文/谢逸枫

10月15日，一组数据显示，前10月全国商品房平均价同比上涨7.2%，前9月7.2%，前8月8.2%、前7月9.2%、前6月上涨10.6%。前10月环比下降0.2%、前9月环比下降0.6%，前8月下降1.8%、前7月下跌1.6%、前6月下跌1.1%，环比连续5个月下跌。

前10月全国商品房销售面积同比下降7.8%、前9月同比下降7.5%、前8月下降7.1%、前7月下降6.5%、前6月下降5.3%。商品房销售额同比下降4.9%，前9月同比下降4.6%，前8月下降3.2%、前7月下降1.5%、前6月上涨1.1%，连续20个月下跌，出现持续探底的态势。

短期看，市场继续下行、探底，调整趋势，指标下降的幅度超出市场预期。除竣工面积、平均房价指标上升外，投资额、施工面积与新开工面积、土地购置面积与费用、商品房销售面积与金额、房企到位资金的跌幅扩大，商品房库存面积创新高。

如何评价房地产市场表现？国家统计部门表示，从数据来看，目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。针对房地产市场形势，已经作出一系列重要部署，近期相关部门密集出台一系列优化调整政策。从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。

从长期看，城镇化率还有较大提升空间，整体住房刚性需求和改善性需求依然较大。未来，随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策，房地产发展新模式逐步建立，将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。

第一是投资额。前10月全国房地产开发投资额9.5922万亿元，同比下降9.3%，累计同比连续一年零7个月（19个月），单月连续下降27个月。前9月同比下降9.1%、前8月同比下降8.8%、前7月同比下降8.5%、前6月同比下降7.9%、前5月同比下降6.4%。

前10月住宅投资7.2799万亿元，同比下降8.8%，前9月同比下降8.4%，前8月下降8.0%。办公楼投资同比下降9.7%，前9月同比下降11.0%，前8月下降9.7%。商业营业用房投资同比下降17.3%，前9月17.6%，前8月下降17.8%。

前10月全国房地产开发投资降幅较1月-9月扩大0.2%。今年以来开发投资一路下滑的趋势尚未得到“扭转”，已经连续10个月下滑。现在房地产行业修复缓慢，房企投资信心严重不足，特别是民营房企处境困难，在土地市场交低迷，新开工下降。

单月数据看，10月单月开发投资金额8653亿元，环比下降17%，同比下降11.3%，同比降幅与上月持平，已经连续六个月降幅超过一成，下降27个月。9月环比增长12.9%，同比下降11.3%。8月环比上涨12.8%，同比下降19.1%。

7月环比上涨12.6%，同比下降17.8%。6月环比下跌27.1%，同比下降20.6%。5月环比上涨6.8%，同比下跌21.5%。4月同比下跌16.3%、3月同比下跌7.2%，处于2017年8月以来最低值之一。

10月住宅投资额同比下降12.7%，同比降幅较上月扩大了0.6%，已经连续三个月同比降幅走扩。投资持续承压主要是因为土地投资与施工建安投资均较弱，全国成交土地总价、购置土地面积及新开工面积下降厉害。

房地产行业深度调整和融资并未明显改善下，开发企业投资信心、投资能力恢复尚需时日，房地产投资的持续下行，拖累了固定资产投资指标，同比涨幅逐月收窄，前10月固定资产投资增长2.9%，前9月3.1%、前8月3.2%、前7月3.4、前6月3.8%、前5月4.0%、前4月4.7%、前3月5.1%、前2月5.5%。

按照物业类别投资看，前10月投资跌幅扩大主要受住宅、办公楼投资影响，住宅和办公楼跌幅扩大，商业营业用房同比跌幅最大。按照区域地区投资看，仅东部区域累计投资增速跌幅最小，呈现东部、中西、西部、东北四区下跌趋势，东北同比跌幅收窄至26.7%，西部同比跌幅收窄至19.0%。

第二是供应端。前10月房企房屋施工面积82.2895亿平方米，同比下降7.3%。下降幅度与前9月扩大0.2%。前9月同比下降7.1%、前8月同比下降7.1%、前7月同比下降6.8%、前6月同比下降6.6%、前5月同比下降6.2%、前4月同比下降5.6%、前3月同比下降5.2%。

前10月住宅施工面积57.9361亿平方米，下降7.7%。前9月同比下降7.4%、前8月同比下降7.3%、前7月同比下降7.1%、前6月同比下降6.9%、前5月同比下降6.5%、前4月同比下降5.9%、前3月同比下降5.4%。

