每次《物业管理条例》的修订，都是对现实问题的回应，也是对一些地方有益实践的总结和吸收。

这次物业《条例》修订，建议对住宅小区物业服务主体进行拓展，不要仅限于物业企业，给业主更多的选择。

现行《条例》即根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订版， 关于物业管理主体仍多局限在物业服务企业。

如《条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

第二十一条，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

第三十三条，“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”等等。

但近年来，由于住宅小区的实际情况各有不同，有些小区因厌恶物业企业的胡作非为，于是采取自治自管，有的地方也尝试街道、社区直接管理，还有的地方探索社会组织、非营利机构管理等。

但从法律的角度，国家的《条例》对此并没有完全放开，许多地方的法规也遵循国家条例，如上海、深圳最新版的物业管理条例也都将物业管理主体限定在物业服务企业。尽管在实践上是鼓励各地探索，但《条例》沿袭之下，其实有很多的不便和不合理之处，与实际情况也不太符合。

而2021年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》，在第二十四章“物业服务合同”中，明确提出了物业服务人的概念，如第九百三十七条，“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”，并在本条最后专门强调“物业服务人包括物业企业和其他管理人。”

这次《条例》修订，建议与《民法典》规定想衔接，将物业服务主体由单一的物业企业拓展为“物业服务人”。

事实上，2024年3月29日再次修订的《北京市物业管理条例》，对相关内容的表述已经很值得借鉴。如第二条，“本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。”

　北京《条例》第六十一条更是比较明确规定，“业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理。”

因此，从实际问题导向，从总结基层经验，从《民法典》要求，都建议将物业管理服务主体从单一的“物业企业修”改为“物业服务人”。