文/谢逸枫

中国房地产三大制度发明，分别是产权年限制度（批租制）、预售制度和公摊面积制度。有意思的是这三大“制度发明”全部借鉴于香港的房地产制度。1980年以前，所有的居民住房一律由国家政策分配，根本不存在房地产交易市场。

时至今日，中国房地产市场已经在不断的摸索中快速的发展了44年。产权年限制度、商品房预售制度和公摊面积制度的一直在不断探索、调整、改革。包括2024年房屋体校、房屋养老、房屋保险的新制度提出。

1980年4月份提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想。这一年称为“中国房地产市场元年”。1984年农业部管农地、建设部管城镇土地。因此城乡之间很多问题难以协调。

1986年2月，组建土地管理局，负责全国土地、城乡地政的统一管理工作。1987年2月，提出用转让一部分土地的方式吸引外资，加快城市建设。1987年12月，深圳市政府首次拍卖了一块面积为8588㎡、出让期限为50年的商品住宅用地。

这是新中国历史上第一次进行土地拍卖。1990年5月19日第55号发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，该条例自发布之日起施行。1994年7月5日通过并发布《城市房地产管理法》，自发布之日起施行。

1994年，建设部发布并施行《城市商品房预售管理办法》。1995年9月8日建设部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，自12月1日起施行，公摊面积制度正式提出，2001年正式实施。

产权年限制度（批租制）

就是通常所说的产权年限（房屋产权）。产权年限是根据不同的土地性质来决定。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定。

居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。其实，土地管理局一开始提出来的土地使用年限是50年。

因为深圳在向香港学习的时候，香港还一直沿用“港英时期”就已经施行的土地批租制度。随后，国家讨论土地转让问题时，有领导问：年限再长一些行不行？后来在制定法律的时候，就变成了住宅最高年限70年。

正面意义是将土地的所有权和使用权分离，允许土地自由流转。根本上解决了城市基础建设和市政发展基金匮乏的问题，从体制层面解决了（计划经济时期）行政划拨土地的低效、土地资源浪费以及与市场经济体制不匹配的问题。

房地产作为中国经济发展的支柱性产业，对整个社会经济发展、民生改善乃至中国崛起功不可没。负面意义是由于土地使用权年限引起的纠纷和顾虑，主要表现在两个方面。第一是产权年限缩水与压根就没有产权（小产权）。

产权年限缩水，原因是将原本不属于住宅用地的土地进行开发，以住宅的名义进行销售，产权年限自然就不是70年。只要是住宅用地，产权年限就一定是70年。集体土地是小产权的重灾区，由于土地是集体土地，并非城镇国有土地。

第二是住宅用地70年产权到期后怎么办？《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律、法规办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定。

没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。问题是住宅用地到期后自动续期，续期要不要缴费？缴纳多少？目前法律上没有明文规定。2016年深圳以案例确实是补缴了约0.7%土地出让金后，将房屋的产权年限延长20年。

非住宅的，且没有约定的，依照法律、行政法规的规定办理。规定是什么？目前还属于空白（没有具体的明文规定）。产权年限制度从整体上利大于弊。产权年限引起的争议和纠纷正在处理，不能磨灭对社会发展和城市建设做出的贡献。

商品房预售制度

顾名思义，商品房预售就是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付给定金过着房款的行为。商品房预售制度最早出现在中国香港，香港将其称之为“楼花”。

1954年霍英东在香港发明了楼花制度，开始利用购房者的资金来盖房，同时为了配合分套出售的模式，他开始推出了公摊制度。因为在这之前，香港的楼房都是一栋一栋卖的。霍英东发明楼花制度之后，很多人都跟着霍英东去搞房地产了。

1956年，香港出台《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理，基础是完善的律师执业制度、公示制度和房地产市场的规范管理。1994年，内地出台《城市房地产管理法》正式引入源于卖楼花的商品房预售制度。

1994年，建设部根据这一法令发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房的预售条件作出明确规定。目前，国内国重要城市商品房预售比例在80%以上，部分城市甚至高达90%以上。

正面意义是商品房预售制度的初衷就是要解决商品房建设资金补足的问题，调动房企的积极性，增加商品房市场上的供应量。因此，预售制度成为房企重要的融资渠道，在吸引社会资金的同时，大大降低了开发企业的准入门槛。

负面意义是商品房预售制度自1994年颁布以来，有关立法依然不完善。合同签订之后，承购人需要支付全部的购房款，直到房屋交付使用还有一段很长的时间差，这就给房企、销售代理商留下了弄虚作假的空子。

