28号傍晚，跟随上海的步伐，广州和深圳先后亮出了救市的底牌——

首付齐刷刷都降了：

上海和深圳比较保守，首套房降到20%，二套30%，而广州的首套房降到了15%，二套房降到25%，直接与全国最低首付比例拉平。

房贷利率也降了：

拿首套来说，上海和深圳的房贷利率从3.85%下调到了3.5%，而广州降到3.4%，再次和全国平均水平对齐。

嗯，四大一线城市之间，出现了明显的梯队。

限购政策也有了松动：

上海社保的门槛从5年降到了3年，对于外地户籍、人才、单身、婚否、多孩家庭等，林林总总，给了各种买房的口子，广州门槛从2年降到了6个月，首套房认定从市内放宽到区内，而深圳……

深圳太赶了，还没出相关政策，看看这两天会不会有补充的细则。

总之，常规的放松政策，统统拿出来了。

这些政策对于提振市场的热度当然是有用的，但也少不了被大伙儿调侃一句——

我缺的是名额吗？我缺的是钱啊！

而可能会补全“缺钱”这块地图的，是一个不太被人关注的举措。

这个举措，有可能预示着新一轮“棚改2.0”的开端。

01

让我们回到第一个“吃螃蟹”的上海。

在前天发布的《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中，对于二手住宅市场，出现了这么两句表述——

1、“支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。”

2、“自《通知》施行之日起，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。（2-3万不等）”

一个是用“不限购”来鼓励企业接盘，一个是用货币补贴的形式鼓励居民卖出，两方针对的，都是同一种房产——

2000年以前竣工，70平以下的，（最好是市区的）存量住宅。

也就是市中心的老破小。

广州市出台的调控细则中，也有类似的表述——

“鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。”

这是什么信号呢？

02

一个可以被推导的简单结论是：

去库存。

在《最终还是居民部门扛下了所有》里，我们曾经提到过，517全国政策里，对于没卖出去的土地和商品房，将会采取政府收储的方式，来消化库存。

这样操作当然有好的一面，但对于普通人而言，无法直接解决房产置换的痛点——

目前的新房项目以改善居多，但大量改善型购房者手头资金不足，需要卖掉手上的旧房进行资金腾挪。

如果市场没有回暖，该卖不出去的房子还是卖不出去，但如果市场真的回暖了，想买的房子，可能比卖出去的房子涨得更多。

现在，鼓励企业去存量市场收房，是对517政策的精准补位，企业购买力直接托底二手市场，完成普通人购买力的释放，以及向新房市场需求的转移。

这个传导逻辑，是不是很像上一轮的棚改货币化？

当年，棚改项目建设由实物安置转向货币化安置，具体的路径是——

具体来说，央行创立了一个前所未有的补充贷款再融资工具PSL，给政策性银行注入贷款，再由政策性银行借钱给地方政府，以便其给棚改区居民发钱，一方面拿走他们现有的住房，另一方面增加他们的购买力。

居民拿了钱，涌向市场上过剩的新盘，地方政府卖地有钱后还给银行，开发商买地后盖房回款。

Emmm……

如今，回收旧屋，制造需求的任务，从政府转交给了广大企业。

嗯，责任重大啊。

03

但是，问题来了。

在大众认知中，老破小一直处于二手市场鄙视链的底端，现在呼吁企业为老破小买单，他们会愿意吗？

怎么说呢……

企业买房与个人买房，确实是两个逻辑。

首先，无论是上海还是广州，鼓励企业“团购”二手住宅的大前提，是“租赁”。

上海是鼓励租给自己员工，解决居住问题，而广州鼓励规模化向外出租。

既然用来出租，高租售比就是第一要务。

正好，一线城市中心区老破小的租售比一直遥遥领先，特别是这几年，房屋售价被下行市场拖累，租金相比之下却十分稳定，算起来，租售比是越来越香了。

拿广州为例，有媒体爆出一套刚成交的市中心+医院旁边的步梯两房，只需要70万，月租却能达到2300元，粗粗一算，租售比超过4%。

可比较的是，广州市的平均租售比，只有1.81%。

当然，企业购房出租是需要交税的，但即使扣去相当于租金12%的房产税，租售比仍然接近3.5%。

也就是说，相当于买了一个每月生息的，稳定的高息理财产品。

其次，除了生息，企业本身也有配置固定资产的需要。

在地产上升期，很多企业都靠固定资产升值来反哺主业，即使房价波动，以企业名义购置房产，也能直接抵扣增值税和企业所得税。甚至，企业的日常融资也需要有房产作抵押。

但是，因为住宅限购的存在，企业长期被排挤在一线城市的住宅市场之外，只能靠购置公寓和写字楼来完成固定资产配置。

而如今，口子终于开了，企业可以在二手市场上购买住宅了！

尽管给它们能买的住宅楼龄久，面积小，升值前景和流通性没有那么好，但，再差也差不过公寓和写字楼哇！

既然大批企业愿意配置公寓写字楼，那么，有什么理由不分一部分资金出来，配置一些存量的住宅呢？

04

最后，再瞎猜几句。

大家都看到了，上海的《通知》里面，是没有限定企业类型的。

那就是说，理论上，金融企业，比如银行、保险、基金公司这些，也是可以囤房的。

这些企业当下的共同特点就是：

手里足够的长期的钱，有赚取稳定利息的需求，以及，正在经历资产荒。

那么你猜，他们，会愿意下场吗？