文/谢逸枫

为了落实金融16条措施、三支利箭，11月17日金融监管部门（央行、金监总局、证监会）提出“三个不低于”“50家房企白名单”“修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法”以及对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”的金融支持。

老汉在去年底说过“险情房企保交楼”“正常经营房企保主体”，这是金融16条措施、三支利箭（内保外贷，第四支箭）的政策意图，是国家对房地产金融去高杠杆、去高债务、去高周转的核心思想。

应该讲对比2022年11月金融16条措施、三支利箭（内保外贷，第四支箭）的政策，2023年11月的“三个不低于”“50家房企白名单”“修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法”比较具有可操作性，属于量化监督性指标。

目前商业银行并没有收到任何白名单相关文件，而媒介报道说监管方面确实草拟了一份涉房贷款的企业白名单，包括19家央企、13家地方国企、5家混合所有制企业、10家未出险的民企，以及3家已出险但违约规模较小的民房。

谓50家房企白名单，只是监管层的建议名单，新政落地过程中，银行会结合自身业务和风控标准，在自有名单基础上做相应调整。说明这份名单更多是监管层给银行选择的一种参考，没有强制性，50房企白名单的落实存在变数。

“三个不低于”“50家房企白名单”无法拯救房企，可以防止风险扩大。按照三道红线、房地产贷款集中制、金融内部考核、监管体系的规定来看，目前为不符合规定的房企提供流动资金贷款，被视为违规，除非调整规定、监管、考核。

对新政的效果，即便“三个不低于”“50家房企白名单”等所有政策都能落实到位，依然解决不了房企的根本问题。因为现在民企融资大部分只能用于保交付，不能用于还以债务或投资项目、拿地发展，房企不一定愿意去贷款借钱。

“50房企白名单”主要目标是对正常经营的房企(包括国企、民企、混合企业)实施开发贷、经营性物业贷、抵押贷、委托贷、债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融、债券市场等方式一对一的融资，精准防风险。

一是2023年11月22日，浙商银行邀请房企（约20家）参加座谈会，具体名单不祥。按照今年6月末代表房企销售权益金额、去年提供意向性融资的名单看。既包括全国性、区域性房地产企业，国有、民营及混合所有制企业。

根据2023年6月末浙江20余代表房企销售权益金额看，除融创、碧桂园债务违约外，18家房企为滨江、绿城、万科、建杭、坤和、大家、中天美好、德信、宝龙、金帝、荣安、华润、保利发展、招商蛇口、中海、保利置业、建发、金茂。

2022年12月9日，浙商银行与保利置业、五矿地产、越秀地产、首开股份、首创城发集团、信达地产、绿城中国、滨江集团、美的置业9家房企（2家央企、3家国企、4家民企）以总对总方式签订全面战略合作协议，提供意向性融资。

二是2023年11月21日、22日，农业银行邀请3家民企（万科、龙湖、朱孟依家族3家集团）参加谈会。2022年11月23日，农业银行与中海、华润置地、万科、龙湖、金地5家房企（2家央企、3家民企）以总对总方式签订全面战略合作协议，提供意向性融资。

三是2023年11月24日，建设银行邀请（万科、龙湖、美的置业、新城发展、滨江、大华）6家民企参加座谈会。

2022年11月24日，建设银行与万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华、首开控股、越秀地产、中交建设8家房企（5家民企、2家国企、1家央企）以总对总方式签订全面战略合作协议，提供意向性融资。

四是2023年11月27日，交通银行邀请万科、绿城、龙湖、滨江、新城控股、美的置业、卓越、大华、新希望地产、伟星、仁恒置地、信达地产、首开股份、陆家嘴集团、浦发集团）15家房企（11家民企、4家国企）参加座谈会。

2022年11月23日，交通银行与万科、美的置业2家民企以总对总方式签订全面战略合作协议，提供意向性融资。

五是2023年12月1日，广发银行邀请（新希望地产、雅居乐、碧桂园、新城、万达、万华）6家民营房企参加座谈会。2022年11月29日，广发银行与碧桂园、美的置业2家民企签署全面银企战略合作协议，提供意向性授信。

六是2023年12月1日，工商银行邀请房企（既包括全国性房地产企业、区域性房地产企业，既包括国有企业，包括民营企业及混合所有制企业）参加座谈会，名单不祥。

2022年11月24日，工商银行与中海、保利发展、华润置地、招商蛇口、深圳华侨城、万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园、美的置业和金辉12家房企（5家央企、7家民企），以总对总方式签订全面战略合作协议，提供意向性融资。