新开工面积持续走弱、竣工面积高增长的格局并未有实质性改变。一方面是新开工指标的持续承压，房企开工意愿处在低位，累计同比降幅仍在扩大，市场销售萎靡导致企业开工、拿地进入恶性循环，稳资金、稳安全、稳信用是首要任务。一方面得益于前期“保交楼”政策的推动。

前10月房屋新开工面积7.9177亿平方米，下降23.2%，连续10个月下跌，已经连续下跌2年2个月，26个月下降。前9月同比下降23.4%、前8月同比下降24.4%，前7月同比下降24.5%、前6月同比下降24.3%、前5月同比下降22.6%、前4月同比下降21.2%、前3月同比下降19.2%。

前10月住宅新开工面积5.7659亿平方米，下降23.6%，连续10个月下跌，已经连续下跌2年1个月，25个月。前10月同比下降23.9%、前8月同比下降24.7%、前7月同比下降25.0%、前6月下降24.9%、前5月同比下降22.7%、前4月同比下降20.3%、前3月同比下降17.8%。

单月数据看，10月新开工面积7054万平方米，环比下降14.3%，同比下降21.1%，同比降幅较上月扩大6.5%，连续下跌26个月。9月环比增长19%，同比下降15%。8月环比下跌2.4%，同比下降23.6%。7月环比下跌30%,同比下降25.9%。6月环比增长43%,同比下降30.3%。

前10月房屋竣工面积5.5151亿平方米，增长19.0%。前9月增长19.8%、前8月增长19.2%、前7月增长20.5%、前6月同比增长19.0%、前5月同比增长19.6%、前4月同比增长18.8%、前3月同比增长14.7%。

前10月住宅竣工面积4.0079亿平方米，增长19.3%。前9月增长20.1%。前8月增长19.5%，前7月增长20.8%、前6月同比增长18.5%、前5月同比增长19.0%、前4月同比增长19.2%、前3月同比增长16.8%。

前10月房屋竣工面积累计增速较1月-9月收窄0.8%，达到年内第一高峰，并连续10个月维持正增长，保持高位。2023年以来竣工持续向好，无论是从1月-10月累计还是单月来看，增速都有所提升，保持比较快的增长。

单月数据看，10月竣工面积6446.37万方，环比增长29.48%，同比增长13.28%。9月环比下降6%，同比上涨25.4%。8月环比增长18.2%，同比增长10.6%。7月环比下降26%，同比增长30.9%，6月6月环比增长47%，同比增长16.8%。

单月竣工面积同比增速上涨，而增长确定性相对较强，呈现持续性的增长趋势，主要是保交楼推进快速。去年的部分工程延期至今年竣工。2020年下半年至2021年上半年新开工体量相对较高，按照2-3年的结算期考虑，这部分项目将在2023年陆续交付。

全国商品房销售市场未全面企稳、复苏，还未传导至投资端和施工面积、新开工面积端，目前已开始出现再次下滑，销售回暖缓慢、投资下降、新开工复苏的路径受到阻碍，新开工修复周期将拉长，这是销售端未企稳的表现。

第三是土地端。前10月全国土地购置面积、土地购置金额底部运行，跌幅扩大，土地供应、成交面积持续下降。全国房企土地购置面积累计同比下降2年8个月（32个月），同比单月连续下降2年10个月（34个月）。

2010年房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米、负增长19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、负增长14%。2015年2.28亿平方米、负增长31.7%。

2016年2.20亿平方米、负增长3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。2019年2.58亿平方米、负增长11.4%。2020年2.55亿平方米、负增长1.1%。2021年2.15亿平方米、负增长15.45%。2022年1.00亿平方米、负增长53.4%。

预计2023年全国房企土地购置面积约1.0亿平方米，同比降幅超过20%。受房地产行业持续下行、房企债务集中到期、国企央企及城投拿地的比例下降、民企债务违约蔓延的影响，2023年四季全国度土地成交面积规模进一步下调。

第四是需求端。前10月全国商品房销售面积9.2579亿平方米，同比下降7.8%，同比跌幅扩大0.3%，已经连续20个月下降（1年8个月）。前9月同比下降7.5%、前8月同比下降7.1%、前7月同比下降6.5%、前6月同比下降5.3%、前5月同比下降0.9%、前4月同比下降0.4%，累计环比降幅连续7个月扩大。

