福州楼市本轮“回暖”又是从朋友圈开始的：

“刚刚福州楼市再次爆发，122套房子几乎被抢光，最高单价5.8万/㎡，最高总价破千万！”

位于台江上海西的建发璞云项目，上周四刚刚领证入市，就传出开盘两栋楼接近日光的喜讯。中介和置业顾问借此疯狂鼓吹福州楼市回暖。

在一批新盘降价也卖不动的市场环境下，建发璞云一骑绝尘的数据可信吗？

东街1號查了市不动产登记与交易中心的数据，首次领证的3#、5#楼122套住宅房源，短短四天已网签104套，去化率超85%。

考虑到福州网签存在一定滞后性，项目实际成交套数可能更多。

福州有钱人开始入场，600万+高端盘被集中“扫货”，这能代表福州楼市行情又回来了吗？

来，见识一下福州楼市的顶端购买力！

建发璞云首次推售122套精装第四代住宅，均为不限购的户型，面积段在146-185㎡，主力户型为147㎡和175㎡，备案单价4.1-5.8万/㎡，均价5万/㎡，连低楼层都要4万起步，总价段大概在603万-1036万。

结果去化速度惊人，据说还有70%客户选择全款买入。从网签情况看，12套总价超千万的高楼层房源都被买空了。

从容积率、面积段、景观资源来看，建发璞云称不上顶级豪宅。那一个高端改善盘为何能在逆势畅销？

富人买房，最关注的始终是地段！建发璞云位于台江白马河畔，北接鼓楼，临近市政府和万宝商圈，地理位置十分优越。

地段稀缺，产品更稀缺。鼓台大户型纯商房断供太久了，所以去年北江滨CBD的国贸天琴湾能做到20多天就售罄。这次新中式口碑不错的建发又攒了场高端局，还比竞品抢先入市，所以能吸引大批改善客群涌入。

你看，人群一变，市场一片。

千万级豪宅杀疯了，可以当成福州楼市回暖的信号吗？

不能。

因为具有稀缺属性的豪宅是独立的行情，而以刚需、刚改为主导的普通住宅市场才是福州楼市的基本面。

从市不动产登记与交易中心的数据来看，6月份福州五区住宅网签了1476套，环比下跌8.3%。如果扣掉安置房以及马尾三盛璞悦长滩的非正常网签，实际的成交应该更低迷。

更能还原楼市温度的二手房市场也跌跌不休。6月，福州五区二手房仅成交2869套，环比下跌18%。

很遗憾，降价促销潮叠加史上最低房贷利率，也难以撬动福州楼市。

建发谱璞云的热销更不能拉动市场全面回暖。福州楼市能否根本性扭转，取决于刚需和改善性需求的释放规模。

再说一遍，有钱人不能代表福州楼市的大多数，不要被以偏概全的中介带节奏了。

福州楼市回暖是假的，但高端改善豪宅和普宅的分化是真的。

豪宅正疯抢、刚需在观望、穷人在退场，这才是福州楼市最真实的状态。

越贵的房子反而越好卖，福州楼市好像从来没有这么撕裂过。

这也再一次提醒我们，楼市普涨时代结束了，接下来领涨楼市的将是核心地段兼顾居住与保值能力的的优质资产。

上为正文。