中国房地产进入商业化发展阶段，至今已有20多年历史了。与所有行业一样，房地产业也有周期。房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，体现为复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。

回顾历史，我国房地产大致经历了以下几个发展阶段：

起步阶段：中国房地产起步于上世纪80年代，主要集中于经济发达的东部沿海地区和大城市。在此阶段，政府开始尝试推行住房制度改革，逐步放开房地产市场。

快速成长阶段：20世纪90年代初，随着中国经济改革深入，房地产市场进入快速成长阶段。这个阶段，政府开始大力推动房地产市场发展，鼓励个人购房和企业投资。

调整阶段：1993-1998年，由于房地产市场过热，出现了一些问题，如房价过高、房地产泡沫等。政府采取了一系列措施进行调控，包括加强土地管理、限制银行贷款等。这个阶段，房地产市场进入调整阶段。

快速发展阶段：1998年以后，随着中国城市化进程加速和经济发展，房地产市场进入快速发展阶段。这个阶段，政府实施了一系列政策，如取消福利分房、鼓励个人购房等，进一步推动了房地产市场的发展。

衰退和萧条阶段：近年来，随着中国经济增长放缓和结构调整，随着疯狂爆炒所导致的楼市泡沫破灭，房地产市场进入深度调整下行阶段。国家采取了一系列调控措施，为应对楼市下行局面，除了加强房地产市场监管外，相关部门正在实践中逐步探索租售并举等房地产发展新模式，力求从根本上解决房地产问题。

事实证明，此轮房地产泡沫给中国经济造成重大打击，影响到疫情后经济复苏的进程和和产业升级。那么，中国应从此轮房地产泡沫中接受哪些教训呢？笔者认为，管理层应从中接受以下几点深刻教训：

一、调控措施不给力

事实上，自2010年以来，中国房地产市场就一直存在泡沫的风险。这一泡沫的产生与中国经济过度依赖房地产、金融市场的杠杆率过高，以及地方政府对房地产市场的过度支持和依赖等因素密切相关。

中国房地产泡沫暴露出中国经济结构的问题，需要进行经济转型，降低对房地产市场的依赖。同时，政府应该加强对房地产市场的监管，限制过度投机，控制金融市场的杠杆率。

虽然管理层很早就意识到房地产市场存在过度发展的泡沫问题，并在2016年提出了“房住不炒”的调控要求，但由于所采取的一系列调控措施不得力，以至于房价越调越高。数据显示，2021年全年调控次数为651次，但房价同比上涨33%，创历史新高。2023年已有200余省市（县）出台房地产调控政策超670次。

房地产调控措施难以见效的原因在于，在目前我国土地财政的情况下，地方政府已经对土地形成了依赖。对于房价，他们要求只升不降，亏损者不能过快下降。

二、“三高模式”下的盲目扩张，必然导致风险不断加剧，债务危机已然不可避免

过去20年，中国房地产一直处于野蛮生长、盲目扩张的疯狂状态。这种不正常的发展造成的直接后果，就是整个房地产业的债务急剧攀升。数据显示，房地产业的负债已达到30多万亿，居民长期负债高达5、60万亿，政府城投还有100多万亿的负债。

进入2024年以来，由于楼市跌至冰点，房子失去了流动性，而今年又是大多数房企债务的还款期，因此导致诸多房企纷纷暴雷，继恒大之后、碧桂园、融创以及万科等房企巨头均被巨额债务拖垮，出现了严重的债务危机。

实际上，政府也意识到了“三高模式“的危害性，但对于如何遏制这种风险极高的经营模方式，却显得束手无策，拿不出切实可行的解决办法。直到房价已经来到了天花板，国家才于2020年8月出台了房地产调控的“三道红线”政策。

事实证明，“三道红线”政策的出台确实达到了遏制房价上涨，让整个市场降温的目的。但只可惜这项政策来得太晚了，若是该政策能够早3年出台， 中国房地产业不至于发展到如今这种覆水难收的地步。

三、中国房地产商品化过程中制度不健全，对房企缺乏约束，是导致整个房地产行业普遍出现债务危机的根源

例如预售制的弊端，现在大家都看得很清楚了。假如没有预售制，从一开始就从源头控制风险，就不会有这么多负债经营的公司，也不会出现今天如此之多的暴雷房企。

然而，令人遗憾的是，在房地产疯狂扩张的20多年里，许多人都被如日中天的楼市所制造的虚假繁荣冲昏了头脑，认为中国的房价只会涨、不会跌。即使超人李嘉诚清仓式的退出大陆市场，用自己的实际行动为中国房地产敲响了警钟。也并没有引起地产行业的大佬们警醒，他们仍然沉浸于财富快速增长的快感之中，不能自拔。

由于管理层并没有意识到房地产业隐含的巨大风险，所以在中国房地产快速发展的20多年时间里，对于行业的监管过于宽松，没有为房地行业制定出一套严谨、规范的法律法规和相关制度，以此来规范房企的经营以及对公司高管的行为进行约束。

正是由于法律法规的不健全，才使得政府对房企的经营活动监管不到位，也才会出现恒大这种高管利用财务造假手段，私自侵吞公司巨额财富的恶性案件，最近出现的万科举报案件也是如此。

试想，如果房地产行业建立健全了相关的法律法规，那么，万科举报信中所描述的情节就不可能出现。在严格制度的约束下，郁亮等高管也不可能达到操控万科谋取私利，欺瞒股东挪用项目建设资金，以极低价格出售项目公司资产从中牟利，以及偷税漏税，利用公司资金放高利贷达到中饱私囊的目的。

尽管举报内容尚未得到官方核实与认可，但这一事件足以引起管理层对整个房地产业出现的经营混乱状况的高度重视，需要进一步强化对该行业的监管，完善相关法律法规和制度建设。

综上，房地产危机给中国经济带来的深刻教训：过度发展房地产——导致房价过高——虚高的房价掏空了百姓6个钱包——民众无钱消费——产能过剩——失业率上升、就业困难——百姓收入下降还要还房贷，更无钱消费——产业升级举步维艰——内循环受阻、经济转型缓慢——经济陷入通缩的恶性循环。

实际上，此次房地产泡沫给中国经济所造成的损害，远比想象中的要大，它已成为建国以来中国经济最大的损失，也是上升为国家层面的巨大损失。如何在痛定思痛中进行反思，在纠错的过程中尽快通过加强制度建设去补齐短板，修补漏洞，避免重蹈覆辙，是管理层需要认真考虑的问题。

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