文/谢逸枫

为改变广深楼市持续的低迷、波动、调整状态，昨日广深两地分别出台重磅大招。其中广州正式消宅地“限地价” ，土拍首现“价高者得”，而深圳二套住房最低首付款比例40%，普通住房标准调整。

11月22日文件，深圳从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例，将由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。同日，深圳市住建局发文对普通住房标准进行优化。

通告显示，享受优惠政策的普通住房标准调整为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。

本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围，取消了实际成交总价750万元以下（含750万元）这项要求，可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本，更好满足合理住房需求。

深圳继广州一线城市第二个下调二套首付比例，首个调整普通住宅标准的一线城市，可谓是救市心切。数据显示，2023年9月，深圳全市一手住宅网签成交2076套，环比下跌6%，连续两个月下跌。二手住宅过户成交2400套，环比微跌1%。

数据显示，2023年1月-10月，深圳新建商品住宅成交面积348万平方米，累计同比增2%。10月，深圳新房去化率仅为13%，较9月30%的去化率，大幅下降17%。深圳10月新建住宅平均价格环比下跌0.2%，同比下跌1.79%。

目前深圳的新房库存量仍维持在高位，已经超过503万㎡，可售套数为50205套，去化周期上升至接近19个月。不过10月深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%，结束了8、9月的“两连跌”。

10月深圳二手房过户成交2774套住宅，环比上涨16%，接近今年5月的水平，但距离3月小阳春还有较大差距。截至2023年11月1日，深圳58493套有效二手房源在售，较上周增加314套。

截至11月21日，今年深圳一手房累计成交面积399.3万方，同比下降10.3%，在2022年下降17.8%的基础上二次探底。横向对比来看，同期北京、上海、广州的一手房成交面积分别同比下降0.1%、上涨6.5%、上涨2.8%。

深圳市场热度较低表现相对较差，因此，出台放宽普宅认定标准并降低二套首付比例的支持性政策正当其时。可以降低购买二套住房的资金门槛及税费负担，有利于更好地满足刚性和改善性住房需求，助力提升市场成交活跃度及信心。

例如广州已9月放松外围限购、调整首套商贷最低首付比例为30%,利率下限为LPR-10BP、调整二套商贷最低首付比例为40%,利率下限为LPR+30BP。深圳于9月将首套房贷利率下限由LPR+30BP调至LPR-10BP、将二套房贷利率下限由LPR+60BP调至LPR+30BP。

新政执行后，广州楼市呈现好转、上升、复苏的形势。官方数据显示，2023年9月广州商品住宅成交面积环比大增60.4%至70.7万平方米，成交面积为73.2万平方米，环比增长3.6%，同比增长27.1%。

数据显示，2023年10月广州新房网签6521宗，环比增长43%，同比增长23%，创近5个月来新高。二手住宅成交量（自助网签+中介网签）9361宗，成交迎来“三连涨”（成交量连续三个月增长），环比9.6%，同比增长41.3%。

数据显示，2023年前10月广州新建商品住宅整体供应638.7万平方米，成交704.6万平方米。其中9月-10月受到多项政策利好，供求均有所回升。统计数据显示，截至2023年10月末，广州全市库存量1191.1万平方米，去化周期19.2个月。

笔者认为，深圳降低二套房首付比例、普通住宅的认定标准放松之后，居民购房资金门槛和购房税费成本都将有明显下降，有利于提振刚性和改善型住房需求，激活新房、二手房成交的活跃度，促进房地产市场稳步复苏。

笔者认为，一线城市政策力度较小具备放松空间，当前政策放松已传导至广州、深圳，预计北京、上海、深圳有望出台优化中心全限购、取消远郊限购、普通住宅标准优化、二套房首付比例下调、限价及限售取消等支持性政策。

深圳下调二套房首付比例、放松普通住宅标准，政策力度超出市场预期，一线城市的北京、上海、广州（二套房首付比例已下调）后续有望跟进。调降二套房首付比例、优化普通住房标准，有助于降低房产交易成本、二套住房购房门槛。

