小长假前后，广州楼市的热度坐了个过山车，购房者的情绪，又一次转回到等待。

反反复复的磨底中，市场对利好的“耐药性”越来越强，买家逐渐变得前所未有的挑剔，从地段的前景到财报的安全性，再到产品的创新和配套兑现的可能……

对一套新房的审视维度越来越复杂了，任何一个短板，都可能是横亘在准买家面前的一道天堑。

这时，还能成为大部分人抢着买入的楼盘，是真·头铁。

而如果说，有这么一个盘，三年前首开，抢房就要拼“手速”，直到今年，依然是区域销售金额第一名（来源：克而瑞），那么，你会不会感觉到惊讶？

当了三年“顶流”，它到底做对了什么？

开盘一分钟“秒光”

回想一下，从入市至今，这个盘似乎一直自带高光。

作为万科在广州中心城区的第一个旧改大盘，2020年10月，它在网上开放选房，一分钟“秒光”，瞬间成为热点话题。

到了年底，二期入市，它已经成为当时黄埔首个成交量破千套的楼盘，比其他在售楼盘网签量之和还要高（来源：克而瑞）；

2022年，它的第一批业主完美收楼，新居的外立面有着大面积的玻璃幕墙，档次爆棚，在业主们的朋友圈里那么一转，一下子有了“黄埔汇悦台”的美誉。

万科城市之光小区外立面

当年，它不但是广州市销售套数第二的楼盘，还是黄埔区销售金额、套数的双料冠军（来源：克而瑞）。

三年之后，它依然是区域标杆，今年1-9月，销量遥遥领先，摘得黄埔区的销冠（来源：克而瑞）。

抢的人多，房价走势自然一骑绝尘。

开盘时，这个盘均价4.2万，随后一路上扬，最高峰时均价达到6万，最高价格甚至达到6.6万，涨幅接近五成。

即使后来跟随大势，稍有回落，但拉长到三年来看，均价涨幅也达到了33%。

在楼市震荡期，这个涨幅也算难能可贵了。

没错，我说的这个“顶流”大盘，就是万科城市之光。

狠卷兑现度

城市之光为什么这么能打？

至少做对了三点——

凸显地段优势+超预期优质教育+重仓买房后市场。

但如果说得大白话一点，就可能只有一个关键词了——

狠卷兑现度。

在广州，大家都知道，最成熟的发展高地，就是珠江新城、金融城和琶洲CBD组成的核心三角区。

但这些年，珠金琶金三角已经基本没有新房供应了，即使偶尔有一两块蚊型土地上市，房价也是高不可攀。

对普通人来说，核心板块的外溢区域不但通勤便利，相对实惠，还更有想象空间。

但珠江新城外溢后是老越秀，琶洲外溢的范围是番禺，对于更追求成长性的年轻购房者，吸引力并不大。

只有东边的黄埔临港经济区，毗邻金融城，二者结合在一起，被称为“广州第二CBD”（来源：2017年广州市政府工作报告）。

这第二CBD不仅是广州地理版图的几何中心，更是广州城市发展“东进”战略的桥头堡。

战略高度足够，距离另外两大CBD也不远，很容易汇集资源。

换句话说，同样是画大饼，这里就是更容易早早把饼吃到嘴里。

这不，开盘三年，最初吹下的那些牛，已经推进得七七八八了。

基础设施方面，除了已经开通5号线以外，7号线二期的土建工程累计完成99%，13号线二期进展也过半，预计今明两年就会开通（来源：广州地铁、广州本地宝及公开信息，以官方发布为准）。

到时候，三条地铁线里，两条将直达珠江新城CBD，不用换乘，十分方便。

快速路方面，鱼珠到黄埔港的临江大道“东西大动脉”也进入了黄埔区今年的重点建设项目。

传言已久的黄埔高铁站选址也定了，距离城光约2公里（来源：百度地图测距）。

建成后，可以接入广汕高铁线，再加上区域内的黄埔东路联通广州与东莞、深圳的交通，将为这里汇聚更多的人流和商机。

产业方面的动作，就更加不费力气了。

目前，临港经济片区已经布局了包括广州纳米创新研究院、中国软件CBD等产业，各类高层次人才超1000人、高新技术企业超2100家，居广州市第一、全国开发区首位（来源：黄埔临港经济区“十四五”发展规划）。

