东莞楼市今年开启了高开低走的模式。

年初，在QY取消之后，东莞楼市整体信心起来。

当时，南城、松山湖等部分网红小区，价格上涨，业主挂盘价纷纷上调，入场的买家多，成交量大，房价高。

在消化这一波客户之后，随着整体大环境因素，整个市场又开始变冷，成交量一直往下走了。

尤其4月份之后，成交量持续下跌，带来的是房价也持续下跌。

譬如松山湖网红盘金域松湖一期，80平两房单位，2月份价格在355万，4月份跌到330万，6月份跌到300万。几乎每两个月的时间，就跌去二十万。

从四月份到现在，东莞房价下跌的速度，超过我们的想象，是非常迅速的。

而且这股下跌潮，似乎没有终止的意味，还在继续的下跌之中。

如果不出意外的话，在传统的淡季七八月份，房价可能还会继续下跌。

那么，整个下半年，东莞房价都会持续的、延续下跌潮吗？

楼市有没有机会出现“反弹”呢？

下半年金九银十，能让楼市有所“复苏”吗？

针对这些问题，本文将试着为大家阐述。

1

上半年

东莞房地产市场，逐步变差

要回答下半年东莞房地产市场会不会下跌，我们先来回顾一下上半年的整体市场行情。

1）先来看新房市场。两极分化非常严重，行情在持续变差。

今年市面上，南城瑧湾汇、悦府等几个网红豪宅盘，和松山湖的松湖原岸，卖的比较好之外。其他绝大部分新盘项目，都卖的非常艰难。

而在进入到6月份之后，整个新房市场就更悲观。

就算是南城、松山湖、滨海湾的网红盘，也在蓄客之中了，相比今年三四月份的那股热潮，正在一步一步的褪去。

另一方面是，入市纯新盘项目锐减，尤其是郊区新盘项目特别少，就没几个纯新盘。

我上星期去了一趟虎门，那里有个新盘项目，本来五六月份要开盘，但看到形势急转急下，就放弃上半年开盘，转为下半年开盘，而且可能会延期到金九银十的季节。

除了延期开盘之外，降价是另一方面。在今年年初选择大规模推广，降价走量的开发商是聪明的，现在就算价格一路降，也是买单者甚少，观望者众多。

目前的情况是，现有的存量新盘降价走不动，纯新项目选择延期开盘。如果下半年行情继续变差，新房市场会继续降价，开发商压力会大增。

2）二手房市场，大部分镇街持续下跌。

二手房市场比新房市场，更能反映市场冷暖，新房几个豪宅盘，凭借地段品质优势，价格能持续在高位，销量也还行。

但是二手房不一样，也只有南城、松山湖等少数核心地段，在今年年初硬气了一会，其他片区就没怎么硬起来过。

譬如虎门网红盘万科云城，77平小三房，去年年中挂盘260万，今年2月份挂盘250万，6月份挂盘价230万，价格是一路走低。

东城的万科中天城市花园，115平四房，今年3月份成交价在450万，6月份最低挂盘价只要390万，3个月时间降价60万。

大体的情况就是，从3月份之后，二手房价就开始走下坡路了，尤其是五六月份，房价下跌速度明显加快。

而且出现一个更不安的现象是，放盘量在快速上涨，贝壳网6月底挂盘7.4万余套，相比今年3月份，已经增加1万余套挂盘。

量在价先。现在成交量持续下跌，恐怕价格还会持续下跌。

3）土拍市场。今年上半年土地拍卖市场很差，首先体现就在土地拍卖数量少，只有四宗地。

官方是缺钱的，但为什么不拍地呢，关键是市场太冷，土地市场不好兜售，地价只能便宜卖，而且还不好卖。

最明显的就是，今年拍卖的第一宗地，常平宅地流拍了。

厚街的两块地，分别被保利、基裕泰底价成交，地价都在1.3W左右，相比厚街之前1.8W的地价，已经降了很多。

也只有南城西平的宅地，被开发商争抢，封顶价成交，楼面价2.59W。但这种核心地段的宅地，已经很少了，后续没什么供应。

土地市场在下半年开启之际，拍卖了东坑一宗地，被众筑拿下，地价只有7千多，而且是到最后半小时，才有房企底价买入。

如果下半年房地产持续下跌，行业不景气，官方兜售土地难度加大，对财政收入将会有影响。

2

下半年

大规模刺激政策之后，可能会止跌

从上述所看，房地产整体行情持续低迷，房价持续下跌，对开发商、业主、官方等，都是压力极大的。

譬如官方来说，卖地收入锐减，对财政收入肯定有影响，对基建投资、地铁建设、公务员工资等会受影响。所以官方，也是希望房价止跌的，行情能够逆转。

对开发商来说，房价持续下跌，房子卖不动，回款现金流都受影响，对房企生存都是挑战。这也导致，企业在拿地市场更加谨慎，就算现在地价便宜，东莞郊区的地也不敢随便拿。

对于业主来说，房价下跌，意味着资产缩水，更不敢消费，卖房置换一族也会延迟。刚需一族更是在观望，希望房价继续下跌，再进场。在这种行情下，无论业主降价，还是开发商降价，都很难吸引大量买家入市，带动市场上行。

所以，整个房地产市场低迷情况下，已经形成一种恶性循环。

那么要怎么才能打破呢？

短时间内只能靠大规模的政策刺激，带动整个社会的基本面信心，让大家相信这轮刺激之后，房地产能重回刺激之后上涨的老路。

而且这种刺激一定是大规模的，再像之前降息10个基点之类，陆挤牙膏式的刺激，必将是徒劳的。

因为这次刺激，一定要让大家相信，一线城市，强二线城市的核心地段，已经在触底了，在这轮刺激之后，房价有机会反弹。

这样大家就能去买房了。

成交量起来之后，叠加经济刺激政策，带动全国的经济形势好转，房地产才可能最终重回正轨。

所以大家都在等全国性的刺激政策，都在等一线城市放开松绑政策，率先反弹，带动强二线城市反弹。

但是什么时候会出台政策呢？

我觉得有可能会在7月份出台，也有可能在9月份出台。

如果在7月份出台的话，可能效果不及预期。因为七八月份，是传统的楼市淡季，市场比较平淡，刺激不一定能有多好。

但因为考虑这种因素，在七八月份没出台政策，那么房地产数据肯定是特别难看的，市场肯定是下跌的。

不仅是东莞，就算是深圳、上海、北京等一线城市，也是难逃再次下跌的命运。

并且在，金九银十的时候，市场对政策力度的需求就会更大，需要更加强劲的力度来激活整个房地产。

所以，我的想法是，在七月份，即使就算是淡季，也应该强刺激一波，不仅仅是楼市刺激政策，还有全国性的经济刺激政策，包括消费领域的刺激政策。

让楼市起码止住颓势，让人相信房地产还有救，整个房地产市场还有希望，也是对未来有希望。

就算七月份救市政策不如预期，可以在金九银十再加一码。

现在问题的关键是，房地产已经太过冷，止住跌势才是当务之急。东莞房地产市场，同样如此。

只有这样，下半年房地产才有机会“反弹”。

而现在，我们要做的就是，静静地等待全国性的刺激政策出台。