金九银十一过，市场再一次陷入了淡静。

交投减少是肯定的了，但这次的淡静又不同以往，不仅三四线甚至一二线的郊区在悄悄降价，就连一直雄踞鄙视链顶端的硬通货——

一线城市学区房，也开始大幅跳水了。

北上深的学位房，崩了？

最近，北京楼市最惹人注目的降价，莫过于海淀区的学位房。

蜂鸟家园50平米的开间，最近的交易价格，是617万元。

而在2021年，相似户型在它的高光时刻，身价曾经达到1028万——

换言之，短短两年间房价跌掉了40%，差价接近400万。

这比清仓大甩卖还要刺激，对一心鸡娃的父母来说，为了学位，不但每月背负上万甚至好几万的月供，还眼睁睁看着首付跌了个精光，心理压力之大，可想而知。

而这不是个例。

上海的顶级学位房也在走下神坛。

当地中介数据显示，梅园片区四街坊的一套70平米三房一厅，目前的挂牌价是670万，折合单价是9.57万/平方米。

这是什么概念呢？

梅园四街坊对口的学校是上海第一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，这样的组合堪称“王炸”，是无数上海家长心目中的“白月光”。

而且，这个区域还贴近地铁站和商场，无论是交通还是商业都很便利，此前行情好时，均价动辄17万/平米起步，直逼外滩的江景大平层单价。

而现在，房价比起顶点时已经跌去了40%，价格重回2017年。

而环境、户型弱于梅园街坊的几个学位房小区，跌幅就更夸张了，现在7万多的单价都能“捡漏”了。

深圳也出现了类似的情况。

最为大家伙熟悉的百花片区就不用说了，跌幅普遍达到3成以上。

而其他手握优质学位资源的房子，日子也不太好过——

跌幅15%，就算是最抗跌的了。

广州的学位房更抗跌？

那么，广州的情况是怎样的呢？

出乎意料之外的是，近两年，广州的学位房虽然整体下跌，但幅度是相对温和的。

就拿第一梯队东风东路小学来说吧，根据贝壳数据，今年1-9月，对口学位房的成交套数比去年同期还要多。

成交价也是整体趋稳。

东风东对口学位房中，最大跌幅出现在万科金色家园，均价同比下滑了14%，板块龙头东风广场和君汇世家，成交价不跌反升，逆势小涨了1%-3%。

天河区一级梯队华阳小学的学位房，走势也相对坚挺。

无论是天河东校区还是华成校区，整体房价同比下滑在4%-10%之间。

这样微小的降幅，在一线城市中，算是十分难得了。

为什么会出现这种情况呢？

首先，可能是广州本身的学位房泡沫并不大。

就像我们所说的那样，即便是像东风东、华阳小学这种顶级小学的次新学位房，价格最高时也不过11-12万/平米的单价。

这与其他一线城市顶级学位房动辄15万甚至20万/平米的单价，本来就存在不小的差距。

其次，近些年来，广州在四个一线城市中，鸡娃氛围相对没有那么重。

尤其是本地老广，不能说不重视教育，但也算挺佛系了，孩子念书念不下去，也总觉得还有别的出路。

换句话说，广州人对于学位房的追捧，本来就没有那么狂热。

教育公平的“大棒”

但更深层次的原因，可能是政策的变迁。

众所周知，教育公平是大趋势，很多城市都相继推出教育均衡的举措，但广州在落实教育公平这件事上，没有其他一线城市那么激进。

2020年，为了应对二胎入学高潮，北京西城区教委出台了著名的学区政策——

当年7月31日后在该区买学区房的，不再享有登记入学待遇，而是改为多校划片学区或者邻近学区入学。

这意味着，就算买了学位房，也不能百分之百入读对口优质小学，有可能派去附近的村小或者稍差一点的学校。

顶级学位房的价值，大打折扣。

一向善于政策微调的上海也在2021年，发布了初升高的“名额分配综合评价录取”。

简单来说，就是优质高中把大部分名额拿出来，直接分派给全市各初中，不分优劣，利益共沾。

所以，无论家长孩子在小学、初中怎么内卷，到头来都相当于站在同一起跑线上，甚至在远郊学校里成绩好的孩子，由于竞争小，更有优势考上好的高中。

反观广州，教育均衡一直在缓慢推进。

越秀区多年前就采取小学升初中摇号的政策，近两年，对这部分政策进行了优化。

可以看到，像省实、铁一、二中等区内热度高的初中今年扩散至更多派位组，普通学校的孩子读老牌名校的机会更多。

而天河，原本小升初是直升的，但2020年时，就直升提出了预警——

2026年开始，如果升学人数太多，小学升初中有可能无法直升，将采取多校划片、电脑派位等方式。

但纵观四大一线城市，广州的学位房政策主要以微调为主，不像北京、上海那么当头一棒，顶级学位房的价值，没有被削弱得太多。

现在微调，就代表未来继续稳定吗？

这就没有人能打包票了。

学位房涨价的逻辑还在吗？

那么，学位房未来的趋势会怎么样呢？

无可否认的是，现在的学位房已经进入了深度“挤泡沫”时间。

教育公平化的趋势、出生人口减少的趋势，都在深度影响这一轮学位房的行情。

但无论怎样，只要东亚式内卷存在，家长还抱有望子成龙的心态，学位房就依然有价值。

不过，90后父母的观念变化，似乎又给学位房市场带来了结构性的变迁——

当70、80后家长为了一个老牌名校的学位，甘愿蜗居在二三十年楼龄的老破小，忍受车位不足、楼道又窄又脏，房间通风采光不好……的诸多不便的时候，年轻人开始掀桌子了。

在他们看来，孩子的学习很重要，自己的生活品质也同等重要。

再加上不少开发商为了卖房，都会花钱引进好一点的学校，满足年轻父母“既要又要”的需求……

选择市中心老破小学位房的理由，似乎又少了一个。

但教育均衡有时就是一个伪命题，好的学校氛围需要沉淀，很难通过短短几年打造形成。

到底要怎样去判断一个新学校能不能成为真正的“名校”？

这恐怕是未来的新新父母，最需要补上的一节课了。