文/谢逸枫

目前广州二手房价量双降，挂牌潮起，套现换房成主旋律，正式进入买方时代。此时，广州买二手房的购房者千万不要急、不要慌，多看几个小区房子，多看几家小区中介，多看首付、利率、税收优惠政策。

数据显示，广州二手房挂牌供应量集中又大规模爆发，卖房议价空间大，性价比高，况且政策利好不断。关键是购房者的选择多，讨价还价的空间比以往大了。卖方当下分为套现、换房（以小换大、以多换精）。

广州二手房源集中上市，说明卖房者急于卖房，套现、换房，其次是认房不认贷、房贷首付、存量房贷利率下调，激发改善需求爆发。一方面是出售手中的房子套现，一方面是换房。

笔者提醒购房者，套现的卖房者，最为急，短期内存在还债、投资、或者其他项目需要大量的资金。换房的卖房者一样，需要资金买新房，或者是买环境好、房龄好、配套好、有学位的二手房。

值得注意的是广州二手房的首套、二套贷款首付、利率已经下调，但是广州的银行对政策的落实、执行不一，没有统一。购房者一定要问清楚银行，买房前。同时，二手房涉及的税费优惠政策要问清楚。

挂牌潮集中又大规模的爆发，积压多年的二手房供应量井喷。截至2023年8月30日，广州二手房挂牌数量达到11.82万套。到2023年9月2日，广州二手房在该网站的挂牌数量升至11.84万套，预计持续上升。

广州实行“认房不认贷”之后，二手房挂牌量，正在以惊人速度增长。8月29日，贝壳找房网广州二手房挂牌数为118099套。而新政后（9月12日），挂牌数增加至134539套。仅仅半个月时间，激增1.6万套。

自从广州官宣“认房不认贷”后，二手房挂牌量就蹭蹭蹭往上涨，9月3日的单日挂牌量接近800套。根据诸葛找房数据显示，广州降价房源达到1293套，远远多于涨价房源，同时平均的降价幅度大于涨价幅度。

南沙二手房竞争最为激烈，24小时内降价房源占比高达2.03%。据广州中原研究发展部数据显示，2023年上半年，南沙二手房共成交1926套，排名全市倒数第一。这意味着，南沙二手房去化速度非常慢。

如果按照目前广州南沙区7541套的挂牌总量，去化周期高达23.4个月。一方面是南沙区的二手房供应大，但销售去化缓慢。另外一方面是南沙区的新房转二手累计的数量大。因此，供应大，去化周期长。

从各区挂牌量来看，天河、海珠、番禺、白云、增城、花都，二手房挂牌量都超1万套。最多的是番禺区，超2万套。其次是增城区，超1.4万套。说明郊区的二手房抛售量远超中心区，区域分化。

挂牌潮的背后，就是业主的报价下跌。2023年8月广州所有成交的二手房，从挂牌到成交，平均降价幅度为11.6%，而2023年前8个月累计平均值为10.1%。而2021年3月市场最火热的挂牌到成交，平均降价幅度才3.9%。

假设广州一套二手房子，挂牌总价300万，在2021年3月成交，总价在288万左右，而在2023年8月成交，二手房总价在270万左右。其中下降的总价达到20万左右，意味着买方议价空间大。

根据克而瑞的数据显示，2023年1月-8月广州合计网签成交二手房57265套，同比2022年同期减少37%。其中番禺区、海珠区二手市场韧性较强。2023年1月-8月尚且录得8000套以上成交，但成交量同比去年缩减了35%。

数据显示，广州9月二手房均价35129元/m²，广州8月二手房均价 35255 元/m²，环比上月下跌 0.36%、同比去年同期下跌 0.16%。其中天河、海珠、花都、黄埔、荔湾的房价环比、同比上涨。

根据广中介的数据显示，2022年8月广州全市二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）共7890宗和78.02万平方米，环比分别增长6.03%和8.72%。成交小幅度上升的主要原因是供应放量、价格下降、市场升稳、首付与利率降低、银行房贷审批速度加快。

二手住宅的环比下降幅度则呈现递减趋势，4月-7月广州市二手住宅网签宗数环比下降幅度分别为18.10%、12.65%、5.46%和2.36%。从区域来看，越秀、南沙、黄埔三区二手房成交量出现不同幅度上涨。

7月分别成交832宗、336宗、391宗，环比分别上涨5.9%、5.0%、6.3%。荔湾、白云、从化三区成交跌幅明显，当月分别成交673宗、794宗、314宗，环比分别下降10.7%、8.1%、9.8%，到8月开始，回落。

数据显示，2023年8月广州市二手住宅整体网签共计8156宗和82.23万平方米，环比微增0.74%和1.37%，同比增长3.37%和5.41%。8月百城二手住宅平均价格为15625元/平方米，环比下跌0.38%，跌幅较7月收窄0.01%，持续下跌。