万科削债1000亿背后

橘说地产 2024-04-01 00:24:19

0.

这个年报季,又到了万科高呼“活下去”的时间节点了。

1.

必须承认,从营收指标来看,万科发出的年报,成色是不那么好看的——

营收下滑7%,营业利润下滑43.8%,净利润的跌幅,接近50%。

2.

但这一切好像又不那么紧要。

一方面,是因为房地产本身采用的预售制模式。

去年的报表里,营收和利润并不直接反映去年的经营,而是2-3年前销售情况的最终落地。

也就是说,万科如今的利润下滑更像是当年高价拿地的负反馈,并不反映最近的市场走向,也不直接指向公司的困境。

另一方面,在如今这个大环境下,万科的业绩其实算保持得不错的了。

单看利润,万科还是A股地产第一,而单看销售额,2023年全年,万科依然保持着3700亿往上的规模——

在行业里横向比较,销售业绩仅次于新晋老大保利,和去年的自己对比,销量同比下滑幅度不到10%。

克而瑞数据显示,2023年,前100强房企的销售总额同比缩水17.3%,万科下滑不到10%,完全属于跑赢大市。

3.

所以,对于当下的万科,最为致命的,只有一个问题——

现金流安全。

4.

今年,万科频频传出“爆雷”的传闻,但我仔细读了年报数据,似乎没感觉到万科存在多么严重的现金流压力。

如果看总负债的话,近一年来,万科是有做到主动缩表的——

截止到2023年年底,万科的总负债为1.1万亿,比起前一年,有近1400亿的降幅。

5.

分拆来看,一年内到期的有息负债大约624.2亿元,和上一年相比,有微弱的上升。

好在手上还有钱,虽然和2022年底相比,2023年底的现金利息保障倍数有所下降,但998.1亿元的在手货币资金,也算足以覆盖一年内的到期有息负债。

6.

所以,到底是什么让万科资金链如此紧绷?

业绩会上,管理层给出了答案——

万科的固有融资模式,被改变了。

7.

在过去的许多年时间里,万科靠着自己的财务指标和经营口碑,一度是“唯二”的,以总对总模式融资为主的房企。

所谓的总对总,是由总部融资团队去负责绝大部分的融资,以信用融资为主,不但融资效率高,拿回的资金使用起来也比较灵活。

但去年,政策转向了。

城市配套融资协调机制的推出,将万科的融资模式从总对总打回到项目制——

每个项目要设立专门的融资团队,各自“找钱”,找到的钱还得按照工程节点来提取。

换句话说,借钱更难了,就算借到了,也无法随心所欲地拿出来花。

于是,我们可以看到的是,一方面2023年筹资活动的现金流骤减368亿,另一方面,万科的千亿在手现金,近半受限。

但还款的时间和数量是刚性的,并不会因此有任何改变。

于是,万科的日子一下子艰难起来。

8.

此外,万科还遇到了两个明显的“剪刀差”——

2023年,万科进入交付高峰,要付的工程款增加,但销售端和全行业一样,进入了下行通道。

开发收入和支出之间出现了明显的背离。

而在经营性业务方面,万科目前的EBITDA率和NOI率仍处于爬坡状态,与银行的贷款利率之间,也存在剪刀差。

简单点说,目前持有的经营性业务,还无法拿出去做任何融资。

9.

压力之下,对于新的一年,郁亮给出的第一个目标是——

削债。

2024-2025年,将万科的有息负债降低1000亿元以上,从目前的3200.5亿元降低至2000亿出头。

10.

这不是一个轻松的任务。

要知道,2023年,还债“优等生”龙湖也不过减少了区区174个亿的有息负债。

要想“达标”,万科需要付出的,是更大的努力——

比如说,坚定“卖卖卖”,通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”,2024年实现交易回款不低于300亿元;

比如说,继续向经营性业务转型,努力提升经营业务的EBITDA、NOI,争取获得经营性贷款的机会。

比如说,努力拓展其他融资渠道,发行经营性RETIs,目前,万科有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业;

比如说,苟着,少花钱,包括减少拿地,减少人工成本,减少分红……

一切为了活下去。

11.

好在,虽然深陷风波,万科并没有完全失去“人和”。

业绩发布会上,祝九胜强调了两点——

首先,万科依然拥有融资方的支持。

当融资模式转变的时候,不少金融机构愿意给万科1-3年的宽限期,各地在努力将项目纳入白名单,经营性物业贷也在推进中。

其次,股东们对万科的支持还在路上。

据万科董秘朱旭介绍,在途项目全部落地完成后,预计能帮助万科释放百亿规模以上的流动性。

这些,关键时刻,都是救命的保障。

12.

讲真,房地产这个行业走到今天,剩下的玩家本就不多,能咬住牙不躺平,已经值得刮目相看了。

那,就祝福万科熬到下一个周期吧。

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