按照目前深圳购房需求的市场结构看，35%以上为改善性住房需求（二套房）、59%以上为首次住房需求（首套房）、6%以上为三套房住房需求。深圳常住人口住房自有率约23%，超七成市民需要租房。

笔者认为，深圳楼市能否走出困局，关键看新政策的效果、持续力强不强。例如广州的新政效果前2个月一般，第3个月开始呈现回落趋势，基本上说明政策的效果持续力不强，需求端的释放无法持续。

深圳住房自有率低，主要与深圳房价高、住房供应紧张、住宅用地供应比例与总量少、地价上涨过快、人口猛烈增长、城市更新缓慢、保障性住房供应缓慢等有关。探索部分商业、办公用房转为公共住房，将会满足更多的住房需求。

9月30日，自然资源部下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。自10月以来，22城集中供地的城市中19城发布涉宅用地公告，其中取消地价竞拍上限的城市有18个。

值得注意的是截至11月21日，22城“两集中”宅地出让城市中有18城恢复“价高者得”，包括成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州、广州。

笔者认为，目前仅有北京、上海、深圳、宁波在执行“限地价”政策，预计会取消。宅地“限地价”出让政策取消，有利于提振土地市场情绪，带动交易上行预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极作用，同时有利增加地方财政收入。

深圳加大住宅用地、住房供应。按照深圳“十四五”规划显示，规划期内计划供应居住用地不少于 15 平方公里，力争达到17.5 平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于30%，规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的 70%。

规划期内计划建设筹集住房 89 万套（间）。其中建设商品住房35万套、建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、 共有产权住房8万套。

规划期内计划供应分配住房65万套（间）。其中供应商品住房31万套、供应分配公共住房34万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房 20 万套（间）、 共有产权住房 8万套。

居住用地供应僧多粥少。居住用地供应规模从2016年150.3公顷提高至2020年362.8公顷。“十三五”期间累计供应居住用地1121.8公顷，其中安居工程用地供应382.6公顷，占比34.1%。商品住房用地供应739.2公顷，占比65.9%。

住房建设供不应求。“十三五”期间，累计建设筹集住房78.63万套、6478万平，其中安居工程建设筹集44.24万套、2935万平，套数是“十二五”的2.4倍，基本建成，含竣工17.3万套、1217万平，商品住房建设34.39万 套、3543万平，竣工12.1万套、1234万平。

深圳商品房稀缺，因为总人口中，三套及以上商品房仅占比百分之零点几，两套商品房占比0.71%，一套商品房占比6.5%，公寓占比3%，保障房占比超过4.5%。可见，大约80%的人是住在小产权房、单位自建房或租房，不是住在商品住房。

2022年深圳人口2219万，住房总数只有1082万套，人均住房面积只27平方米。深圳住房结构复杂，住房总量1082万套中，其中商品房只有189万套，占总住房套数的17.46%。城中村、工业宿舍、其他住房类型、单位自建房、保障房占比82.54%。

其中城中村507万套（集体房、小产权房），占总住房套数的46.85%，工业宿舍183万套，占总住房套数的16.91%，两项加起来就是占比63.76%。其他住房类型包括公寓等共计97万套、单位自建房55万套、保障房51万套，三项加起来占比18.76%。

深圳住房供需关系紧张。到2025年底，深圳常住人口预计将增至 1860 万人，随着人口净流入，深圳住房需求规模持续增加，但因土地资源紧约束，土地供应、住房供应有限，住房供需矛盾仍然突出。

深圳住房结构不合理不均衡，高品质住房供应不充分。深圳市住房建筑面积6.21亿平方米，基本满足居民居住需求，但功能较差、配套不足的城中村和各类宿舍等住房占比较高，功能完善、配套齐全的商品住房和公共住房占比较低。

深圳住房保障不充分。当前深圳户籍低收入家庭、新市民、青年人仍然存在不同程度的住房困难问题，公共住房供应规模增长滞后于需求人群规模增长。福田、罗湖、南山区的公共住房轮候册规模较大，而新增建设的公共住房绝大多数位于龙岗、坪山、 光明等区域。