单月数据看，10月单月销售面积为7773.29万平方米，环比下降28.40%，同比下降10.95%，同比降幅较9月扩大了0.9%，销售低迷趋势不变。9月环比上涨47%，同比下降11.85%。8月7386万平方米，环比上涨4.8%，同比下降23.9%。

7月环比下降46.1%，同比下降23.8%。6月环比增长49%，同比下降28.1%，5月同比下降19.7%、4月同比下降11.8%、3月同比下降3.5%，前2月3.6%。预计11月、12月继续呈现波动、调整性的增长。说明市场底部企稳基础不牢固。

前10月全国住宅销售面积7.9386亿平方米，同比下降6.8%，跌幅比上月扩大0.5%，连续增长3个月之后，住宅销售面积连续下跌5个月。前9月同比下降6.3%、前8月同比下降5.5%，前7月同比下降4.3%，前6月同比下降2.8%、前5月增长2.3%、前4月同比增长2.7%、前3月同比增长1.1%。

单月数据看，10月单月全国商品住宅销售0.66亿平方米，环比下降26.14%，同比下降20.96%，同环比降幅均较上月末有所扩大。9月同比下降16%，8月同比下降15.4%。7月同比下降15.5%。6月同比下降18.0%。说明住宅销售市场复苏面临阻力。

前10月商品房销售额9.7161万亿元，下降4.9%，跌幅扩大0.3%。前9月同比下降4.6%、前8月同比下降3.2%，前7月同比下降1.5%、前6月同比增长1.1%、前5月同比增长8.4%、前4月同比增长8.8%、前3月同比增长4.1%，连续增长4个月后，连续4个月下跌。

单月数据看，10月销售金额为8090.72亿元，环比下降25.86%，同比下降8.08%，降幅收窄5.47%。9月环比上涨41.57%，同比下降13.5%。8月同比下降16.4%、7月环比下降约50%，同比下降19.3%，6月环比增长33%，同比下降19.3%，连续下3个月收窄。

10月销售金额为8090.72亿元，环比下降25.86%，同比下降8.08%。9月环比上涨41.57%，同比下降13.5%。8月同比下降16.4%，同比跌幅较6、7、8、9月有一定收窄，延续了7月以来低迷情绪。购房者收入预期没有明显改善，房价下行压力仍较大。

前10月全国住宅销售额8.6502万亿元，同比下降3.7%。前9月同比下降3.2%，前8月同比下降1.5%，前7月增长0.7%、前6月同比增长3.7%、前5月增长11.9%、前4月同比增长11.8%。增幅收窄3.0%，连6个月增长连续2个月负增长。市场总体看，依然处在边际修复的过程。

单月数据看，10月住宅销售额0.72万亿，环比下降23%，同比下降14%，降幅收窄0.2%。9月同比下降14.2%、8月同比下降18.3%、7月同比下降19.5%、6月同比下降19.5%。由于销售面积下降，销售价格的调整，金额同比在年初转正之后再度跌入负区间。

分类物业销售看，商品房销售、住宅销售再次进入下降区间，销售面积由涨转跌，跌幅扩大。其中商品房销售金额下跌，住宅销售金额下跌。办公楼及商业营业用房两项指标大幅下降，销售面积跌幅均有所收窄。

从各地区销售情况看，东部地区销售面积同比连跌4个月，跌幅扩大至6.1%，销售金额转下跌3.7%。中部和西部地区销售面积分别下降11.4%、7.8%，销售额分别下9.6%、3.3%。东北地区保持销售、销售额下跌，分别下降2.8%、8.%。

第五是库存端。10月末全国商品房待售面积6.4835亿平方米，同比增长18.1%，连续26个月上涨，去库存压力大。其中住宅待售面积3.1362亿平方米（313.62万套），增长19.7%。办公楼4751万平方米，增长20%。商业营业用房面积1.4020亿平方米，增长13.8%。

10月末全国商品房待售面积6.4835亿平方米，9月末6.4537亿平方米，8月末6.4795亿平方米、7月末6.4564亿平方米、6月末6.4159亿平方米、5月末6.4120亿平方米、4月末6.4487亿平方米、3月末6.4770亿平方米。

10月末全国商品房待售面积6.4835亿平方米，同比增长18.1%。9月末增长18.3%、8月末增长19.9%、7月末增长19.5%、6月末增长17%、5月末增长15.7%、4月末15.7%、3月末增长15.4%，累计同比增幅持续扩大。

