东莞城区两个镇街石碣、高埗。

作为环城区外溢的重点镇街，去年高埗的网红盘开卖，取得了非常火爆的成绩，网签套数全市第一。

而在今年上半年，随着整体行情逐步变差，石碣、高埗大部分的新房项目，都比较艰难，在不同程度的降价。

二手房方面，石碣、高埗也不容乐观，不少业主在降价卖房。

就我统计的数据来看，今年上半年，石碣的达鑫江滨新城跌幅1.47%，玖颂江湾跌幅2.9%，骏隆君悦天城跌幅3.96%，美的招商东樾跌幅4.41%，中熙君墅湾跌幅8.92%......

高埗的新世纪颐龙湾跌幅5.05%，光大江与城跌幅6.68%，万科第五城跌幅7.6%......

在经过这一轮的降价之后，不少楼盘性价比开始凸显。

譬如新世纪颐龙湾86㎡三房跌到175万，万科第五城92㎡三房跌到185万，达鑫江滨新城95㎡三房跌到190万，美的招商东樾78㎡三房跌到188万......

作为主城的后花园，石碣、高埗的次新盘，价格已经跌了不少了。

那么上半年，石碣高埗的房价究竟跌了多少呢？

下半年，石碣高埗的房价还会跌吗？

现在能不能上车石碣高埗，还是要等等？

针对这些问题，本文将一一阐述，对于在环城区石碣、高埗置业的朋友，可以重点参考。

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石碣、高埗五大新盘

上半年，四五月份之后，市场冷淡

先说新房市场吧。

上周正好去了趟石碣、高埗踩盘，看了新世纪首铸君汇府、中海左岸东宸、华侨城天鹅堡、中洲中央城邦、恒基旭辉江山，简单说下几个项目的动态。

1）中海左岸东辰，开盘已经很长时间了，高峰期卖到3W＋。目前价格已经降下来了，均价在2.6W左右，还是石碣目前卖的最贵的项目。

中海左岸东辰实拍

这盘周边有达鑫江滨新城、美的招商东樾、王洲湾1号、中熙君墅湾等楼盘，整体居住氛围还行，过了大王洲桥就是东城，沿着东城中路南下就能直达万达广场等商圈。

中海左岸东宸的地理位置，决定了它目前是东城外溢石碣的第一盘。

去踩盘的时候了解到，还剩几十套房源，面积105-119㎡四房单位，下月底交楼，算准现楼了。这盘在石碣来说，位置、产品不错，还是准现楼，缺点就是价格高了点。

2）石碣中洲中央城邦，一期毛坯二期精装，建面约96-142平，均价2.2W，也是跌了不少。

中洲中央城邦实拍

这盘去年5月份开盘，目前还有300多套未售，去年销售成绩还行，今年年初二三月份还勉强可以，四五月份之后，基本就没什么客户了。

这盘重点是靠近合信地王广场，周边有商业，整体居住氛围是不错的，石碣本地人也有不少购买。不过对于主城外溢客来说，距离就相对更远了一点。

3）恒基旭辉江山，在售4号楼，货量还有上百套，面积94三房和114四房，去年开盘最高卖到2.5W左右，现在精装价格在1.8-2.2W，有些优惠房源只有1.65W，价格下跌幅度是比较高的。

恒基旭辉江山实拍

这盘位置，没有中洲和中海位置好，所以价格也是卖的最低的。

4）石碣还有个纯新盘项目，新世纪首铸君汇府，去现场踩盘的时候，看营销中心即将完工了。

新世纪首铸君汇府实拍

在现场看效果图，应该规划有11栋住宅，网上查阅资料显示规划住宅共1228户，户型为103- 204㎡三四房。

项目去年拿地价9830/㎡，最终开盘价应该会上2W，开发商也是有的赚的。

5）高埗目前只有一个新盘在售，就是华侨城天鹅堡，也算是环城区的网红盘，去年新盘成交量第一的项目。

华侨城天鹅堡沙盘

项目中间的板楼产品，面积143-193平大户型全部售罄了。这个产品为两梯两户，户型不错，加上园林配套，容积率只有2.0，小区自身居住舒适度不错，很多主城置换的家庭，考虑在这边一步到位，上车大户型。