因为虚假宣传、夸大宣传导致的房屋质量、配套、户型等交付时不能完全兑现、延期和逾期交付，甚至是直接烂尾跑路的现象屡见不鲜。购房者的利益得不到有力保障。一直是考验政府和银行监管能力的试金石，整体上弊大于利。

自2005年代表提出并讨论之后，关于取消商品房预售制度的呼声越来越高，已经成为一个非常具有社会争议的话题。因此，短期内如何完善商品房预售制度和长期内如何取消商品房预售制度面临着巨大挑战，简单粗暴的“一刀切”不可取。

公摊面积制度

公摊面积，是指整栋楼的产权人共同所有整栋楼共用部分的建筑面积，以水平投影面积计算。包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

包括整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。需要注意的是从属于人防工程的地下室和半地下室；供出租或者出售的固定车位、专用车库；楼栋外用做公共休憩的设施或架空层，不属于公摊面积的计算范畴。

1952年前全世界的房子都是整栋楼出售，从地皮到建筑物全部都是你的，自然就不存在公摊面积的说法。问题是整栋楼的建筑销售非常困难。为了加快资金回笼，香港地产商想出来两个办法。

一个是前面提到的预售楼花，一个是将整栋楼进行面积拆分，拆分成不同的面积等份。由律师来帮助产权人签署共有产权协议，规避注册登记时的法律问题。公共部分，按照各自约定的面积比例摊派。所以，公摊二字的原意就是公共摊派。

1978年公摊面积制度推广到了台湾（公设面积）。1995年建设部发布并实施《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，从此开始了独具中国特色的公摊面积制度。直到今天，其他国家均没有公摊面积和公摊面积制度的概念。

正面意义是实在想不出来这玩意儿有什么好处，既然是时代的产物，就应该随着时代的发展而被新事物、新制度取代。负面意义是自1995年颁布并实施以来，就只是一个计算规则，不是一部法律。

计算的规则有要求，计算的结果却没有要求，到底多少公摊面积是为合适，却没有一个具体的标准。同样是100㎡的房子，有人是套内90㎡的三居室、有人套内75㎡两居室、还有人是套内只有52㎡的一居室。

公摊制度不透明、不公开性、不公平性，容易出现面积大幅缩水，税收、物业费和垃圾运输费、水电分摊费却不见减免。按建筑面积计税费实际上就成了一笔“糊涂账”。按建筑面积计价方式弊大于利，按套内面积计价方式利大于弊。

2012年12月，香港政府通告，从2013年开始，二手房销售要用“实用面积”来标价。2013年4月，香港政府《一手住宅物业销售条例》，新房只能用“实用面积”来标价。如果不按照实用面积来标价，罚款100万-500万港币，面临3-7年监禁。

公摊面积制度的发源地，中国香港已于2013年废除了建筑面积和公摊面积的概念，完成国际接轨，改成按使用面积计算。在国内，重庆2002年就已经以地方法规的形式，对商品房实行套内计价。北京、广州在积极开展套内计价的探索。

公摊面积制度的来源

公摊面积制度1995年由中国香港引入内地，2001年国内《商品房销售管理办法》明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

而公用建筑面积一般由以下两部分组成电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。

公摊面积=本户的建筑面积×公摊系数，套内面积=建筑面积-公摊面积。公摊面积比例无统一标准，联排、别墅1%~8%、7层以下多层住宅为7%-12%，7-11层住宅为10%-16%，12-18 层住宅为14%-20%，18-33层住宅为16%-24%。

国外房地产基础制度中，基本上没有公摊面积制度，阳台或露台面积都是开发商赠送。例如英国的购房合同里写的面积是套内使用面积，而不是宽泛的建筑面积，且公寓阳台或露台面积都是开发商赠送。

例如澳大利亚，不存公摊面积。别墅、公寓都是按使用面积计算，垂直高度低于 2米的小房间、地下室、通道、房内必须的各种支撑物等都不计入面积。例如日本，没有公摊面积。房产证通常以室内的使用面积计入，不计算墙壁面积。

套内面积计价销售城市扩容

按照套内面积计价销售城市扩容，引起市场强烈的关注，主要以以三四线城市为主，湖南湘潭、广东肇庆、湖南衡阳市等城市实行套内建筑面积计价。12月12日湖南省衡阳市发文明确，自2025年1月1日起商品房销售实行套内建筑面积计价。

12月17日，河北省张家口市发文明确，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。湘潭市在2024年9月就已明确提出，房企可以实行按住房套内面积（不含公摊面积）进行计价、宣传和销售的政策。

