物业服务事涉亿万人的日常生活，物业问题一直是社会治理的痛点和焦点。最近有个好消息，住建部正着手第4次修订《物业管理条例》。这应该是国家重视物业问题的一个具体行动，值得期待。

近期，江苏省人大发布了一篇《关于延期审议《江苏省物业管理条例（修正草案）》的报告》提到“住房和城乡建设部已经启动国务院《物业管理条例》修改工作，修订草案已经对外公布征求意见，我省条例修改工作要与国家立法进程相衔接。”这篇文章官方证实《物业管理条例》要进行第四次修订（2003年、2016年、2018年）。

《条例》修订是一个大工程，需要各方面的智慧和努力，共同探讨解决目前物业管理服务方面存在的一些突出问题。本着这个精神，今天我们一起讨论一下前期物业问题。

从近年前期物业制度实施情况来看，存在的问题很多，居民群众意见很大，确实到了非改革不可的地步了。

问题突出祸害不小

随着物业管理行业的快速发展，前期物业问题愈发凸显，尤其是开发商与前期物业企业之间的利益绑定，成为引发业主不满和物业纠纷的重要原因之一。

据相关统计，70%以上的前期物业公司与开发商存在关联关系。这种利益输送不仅损害了业主的合法权益（主要表现在于前期物业费价格虚高、业主“被代表、被授权”等），也严重影响了物业管理行业的健康发展。

正如凌德庆先生去年在《住宅与房地产》杂志上所说，物业服务的市场化程度从某个角度来说还低于房地产行业，很多物业企业还是作为开发商的附庸存在，以开发商利益马首是瞻，物业企业面对其一些不合理要求和不应该承担的责任几乎不敢抗拒，如恒大地产拿走其名下物业 134 亿资金至今未归还，估计全部收回的可能性微乎其微。以此类推，中国的头部地产与其名下的物业企业还有多少雷可爆不得而知。

因此当务之急首先是解决开发商与物业服务企业的建管不分离问题，从源头上尽可能做到市场化，让物业企业真正地回归其定位。

改革前期物业制度正当时

不能否认，现行前期物业制度，在我国住宅小区发展的起步阶段，“摸着石头过河”，有一定的历史意义。但随着行业的发展，其实施过程中暴露的问题也越来越突出。

为什么说改革前期物业制度正当时？问题多群众意见大、制约行业健康发展等因素外，更重要的是时机。

当年推行前期物业制度，是那时候物业企业很少，市场不发达，行业没有完全发育起来。开发商“近水楼台先得月”，左手建房，右手组建物业公司，导致利益梱绑成为一时的普遍现象。

时下，住宅小区已经成为居民邻居的主要场所，经过近20年的培育，物业企业也蓬勃发展，市场可选择的企业大大增加。这时如果还让开发商“指定”前期物业公司，既对业主不公平，也对物业行业其它企业也不公平，而且容易滋生侵犯业主利益、危害市场公平竞争的弊端。

改革瞄准一点：杜绝与开发商有关系的物业企业承接

对于前期物业制度，可能需要改革的方面不少，但这里强烈建议盯住一点，即从法律上杜绝与本小区开发商有关系的物业企业承接。

这一建议其实从法理上也是有基础的，即回避制度。

回避制度是为了保证相关活动的公正、公平进行，要求特定人员在某些情形下退出相关工作或活动的一种制度，在法律、公务员管理、会计等多个领域都有广泛应用。

因此，在当前修订《物业管理条例》的背景下，建议重点落实前期物业回避制度，坚决杜绝开发商与关联物业企业之间的不当利益输送。

至于原因，不用啰嗦吧，这一改革的好处实在是太多了，朋友们说是不是？