七是2023年12月4日，邮储银行邀请房企（8家，涵盖国有企业、混合所有制企业和民营企业）参加座谈会。2022年11月24日，邮储银行与万科、龙湖、绿城、碧桂园、美的置业5家民企以总对总方式签订全面战略合作协议，提供意向性融资。

八是2023年12月4日，中国银行邀请绿城、龙湖、万科、滨江、新城、美的置业、星河湾、大华、金辉8家民企参加座谈会。2022年11月23日、24日中国银行与包括万科、碧桂园、龙湖3家民企以总对总方式签订全面战略合作协议，提供意向性融资。

九是上交所2023年11月29日组织召开上海市房企座谈会看为8家，分别为保利发展、大名城、华发股份、金地集团、迪马股份、新黄浦、中华企业、京能置业及申万宏源、国金证券两家保荐机构参与。这是对正常房企的股权融资进行支持。

鉴于2家股份银行、6家国有银行的邀请房企名单透露，老汉判断，这应该是组成“50家房企白名单”的房企，最后有银行自己选择。从邀请的房企对象、数量看，央企、国企、混合制民企、民企，其中债务爆雷的房企极少，数量比去年多。

按照2家股份银行、6家国有银行邀请的房企性质来看，分为三类，一类为央企类房企。二类为国企类房企。三类混合制类民企。四类为民企类房企。其中债务违约的房企，只有3家。总体看，民企占名单的比例高。

房企入选白名单的主要特征看，基本为正常经营、财务与资金状况安全、无债务暴雷（展期成功）、销售额前50强的混合制、民营房企、国企、央企，大多银行已经排除了债务违约的房企，包括民企、国企、央企。

若以今年前10月房企权益销售额TOP50阵营为参考标准，有45家房企未出险，其中央国企32家占据主要阵营。混合制、民营房企13家。出险的民企、混合制房企5家，分别是碧桂园、融创中国、旭辉、绿地、远洋，但债务重组成功。

45家房企未出险，央国企为32家占据主要阵营，其中央企房企19家，分别为保利发展、中海、华润置地、招商蛇口、中国铁建、中国金茂、中国中铁、中建东孚（八局）、电建地产、华侨城、保利置业、中交地产、中粮大悦城、中建壹品质（三局）。

中冶置业、信达地产、中建玖合（二局）、中建置地（一局）、中建信和（五局）。国企13家房企，分别为越秀、建发房产、华发、首开控股、武汉城建、联发集团、象屿地产、国贸集团、金隅集团、深业集团、首创城发、北京城建、湖北联投。

混合制房企、民营房企为13家，其中混合制房企为3家，分别是万科、金地、绿城。而民营房企为10家，分别龙湖、滨江、新城、美的置业、仁恒置地（新加坡企业）、卓越、大华（非上市房企）、金辉、华宇、新希望地产。

如果按照前10月销售规模榜50强、三道红线踩线情况、投资者认可程度、正常经营、财务稳健度指标进行筛选。若以今年前10月房企销售规模TOP50阵营为参考标准，有29家房企尚未出险，央国企占据主要阵营。

央企13家房企，分别为保利发展、中海、华润置地、招商蛇口、中国铁建、中交地产、保利置业、电建地产、华侨城、中粮大悦城、象屿地产、中建置地、中国金茂。国企10家房企为建发房产、越秀、华发、首开、联发集团、国贸集团、路劲基建、深业集团、金融街、武汉城建、

尚未构成实质性违约混改房企及民营房企16家，分别为万科、龙湖集团、绿城、金地集团、滨江集团、新城控股、美的置业、卓越集团、大华、雅居乐、合生创展、星河控股、金辉、仁恒置地、邦泰集团，其中大华、邦泰非上市房企，上市混改房企及民营房企共14家。

目前债务展期成功央国企1家为中南置地，混改2家为绿地、远洋，民企6家为碧桂园、融创、旭辉、世贸集团、中梁集团、荣盛发展，预计少数的债务展期成功房企纳入白名单。没有成功债务展期民企3家，为金科、阳光城、中骏，基本排除在外。

2023年11月15日，因项目销售不及预期，部分子公司未能清偿到期债务。厦门中骏集团子公司未能按期清偿的到期有息债务(银行贷款、信托贷款)本金为5.05亿元，利息为0.26亿元，合计5.31亿元.未能按期兑付的商业承兑汇票金额为9.49亿元。