9月末全国商品房待售面积6.4537亿平方米，8月末3.1366亿平方米，7月3.12亿、6月3.10亿、5月3.10亿、4月3.14亿、3月3.2亿平方米，比8月的商品住宅库存有所减少。总体商品库存规模大抵相当于2017年10月的水平。说明目前的库存规模已经超过2014年的水平。

10月末全国商品房待售面积6.4835亿平方米，较上月（6.4537亿平方米）增加298万平方米。其中住宅库存面积较上月增加176万平方米，办公楼库存面积较上月增加27万平方米，商业营业用房库存面积较上月减少7万平方米。

一个重要指标出现危险的信号。10月末，商品房待售面积6.4835亿平方米，同比增长18.1%，已连续26个月正增长，同时出现环比上涨态势。9月末商品房待售面积为6.4537亿平方米，而9月末环比增加298万平方米，去库存成效不明显。

单月销售、去库存指标这些转好信号能否持续，楼市是否触底依然是存在未知数。同时房企资金压力仍在加剧，并不断有新的房企债务违约事件出现。但居民端贷款明显好转，特别是以个人住房贷款为主的中长期贷款同比多增2014亿元，增幅创4月以来新高，印证了销售端出现弱复苏信号。

全国商品房待售面积在2015年创历史最高，2016年开始逐渐下降，到2020年下降到4.9850亿平方米，2023年回到超过2014年水平。历年数据显示，2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。

2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2022年回到5亿平方米以上。

第六是价格端。前10月全国商品房销售均价为10495元/平方米，同比上涨7.2%，环比下降0.2%。前9月10503元/平，同比上涨7.2%，环比下降0.6%。前8月10569元/平，同比上涨为8.2%，环比下跌1.4%。

前7月同比上涨为9.2%，环比下降1.6%。前6月10601元/平，环比下降1.1%，同比上涨10.6%，前5月10721元/平、前4月10562元/平、前3月10200元/平方米，同比分别上涨12.5%、9.2%、6.8%，前2月同比上涨3.7%。

前10月全国商品房销售均价为10495元/平方米，同比上涨7.2%，连续上涨10个月，环比下降0.2%，连续5个月下降。前9月同比上涨7.2%，环比下降0.6%，前8月同比上涨为8.2%，环比下降1.4%。前7月环比下降1.6%、前6月环比下降1.1%。

单月数据看，10月商品房销售均价10409元/平，环比增长3.6%，同比增长3.2%，同环比增速均由负转正。9月全国商品房销售均价为10051元/平方米，环比下降3.7%，同比上涨0.7%。8月10436元/㎡，环比下降0.26%，同比上涨0.3%。

7月10440元/平，环比上涨2.6%，同比下降4.5%。6月10176元/平方米，环比下降10.7%，同比下降1.3%，5月11400元/平方米，环比上涨9.5%，同比上涨18.5%。4月11970元/平，环比上涨17.5%，同比上涨21.4%。

前10月全国商品住宅均价为10896元/平方米，前9月10909元/平方米，前8月10957元/平方米、前7月10965元/平方米、前6月10978元/平方米、前5月11099元/平方米、前4月10562元/平方米、前3月10532元/平方米。

前10月环比下降0.18%，同比上涨10.74%。前9月环比下降0.43%，同比上涨7.46%、前8月同比上涨8.29%、前7月上涨9.38%、前6月上涨10.5%、前5月16.5%、前4月11.1%、前3月6.3%、前2月4.1%，涨幅比前9月回落13元/平，同比连续上涨10个月，环比5个月下降。

单月数据看，10月住宅销售均价10869元/平，环比增长3.7%，同比增长3.5%。9月住宅销售均价为10484元/平，环比下降3.6%，同比上涨1.2%。8月10882 元/平，环比增长0.2%，同比上涨1.0%。

7月10852元/平，环比增长3.1%，同比下降4.7%。6月10529元/平，环比下降11.1%，同比下降1.7%。5月12839元/平，环比上涨10.3%，同比上涨29.6%。4月12469元/平，环比上涨18.7%，同比上涨20.9%。

2023年来全国商品房销售平均房价已连续10个月上涨，涨幅扩大。房价涨幅相对较大，主要原因是地方放松限价、限签政策、房企调整定价策略等有关，及市场区域、产品结构性的因素，即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力。

商品房、住宅平均价的上涨幅度与销售面积、销售金额的数据，市场表现、政策预期相背离、不匹配，归根结底是过去几年的高地价项目开始入市、各地限价政策有所放开、高价盘大量集中入市。房价波动大，因为需求较弱，受年中销售冲刺压力，部分项目降价促销。

