政策暖风频吹，房地产预期向好。福州楼市“救市”大招什么时候祭出不知道，但反正土地市场是先拍为敬了。

8月7日，市自然资源和规划局发布了福州四区2023年第二次土拍的公告，定于9 月1 日上午9:30在福州市公共资源交易服务中心开槌。

此次共推出14幅地块，总起拍价23.45亿元，货值增加的同时总出让面积从上一轮的161亩增加到249亩。其中住宅用地4幅，商业用地6幅，工业用地3幅，还有1幅是幼儿园用地。

当楼市捱过最艰难的时刻，福州二批次土拍能不能顺利提振市场信心？

福州四区上一轮土拍的冰与火还历历在目。彼时只有战坂1幅纯商用地上演了“75家房企争夺一块地”的盛况。而“宇宙中心”台江祖庙地块因为高比例安商被嫌弃，最终由城投兜底。

当下房企喜好明确，更倾向于综合条件好、未来销售无忧的地块。福州鸡肋的安商房模式只会影响土拍的出货速度。

为了防止土地流拍，福州攒了三四个月的二批次土拍优化了出让条件，4幅宅地变成了清一色的纯商地块，分别位于鼓楼、东三环、南二环和江南CBD板块。

宗地2023-11号至14号均采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让。

其中地段最核心的是宗地2023-11号（鼓楼区西洪路 508号出让地块），距离在建的地铁4号线“凤凰池站”不到400米。地块北侧为金牛山公园，周边还有洪山小学、茶园山中心小学、二十二中、华润万象城、山姆等优质配套。

土地供应告急的鼓楼自然是寸土寸金。该地块虽然只是8.38亩袖珍地块，但商品房销售指导均价高达42000元/㎡。对比20204元/㎡的起拍楼面价，给足了房企利润空间。

△宗地2023-11号地块位置示意图

位于东三环鼓山脚下的宗地2023-12号（晋安区樟林路东北侧出让地块）则是“回锅肉”地块，即2022年三批次因方案优化暂缓出让的2022-40号地块。

该地块用途为住宅、幼儿园用地，土地面积60.1亩，起拍总价3.56亿元，起拍楼面价7594元/㎡，商品房销售指导均价26000元/㎡。还是跟去年一样的配方。

△宗地2023-12号地块位置示意图‍

位于后坂新城的宗地2023-13号（仓山区高旺路与高仕路交叉口东北侧出让地块），土地面积26.1亩，起拍总价4.61亿元，起拍楼面价12042元/㎡，商品房销售指导均价27500元/㎡。

同在南二环板块，对比二环内的“北园四大金刚”1.6万/㎡的土拍楼面价以及3万/㎡的指导价，二环外的2023-13号地块看上去更具性价比。但是前者距离商圈地铁更近，还有麦顶小学分校加持，这次还将出让一幅12.41亩幼儿园地块。而近期刚完成征迁的后坂片区，周边配套设施还有待完善。

△宗地2023-13号地块位置示意图

江南CBD板块也上新了！宗地2023-14号（仓山区金浦路南侧出让地块）土地面积22.62亩，起拍楼面价12059元/㎡，起拍总价4亿元，商品房销售指导均价27500元/㎡。

△宗地2023-14号地块位置示意图

而一批次就已预告的福峡路沿线超260亩旧改地块，这次还是没上架，可能要等到下一批了。

福州此次4幅纯商地块，地段尚可，也有一定利润空间，对于急需补仓的房企来说是抄底机会。但不出意外的话，还是得靠国央企和城投来撑场面。

因为楼市低迷拖累了销售回款，民营房企的现金流危机依然严重。

据克而瑞数据，7月福州五区实际认购量近557套，环比下滑33%。一个月卖8套的项目，居然就能进五区销售前十。这样的市场说“回暖”，开发商是不愿意相信的。

销售遇阻的同时，融资开闸也仅限于优质房企。多数民营房企融资难的困境并没有改善，甚至出现泰禾、阳光城千亿闽系房企排队退市的现象。

出险房企没钱拿地，而绿城这类现金流充沛的头部民营房企则更愿意押注上海等高能级城市。

本轮房地产“救市”从中央到地方都非常直白，降首付、降利率、降税费、认房不认贷……福州似乎也在憋着大招。

如果福州能赶在二批次开拍前，出台重磅楼市新政，或许能吸引更多房企重回牌桌。

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