前为LPR+60个基点。这意味着，福州二套房贷利率有望从4.8%降低到4.4%。

而就在前一天晚上，福州限购政策也松绑了。非六区户口的福州市户籍家庭限购套数从1套放宽至2套，多孩家庭可购买3套，将存量住房出租后可购买N+1套！

力度空前的救市政策一个接着一个，楼市似乎一点就炸。气氛烘托到位，嗅到风声的17家房企齐聚福州四城区2023年第二场土拍现场，可以开槌了！

但今早的土拍结果，让朋友圈回归安静了。

9月1日上午，福州迎来二批次土拍。因宗地2023-12号地块调整出让条件并延期到9月8日拍卖，以及15号、21号、23号暂缓出让，二批次共出让10幅地块。

最终，江南CBD商服地块（宗地2023-19号）因无人叫价流拍，只有9幅地块成功拍出，成交总面积约140.22亩。

本场土拍整体土地质量一般，拍了一上午，才揽金16.64亿元。

其中，三幅宅地被厦门建发、榕发置地、福州新榕筑业瓜分，均为“一轮游”底价成交。对于国企来说，只要肯兜底，就有兜不完的底。

宅地出让平平淡淡，只有商服地块还有点水花。上一轮土拍，战坂纯商地块营造了一场“马甲”的狂欢，而它旁边的酒店用地——战坂路东侧出让地块三（2023-17号）这次也掀起了本场土拍的小高潮，以87%的溢价成交。

福州二批次土拍的看点，集中在3幅纯商住宅地块，

其中，位置最好的应该算宗地2023-11号（鼓楼西洪路508号地块），出让面积仅8.38亩，最终由厦门建发以1.58亿元的底价竞得，成交楼面价约20204元/㎡，商品房销售指导均价4.2万/㎡。

虽然是鼓楼核心板块的纯商地块，门槛又低，但“小”是原罪，可售面积仅8000㎡，蝇蝇小利不够开发商塞牙缝。

上一轮没抢到站坂纯商宅地的建发，这次终于成功补仓。毕竟除了上海西的璞云，建发在主城的其他项目几乎都是尾盘了。面对破败的城市界面和没有社区概念的袖珍地块，做贯改善的建发不知道会怎么下手。

仓山的两幅宅地，体量就舒服多了。

位于后坂新城的宗地2023-13号（仓山区高旺路与高仕路交叉口东北侧出让地块），土地面积26.1亩，最终由榕发置地以4.61亿元的底价竞得，成交楼面价约12042 元/㎡，商品房销售指导均价2.75万/㎡。

对比榕发北源云筑当年1.76万/㎡的土拍楼面价，榕发也算给自己找补了。

江南CBD的宗地2023-14号（仓山区金浦路南侧出让地块）也有一定的利润空间。该地块土地面积22.62亩，最终由福州新榕筑业以4亿元的底价竞得，楼面价约12059元/㎡，商品房销售指导均价2.75万/㎡。

高旺、金浦这两块地虽然挨着寺庙、变电站，城市界面一般，但胜在拿地成本足够低，后期定价就比较自由。在库存高企的南二环，价格优势往往最能刺激购房者。

房地产需求端全面救市的通道已经打开了，除了文章开头的“深水炸弹”，还有一线城市率先落地认房不认贷，卖一买一退税优惠延续等利好。“重磅”两个字东街1號都已经说腻了，但市场总感觉挠不到痒处。

福州本场土拍，开发商的矜持也证明了上述政策的刺激作用并没有那么大。

存量房贷省下的钱，不一定会流入楼市。现在就看，刚出台的降首付、降利率这些王炸具体会怎么落地到福州。

只有市场动起来了，开发商才有信心重回牌桌。