又到期待下一轮楼市新政的时候了

橘说地产 2023-11-06 15:51:01

在一系列新政的加持下,楼市的金九银十,结束了。

和许多人体感不太一样的是,数据显示,新政这两个月的市场是真的有在企稳复苏。

而也和之前无数次的利好循环一样,随着时间的推移,上一轮新政的药效也在逐渐过去,市场情绪似乎又要陷入尴尬的临界点。

又到期待下一轮新政的时候了。

买房贷款的人,真的变多了

这段时间,地产行业的各项指标报告陆续出炉了。

今年前三季度,全国商品房销售额为8.9万亿,同比下降4.6%。

这个数字看起来挺丧,但看回去会发现,1-7月对应的销售额只有7万亿,1-8月是7.8万亿元,而整个9月,单月售出了1.1万亿元住宅。

销售规模,是有在逐月放大的。

而如果分层去看,一部分城市的成交在明显转暖。

比如说,克而瑞数据显示,前十个月,全国30个重点城市住宅成交面积同比下降4%,一线城市的商品住宅成交面积仅略微同比下降了1%。

而二三线城市的新房去化面积甚至出现了同比增长,几个重点二线城市的成交非常漂亮——

这就很令人惊喜了。

又比如,贷款增速。

央行发布的三季度金融机构贷款投向统计报告显示,近两个月,房地产贷款增速下滑的态势有所企稳。

截至今年9月末,人民币房地产贷款余额为53万多亿,同比下降0.2%,基本与8月份持平。

这不,作为国内最大房地产市场之一的广东省,前不久官宣,9月全辖个人住房贷款同比新增,也已经顺利“转正”了——

换言之,提前还贷的人少了,为了买房去做贷款的人,也确实变多了。

新政的效果,到底大不大?

说起金九银十,自然离不开9月那轮席卷二线,甚至部分一线城市的“史诗级大招”。

这轮新政落地,确实有立竿见影的效果。

我们就拿一线的广州和北京举个栗子吧。

认房不认贷+部分城区取消限购后,广州的一手和二手房是小火了一把。

新房市场创了5个月新高,存量房市场也连续三个月走高,政策优惠力度最大的黄埔、番禺成交量更是一路高歌猛进——

10月环比,上涨超过3成。

目前,我们咨询团队了解到的情况是,之前有不少观望的买家,已经开始考虑近期趁低入市了。

而且,市区新开的项目,去化也不错。

抢房的场面虽然有点夸张,但有的项目首开后,退出来的房源再拿出来卖,总价居然真敢一下子加三四十万。

开发商能有这底气,当然是市场给的。

但有的城市,就没有这么幸运了。

在北京,楼市红利期消退的速度,有点快。

此前,在调整首套房和首付比例认定标准后,北京楼市迅速升温。

9月1日发布措施后,9月前半月的成交量比上个月末涨了一倍多,24小时日不落售楼部在朋友圈里疯转。

但是,帝都并没有像广州一样,出台后续的松限措施,只是跟进了一些小打小闹的打补丁政策。

于是,眼看楼市又熄火了,成交数据重回新政前7、8两月的水平。

不过话说回来,北京今年的二手房交易数据并不差——

如果这波卖房的人大部分是为了“卖一买一”做置换的话,北京的新房市场,应该还有很多潜在的购买力。

利好的红利期,越来越短

但讲真,目前,市场是有隐忧的。

如今购房者对政策的抗药性是越来越强,利好的红利期,也越来越短了。

楼市的情绪何时才能进入正向循环,距离走出底部到底还有多久,都是悬在从业者心中的一个巨大问号。

一个不太好的苗头是,近期,部分热门城市的楼盘到访量又走低了。

认购数据最能反映问题,克而瑞监控到,10月最后一周,广州全市热点项目的总访客数和认购量,分别环比下降4%和11%。

就连中介的预期也不太乐观。

明明上个月,代表中介们对市内二手房市场景气程度的经理人指数还有60多,但到了11月,就直降到46.7了。

当然,还有和地方政府息息相关的土地市场。

虽然楼市起起伏伏,但从全国来看,土地出让金下滑的趋势没有得到明显缓解。

很多城市的卖地收入,比高峰时期下跌一半都不止,全靠城投兜底拿地。

显然,不可持续。

又到期待新一轮政策的时候了

最后,随着“新一轮房改”的定调落地,前两天,广州和深圳同时传出了即将下架二手房参考价的消息。

一开始,各大中介销售欢呼雀跃,觉得普通住宅的“商品性”即将回归,限制措施即将退出,二手市场就要活跃起来了。

但没想到,利好并没有及时落地,市场的情绪也扑了个空。

是在酝酿新一轮的“史诗级松绑”,还是在等待全面推进从上到下的模式改革?

在这之前,会有多久的利好空窗期,年底,我们还能期待楼市“翘尾”吗?

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