目前在售的只有塔楼产品，都是两梯四户，面积96-121平三到四房，还有几十套房源，均价在2.2-2.4万，相比去年降价了一点。

华侨城天鹅堡，还有5栋全新塔楼未售，货量应该还有300多套，如果考虑主城外溢，性价比较高的楼盘，这盘是可以考虑的。

这次去高埗和石碣踩盘，因为工作日去踩盘，营销中心空荡荡，没啥客户。不过某盘销售说，周末其实也没啥客户，大家都在观望。今年二三月还好点，四五月份之后，就比较困难了。

从现在情况看，七八月份是传统淡季，估计会更困难，有些开发商为了卖房子，可能还会推出一些降价优惠房源，或者推出一些优惠措施。

对于想要在环城区石碣高埗上车新房市场的，可以多关注一下。

2

石碣、高埗二手市场

上半年，跌幅基本在10%以内

说完新房市场，再来说高埗、石碣的二手房市场。

今年上半年整体大环境下，出现了先高后低的走势，年初的房价相对较高，年底相对较低。

而从我统计的数据来看，今年上半年，石碣、高埗的二手房小区，大部分都跌了。

1）首先是石碣，二手房小区较多，今年大部分跌幅在10%以内。

石碣分区域看，首先是主城外溢板块，大王洲桥一侧，目前在售的二手房有达鑫江滨新城、王洲湾1号、中熙君墅湾、美的招商东樾等次新二手盘。

目前这里是石碣卖的最贵的区域，二手小区整体挂盘均价都在2W+，譬如达鑫江滨新城挂盘均价2.2W，中熙君墅湾2.5W，美的招商东樾2.7W。

从后期来看，这边因为过了大王洲桥就是东城，而且沿着东城中路能直达东城核心万达商圈，时间距离都比较近，后期还会是东城重点外溢的板块之一，价值在石碣应该还会是最高的。

其次是，石碣大桥，靠近石碣镇中心一侧。这里距离主城相对较远，所以外溢需求没那么强烈，有部分需求是石碣本地客户消化，所以整体房价也不算高。

目前，主要是围绕合信地王广场、万和百货周边小区相对较多。其中合信地王广场房价相对更贵，周边又有中洲、新城等新盘入市，整体的环境商业面貌改善比较快。

目前这里是石碣镇中心房价较高的区域，新盘在售价在2W以上，二手合信地王挂盘广场，挂盘价接近2W。

石碣不少次新盘小区，价格也都在2W，包括玖颂江湾、阳光城·愉景湾、盈拓御江等小区。

2）高埗在售二手楼盘不多，只有四个小区。不过上半年，这四个小区价格也是在陆续下跌之中，跌幅基本也在10%以内。

参考价小区新世纪颐龙湾，是本地龙头开发商新世纪操盘的，小区楼龄比较新，目前挂盘价在2.4W左右。

这盘体量也比较大，有5000多户，内部配套也比较丰富，游泳池、篮球场、羽毛球场这些运动设施也比较完善，小区门口就是颐龙湾商业，满足日常的一些需求，是环城区体量比较大的小区，是高埗的的标杆盘之一。

另外，高埗的万科第五城也是高埗体量比较大的小区盘，楼龄也比较新，目前挂盘2.3W，跌幅7.6%.

小区位于高埗与石碣交汇的北王路，旁边是莞香文化市场，小区楼下有永旺超市，平常买菜购物也比较方便。

小区靠近交通主干道，靠近路边的可能会有点噪音。

另外光大江与城，小区体量适中，年代比较新，目前挂盘价在2.39W，跌幅6.6%。

安连尚璟是最新的小区，目前挂盘价只有2.1W，相对年初下跌10%，下跌幅度算比较高的。

3）石碣、高埗作为东莞主城外溢板块，在主城房价持续下跌的背景下，房价持续下跌也是正常的。不可能出现石碣高埗房价上涨，主城下跌，这是违背逻辑的。

不过在主城房价下跌之后，主城的性价比也是开始凸显，不少主城外溢客户，在考虑南城、东城等片区二手小区，对于镇街新盘考虑的，在下降。

而石碣、高埗作为主城外溢的区域，靠别人生存的，永远是压力最大的。在没有主城客户之后，现在大部分新盘都是很艰难的。

而石碣本地客户，购买力有限，能买的基本上这两年也买了。没买的，也是只能考虑二手次新小区，有些价格便宜的小区。

总体而言，石碣高埗的房价上涨，需要主城房价先行，目前来看，需要一段时间横盘下跌期。

对于想要在高埗石碣上车的家庭，下半年可以慢慢观察，如果主城房价止跌企稳，那么高埗石碣也可以考虑了。