第七是房企到位资金。前10月全国房企到位资金107345亿元，同比下降13.8%。其中，国内贷款13117亿元，下降11.0%。利用外资37亿元，下降40.3%。自筹资金34781亿元，下降21.4%。定金及预收款36596亿元，下降10.4%。个人按揭贷款18506亿元，下降7.6%。

前10月房企到位资金连续下降21个月（1年9个月），降幅扩大0.3%，达到13.8%、前9月13.5%，前8月下降12.9%。主要原因自筹资金、国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款占比大，并且下降幅度大。

前10月房企国内贷款同比下降11.0%，跌幅收窄0.1%，连续二年三个月（27个月），前9月下降11.1%，前8月下降12.8%、前7月下降11.5%、前6月下降11.1%、前5月下降6.6%、前4月下降6.4%、前3月下降9.0%、前2月下降15.2%。

资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。前10月房企国内贷款同比下降11.0%，跌幅收窄0.1%，连续二年三个月（27个月）。前10月房企自筹资金下降21.4%，跌幅收窄0.4%，前9月下降21.8%，前8月下降22.9%，前7月下降23.0%、前6月下降23.4%、前5月下降21.6%。

支撑房企资金流的主要是销售回款。前10月定金及预收款同比下降10.4%，前9月下降9.6%，前8月下降3.8%、前7月下降3.8%、前6月下降0.9%、前5月增长4.4%，连续5个月下降。前10月个人按揭贷款同比增长下降7.6%，前9月下降6.9%，前8月下降1.0%，前7月下降1.0%、前6月增长2.7%，前5月增长6.5%。

受商品房销售市场低迷影响，定金及预收款、个人按揭贷款跌幅分别较前9月扩大0.8%、0.7%。企业自筹资金稍有改善，同比跌幅继续收窄0.4%。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的51.3%，较上月回落0.4%，前9月51.7%、前8月51.24%。自筹资金占32.4%，较上月提升0.5%，前9月31.9%、前8月31.02%。

这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力，反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢。房地产市场处于继续探底、调整、下行阶段，风险压力存在。销售没有好转，债务、信用、交房的问题一直存在，出现持续蔓延的风险。

单月数据看，房企10月到位资金9278.15亿元，环比下降15.28%，同比下降16.85%。9月环比增长23.07%，同比下降17.99%。前8月环比下降5.5%，同比下降25.4%，房企到位资金跌幅持续收窄。预计待累计商品房销售明显修复后，房企到位资金状况将得到相应改善。

10月其中国内贷款为1017.2亿元，同比下降9.79%，9月同比增长4.05%。自筹资金3528.88元，同比下降17.67%，9月同比下降13.53%。说明国内贷款、自筹资金的下降幅度扩大。定金及预付款2964.75亿元，同比下降18.57%，9月同比下降25.74%。

个人按揭贷款1477.53亿元，同比下降14.97%，9月同比下降26.49%。定金及预售款、个人按揭款和销售回款的单月同比降幅收窄，待销售整体复苏，行业到位资金有望改善。总体看，融资端修复、资金面没有明显好转，存在修复缓慢的现象。

销售端的改善，已经通过首付款和按揭贷款等指标改善了房企资金面，但要真正传导到房企投资拿地和工程建设，时滞过长，并且面临着巨大大的压力。不及时解决，否则容易影响后续新盘的供应和房源的供给，导致供需不平衡。

二次债务违约、退市、逾期交房等的风险依然存在。尽管房企积极探寻债务全面解决方案，大多民营房企债务重组实质性进展缓慢，多家民营上市房企面临较大退市压力。目前需要通过积极营销强化自身造血能力，减少拿地、新项目的开工，才能确保债务偿付和可持续经营。

第八是景气端。10月全国国房景气指数93.40，已经连续连一年10个月（22个月）跌破100，呈现恶化趋势。9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。

2022年1月的国房景气指数96.83、2月的国房景气指数96.93、3月的国房景气指数96.66、4月的国房景气指数的95.89。5月的国房景气指数95.59。6月的国房景气指数95.4%。7月的国房景气指数95.3%。

8月的国房景气指数95.07，9月的国房景气指数94.86，10月的国房景气指数94.70，11月的国房景气指数94.42。12月的国房景气指数94.35，继续刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见。

判断房地产市场是否景气、活跃、信心的指标之一，国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现下跌，并且跌幅扩大的趋势，意味着房地产市场恶化，没有完全分复苏回暖、企稳，处于二次探底、调整阶段，并且拉长。