肇庆2024年4月出台“21条”措施促进房地产业高质量发展，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售，推动房地产开发企业依法规范，优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。

广州、杭州、长沙和厦门等一二线城市通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则方式提高实际得房率，提升商品住宅4.0产品的品质、舒服性、幸福感，全力打造好房子的标准，却不是取消公摊面积和公摊面积制度。

各地住建部门表示，政策用意并非取消公摊，而是计价方式和宣传口径的变化，此举意在让购房者在购买房屋时能够更清晰地了解所购居住空间的实际大小，有助于购房者分辨出商品房的性价比。

对于“物业费”、“采暖费”、“税费”等用房成本的讨论，则需配套政策的支持。张家口市住建局表示，“取消公摊”的意思是鼓励房企按套内建筑面积计价销售，并非不计公摊成本，只是计价方式的变化，让消费者消费得明明白白。

肇庆市住建局表示，按套内面积计价销售，对开发企业而言购房总价并没有太大影响，只是宣传口径的变化。按套内面积计价销售后，购房者看得更直观，得房率高的项目自然更受欢迎。

住建局表示，按套内面积计价是不是说之前买的房子多交了十几万？其实是没有的，还是会折合住房的公摊成本，按套内面积计算的单价会比以建筑面积计算的单价高。按套内面积计价，花1万元买1平方米，就是你住的那一平方米。

按建筑面积来算单价可能是8000元，只是计价方式的变化，实际上购房的房价和总价，基本上不会有变化。事实上，“取消公摊”并非取消业主共同分摊的公用建筑面积，而是在住房交易环节调整为按套内面积计价销售。

所谓的公摊建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班保安室、公共用房、管理用房的建筑面积。

所谓的非公摊面积，是指从属于人防工程的地下室、半地下室。供出租或出售的固定车位或专用车库。幢外的用做公共休憩的设施或架空层。这三部分是非公摊面积，不需要缴纳物业隔管理、水电分摊费用的。

约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规，主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）及《北京2000年9月26日颁布的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。

北京规定明确公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间。第一是商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

第二是为整幢商品房服务的公用建筑面积，该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，受益的各套商品房分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

计价销售方式调整争议

公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，公摊面积与套内面积之和，构成了一套商品房的建筑面积，这就是所谓的公摊面积制度。事实上，国内31省市来说，目前购买的商品房屋面积包括两个部分，即套内面积+公摊面积。

计价销售方式之争由来已久。2018年，有关面积销售计价方式曾经引发广泛讨论。2019年2月18日，住建部《住宅项目规范》征求意见稿中提到住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

一是住宅建筑应以套内使用面积进行交易。住建部发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。住宅项目规范（征求意见稿）其中第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

二是建住宅要全装修交付。所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水、排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

三是四层楼以上应安装电梯。四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯；十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台；新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。

四是住宅使用年限不能低于50年。住宅建筑设计工作年限规定，结构设计使用年限不低于50年、房屋和卫生间防水不低于20年，地下室防水不低于50年、管线工程和公用设备不低于15年、户门外窗不低于20年，外保温系统不低于25年。

统一按套内使用面积计算删除。2022年3月，住建部关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》其中《住宅项目规范（征求意见稿）》，已经把这条统一按套内使用面积计算删除。

套内面积计价方式销售是大趋势

鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，住房交易环节为按套内面积计价销售还按套内建筑面积计价销售，不可能一蹴而就，要循序渐进，避免简单粗暴一刀切，会影响到购房者的权利。

一是改革计价依据，必须修改完善相关配套制度，明确套内面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期。以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡。

二是盲目和一刀切地改变计价方式，将带来变相涨单价的情况。即便取消公摊面积，开发商可能通过涨房价、涨物业费、涨水电分摊费、涨垃圾运输费、装修费、暖气费的方式转嫁公摊费用。因此可能实际意义有限。

三是先从部分城市开始试点。合理控制比例，增加透明度。按照套内计价式销售后，开发商为最大化压缩公共区域以节约成本，进而影响居住的质量与舒适度及幸福感，好房子的标准。因此，计价销售方式调整需要逐步过渡。

四是当务之急是完善公摊面积测算、审批规定。当前的公摊面积计算，既缺乏统一标准，在测量上又不具有独立性，主要是由开发商测算，然后交由规划部门审批。相比取消公摊面积，完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。

五是改革住房交易环节中的对于购房税收及收房后的物业费、水电分摊费、垃圾运输费、装修费、暖气费、装修费的收取标准和规定，相关法规法律修改，按照套内面积的方式计价，同时避免按建筑面积计价，但可能会减少财税收入。

