克制了一段时间之后，福州新一轮的城中村改造又卷土重来了！

从鼓楼的东大新村、高工小区，到晋安二环内的南湖旧屋区，再到“巨无霸”单位房省直屏西，最近中心城区旧改征迁的动作真的很多。

就在近日，台江区也连发两份征地预公告，拟开展雁塔旧改项目及红星经合社飞地厂房地块征收。

单单近一两个月，福州中心城区旧改项目拟涉迁面积就将近500亩，超5600户拆迁户要诞生了！

房子一移，兰博基尼；拆字一喷，喜提大奔。有人嗅到了“暴富”的机会，想在拆迁前夕砸进一两百万买套老破旧。毕竟，谁还没个拆迁暴富梦！

问题来了，2023年在福州博拆迁，还是一本万利的生意吗？

为了博拆迁不惜高价买入几乎没有居住属性的老破旧，而且越破越值钱，听上去是不是有点不可思议？

福州真的有这种勇士，而且人家还押中了。

根据福州晚报的报道，不久前，黄先生一家以约2万/㎡的价格，购买了鼓楼区省直机关屏西住宅区一套加柴火间约70㎡的住宅。后面的故事我们都知道了。

这位算妥妥的赢家了。要是等“拆”字加个圈，那就不是这个价格了。前几天，东街1號刷到一条信息：

省直机关屏西住宅区征收指挥部挂牌后，有业主连夜涨价90万，75㎡老破小报出230万元，单价高达3万/㎡。

要知道，除了黄先生那套，该小区今年8月22日还成交了一套中楼层住宅，单价不到1.7万。

从这高到不正常的溢价，可以窥见拆迁房市场的疯狂。对于炒家来说，红线内那斑驳的老墙可都是荣华富贵的敲门砖。

但现实中，像黄先生这种博拆迁赌赢了的案例并不多，我们能看到的不过是幸存者偏差罢了。不少人抱着投机的心态购买老破小，等来的却是拆迁致“负”。

经过三年旧改，福州中心城区基本已经没有什么棚户区了，也很难再有大规模、成片区的拆迁。

再加上住建部早在2021年就严控城市更新大拆大建，福州也多次把”杜绝大拆大建“写进红头文件。

不让拆了，那房子太破了怎么办？

未来福州大多数老旧小区的归宿是“缝缝补补”的微更新，而不是拆迁。近日，福州市193个老旧小区改造项目就启动招标，大抵就是外立面翻新、小区加装电梯、配建停车场之类的改造。

福州中心城区剩下的零星旧改地块，即使有明确的拆迁动向，进度也要拉锯多年。

一是因为土地成本十分高昂，财政吃不消。

超两百亩的南湖旧屋区项目，早在2017年就已列入晋安区旧改计划，后来因为市财政资金问题暂缓，直到今年才启动。

二是因为拆迁涉及利益复杂。除了漫天要价的业主，还有故土难离的老人，征迁协商不是那么容易完成的。

台江的凤凰新村，和省直屏西、南湖片区一样，是80年代建造的老破旧小区，也喊了很多年要拆，但至今未列入台江区连片旧改计划。据说是因为前期摸排的时候拆迁补偿没谈拢。

一句话，疯狂博拆迁，小心被套牢。

掰碎了说，即使你买的老破小能真正实施拆迁，也不一定能等来货币化安置的巨额赔款。

这里不谈还没落地的房票制度，就说福州正在执行的实物安置和货币补偿。目前福州是鼓励拆迁户增面积买大户型安置房，增平方的部分有折扣。与此同时，拆迁补偿款很明显在缩水了。

以东街口的东大新村为例，拆迁区位补偿价16300元/㎡，确权面积给予货币奖励3109元/㎡，相当于19409元/㎡。对比2018年火巷11867元/㎡的货币奖励，每平少了7千。

而且作为划片一附小的一类学区房，小区今年4月曾成交了一套单价68213元/㎡的小户型。如果你买入的价格比拆迁补偿款还高，那就谈不上什么套利了。

总之，靠拆迁一夜暴富的时代，已经一去不复返了。

当然你也可以选择拿房子，但是拆迁户拿房的价格并没有比市场价低多少，而且可选的并不多。

还是以东大新村为例，对接房源有东街口附近刚刚交房的花满庭，但不过7套。鼓楼还有房龄久一点的观风亭、杨桥新苑能选，但剩下的楼层不尽人意。

五四北的建发央著、熙悦府也有对接房源。试问有几个甘心从宇宙中心搬到三环外，生活习惯是一方面，主要地段价值云泥之别。

中心城区拆迁，最好的结果是原拆原迁。

但是从你买入老破小，到拆迁、回迁、办证、卖出变现，这个过程往往需要5-10年。像榕发乌山郡的安置房业主，就因为业主单位欠开发商款项而久久不能办证。

有这时间倒不如投资市面上有金融属性的楼盘。此外，投资老破旧还要考虑到资金的机会成本，特别是贷款买入的。

为什么东街1號不建议普通人去买老破旧博拆迁？

除了回报率不高外，最重要的是能否拆迁存在极大的不确定性，一不小心就被活埋了。

在不大拆大建的原则下，老破旧可以改造，就不一定非得拆。拆不动的老破小，如果没有学区属性加持，那买了，你就是最后一任接盘侠。

真的，现在买个老破小，去博拆迁的难度太高了。

很多人说有内幕消息。如果真的有，那要考虑的不是能不能买，而是能不能轮得到你买。你能买到的时候，拆迁红利也已经反映在房价里了。

毕竟，房东又不傻。

上为正文。