今年，这儿还落定了金融城综合枢纽项目（来源：广州市2023年重点建设项目计划），根据计划，金融城综合枢纽总投资超13.9亿元，是南沙站的2.91倍。

前置教育资源

上面说的，都是项目外部的利好，主要靠官方推动，一旦推动完成，所有片区内的项目，都雨露均沾。

但优质教育资源的落定，是年轻业主更加关心，更能区分开发商实力和“钞能力”，也更能拉开项目之间价差的一项工作。

众所周知，2017年，广州新生儿达到20万的巅峰，因此，刚刚过去的这个9月，堪称“最难入学季”。

老父亲老母亲们愿意掏钱为优质教育买单，最基本的需求是学校能建成、名校能落地、孩子可以按时入学，不会忽然被统筹到预期之外的地方去。

但就这点朴实无华的要求，很多时候，还蛮难达成的。

光看看每年关于新房教育配套有多少维权，就知道我在说什么了。

而城市之光不一样。

我们此前在《教育资源兑现度，头部房企哪家强》里写过，在广州市场上，万科是引入名校最多的开发商之一。

到了城市之光，卷得更胜一筹——

大伙儿都是等业主入住得差不多了，配套的小学才开学，但城市之光的做法是，教育前置，提前投入使用。

去年，城市之光首批业主收楼，但对口的华师附小已经在当年9月如期开学了。

华南师范大学附属开发区实验小学实拍图

今年4月，城市之光的业主还收获了一个意外之喜——

黄埔区教育局官宣，对口小学可以直升广大附中黄埔实验学校（东校区）。

这黄广附，原本是由广大附和黄埔教育局合作办学的民办学校，2022年收归公办，委托广大附中管理，是黄埔区最热门的五所中学之一。

华师附小+黄广附，已经算是黄埔区妥妥的“王炸组合”了。

重仓“买房后市场”

不过，作为业主，最加分的还是“买房后市场”这一块。

经过数十年经济的高速发展，城镇化水平已经不低了，再加上“房住不炒”这些年，居住舒适度在买房时的权重，被提升到了前所未有的高度。

作为“最懂中产的开发商”，万科早早重仓“买房后市场”，在园林打磨和社区文化建设上投入了巨大的心力。

我就说一个细节吧。

新月公园。

过往，开发商都会在红线内部卷产品、卷配套，但红线外的世界，因为是地块以外的，并不会花心思打造。

所以，红线内外之间，通常以粗暴直接的围墙为划分。

但在城市之光，直接把边界做成了水景，让这条约1万方的C型水系环绕项目，对外衍生。

业主一踏上归家的路程，就能看到满眼的岭南文化水系，远眺到湖水映月，在这个喧闹的世界里，多了一份停下脚步，触摸生活的理由。

新月公园夜景图

而这个又和城市之光的旧改基因完全相容。

是的，这是一个城市更新项目。

本地村庄有着千百年的文化底蕴，而外来的新广州人，又带来了更多元的现代生活方式。

于是，我们能看到，大片现代建筑里，保留下了古建筑里别具特色的片段，在社区正中打造了一个传统文化的“自留地”。

名字取得很好，叫幸福里。

幸福里实景图

风水塘、宗祠、碉楼……悉数整修翻新，招商改造，注入新的活力。

踏过青砖灰瓦，看着亭台楼阁，业主可以在这里感受到古村的烟火气，也能体会到历史和现代交织穿梭的体验。

很自然的，形成了一种舒适而宜居的小气候。

真正穿越周期

当然，城市之光还有为数不少的社群活动。

跨年之际，他们会在家楼下举办交响音乐会，一起迎接新年的到来；

随后，他们又组织了业主发光社，在邻居们的共谈共创中，搭建了一个中产人士工作、生活交流的平台。

万科提供的这些活动，覆盖了全龄段，在这些有意创造的情感交互场合中，拉近了人与人之间的距离。

距离近了，社区才真正成为了家园。

不得不说，从售前、售中到售后，万科确实做到了把服务触角延伸到买房-入住的流程，这也符合他们的定位——

城乡建设与生活服务商。

过去三年，城市之光接待了67845台来客，迎来了5143个家庭的加入，在这里开启了一段新的人生旅程。

数千名已交付业主的笑脸，就是万科实力的最好见证。

毕竟，房价永远上上下下，只有真实的生活本身，才能够真正穿越周期。