比如明确公摊标准，明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等，减少、避免相关争议。可对肆意扩大公摊的开发商引进一些惩罚赔偿机制。毫无疑问，按照套内面积计价方式销售，是国际大趋势，不可避免，不可阻挡。

套内面积计价方式销售的意义

一是目前住宅面积计算方式主要采用建筑面积为主的交易方式，是弊大于利。改革以按套内使用面积计价销售为主的交易条款，是利大于弊。主要考虑从技术角度规范住宅面积的计算、计价规则、交易方式，才是解决问题的根源。

二是住宅交易的面积统一按套内使用面积计价规则，与国际接轨。按套内使用面积计算是国际通行做法，国外基本上没有公摊面积的概念。可以提高标准国际化水平要求，提高工程建设标准与国际通行做法的一致性程度。

三是解决套内建筑面积相同，住户使用面积不同的问题。由于地域差异大、住宅结构类型多，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。

四是解决住户使用面积不透明、不公开、不公正的问题，有利于购房者权益的保护。按套内使用面积计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”，收取税收和物业费、水电分摊费、暖气费、垃圾运输费、装修费变得透明、公开、公正。。

五是改革以按套内使用面积计价销售为主的计价方式、计价口径、交易条款，后面经过标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序，对提高标准的科学合理性十分重要。有利建设好房子，有利提升购房者的得房率、舒适度、幸福感。

计价销售方式调整与房价、成本

目前大家对“取消公摊面积”存在重大误解，一是按套内面积计价销售方式调整，被误认为取消公摊面积。实际上“取消公摊”与“按套内面积计价”完全是两码事，“按套内面积计价”不是“取消公摊”，只是计价方式、口径宣传的变化。

二是“按套内面积计价”被误认为可以降房价，背后的逻辑就是取消所谓的“公摊面积”。目前来看，计价销售方式调整，“按套内面积计价”销售方式，不影响房价计算和总价，因为开发商的房价计算和总价，公摊面积会折进套内面积。

即时按套内面积计价，还是会折合住房的公摊成本，按套内面积计算的单价只会比以建筑面积计算的单价高。购房者按套内面积计价，花1万元买1平方米，就是你住的那一平方米，按建筑面积来算单价可能是8000元，只是计价方式的变化。

三是“按套内面积计价”被误认为可以降税费、降物业管理费等降购房成本。目前来看，计价销售方式调整，按套内面积计价销售方式，不影响税费等购房成本计算，仅仅是购房合同、不动产权证的建筑面积、公摊面积、套内面积分开表述。

因为目前税收、物业费、水电分摊费、垃圾运输费、装修费、暖气费是按建筑面积来计算，多地宣布按套内面积计价销售后，是否以套内面积计算，关键是收税费标准、计价根据的税收、费用方面的法规法律是否跟进修改。

目前物业、供热、税费等问题都需要多国家部门共同出台政策才能实施调整，部分事权不在地方，需要上级层面来制定。多地仅计价方式、宣传口径作出调整，税费依然按原政策执行。多地“按套内面积计价销售”政策尚未传导至项目层面。

房产税方面，目前上海、重庆试点的住宅房产税政策与建筑面积挂钩，（上海的免征点为家庭人均60平方米，重庆则针对180平米以上高档住房征税）。长远来看，若房产税全面铺开，则将受到更大的影响。

契税方面，公告并未明确面积为建筑面积还是套内面积。目前来看“按套内面积销售”是计价口径的问题，若后续有根本性的计价口径和税费法规法律政策扭转，需要更多的税费等配套政策来完善。

四是计价销售方式调整被误认为最大意义是降总价、降总购房成本，真正最大的意义是透明、公开、公正。所谓的降总价、降总购房成本，答案是NO，是一厢情愿的幻想。例如2002年重庆已经实施计价销售方式调整就是最好证明。

2002年重庆是国内首个调整按套建筑面积为套内面积计价销售方式的城市。房价角度看，效果不明显。香港2013年取消公摊面积，房价没有下降，2013年、2014年香港房价同比上涨分别为7%、4%。与2012年6%增速保持平稳。

重庆2002年后的20年间房价没有因面积计价销售方式而出现明显的变化，尤其是对于购房者来说，总价影响不大。重庆的房产销售广告上都会分别注明套内单价或建面单价分别是多少（总价一样），购房合同都会载明。

同时税收、物业费、水电分摊费、垃圾运输费、装修费、暖气费，还是按照建筑面积收，购房费用与此前没有差别。主要是税收、物业费、水电分摊费、垃圾运输费、装修费、暖气费的收取标准，是按照建筑面积计算的。