文/谢逸枫

9月15日，一份全国财政收入数据显示，2023年前8月卖地收入2.7096万亿元、前7月2.2875万亿元、前6月1.8687万亿元、前5月1.4893万亿元，前4月1.1761万亿元、一季度8728亿元、前2月5627亿元，对比过去五年同期比较看，卖地收入堪称史诗级暴跌。

土地是一个国家、城市的财富之母，是一个城市的发展基础条件；是一个国家的最大原始资本财富；是地方财政收入、教育、基建、市政配套、水利等设施的资金的重要来源，是弥补财税收入不足的关键来源。

前8月卖地收入2.7096万亿元，同比下降19.6%。 前7月同比下降19.1%，前6月同比下降20.9%，前5月同比下降20%，前4月下降21.7%、一季度下降27%、前2月下降29%，跌幅扩大，跌幅依然是过去五年同期增最大跌幅，堪称断崖式下降的幅度。

卖地收入跌幅扩大，前8月跌幅扩大至19.6%、前7月跌幅收窄至19.1%、上半年跌幅20.9%，前5月下跌20%、前4月下跌21.7%、前3月下跌27%。而2022年跌幅23.3%、2021年增长3.5%、2020年15.9%、2019年11.4%、2018年25%、2017年40.7%。

按照目前月卖地收入5000亿元-7000亿元计算，剩余3个月的卖地收入为1.5万亿元到2.1万亿元，预计2023年全年卖地收入4.2万亿元-4.8万亿元，与2022年的6.6854万亿元差了2万亿元多，却依然堪称一部最成功的土地财政学，即中国房地产经济学。

值得注意的是目前房企债务风险扩大、融资困难与销售回款缓慢，债务集中到期，房企压缩投资，总体拿地放缓，市场季节性因素、地方供地节奏的调整，土地价格的微调，导致前8月全国卖地收入增速的跌幅断崖式下跌19.6%。

其一是按照笔者分析，前8月卖地收入2.7096万亿元，同比下降19.6%，占到全国财政收入15.1796万亿元的17.85%（前7月16.41%、上半年15.67%、前5月14.93%、前4月14.14%、一季度14.0%），占到全国地方财政收入8.2109万亿元的33.0%（前7月30.30%、上半年28.60%、前5月27.66%、前4月25.78%、一季度25.12%）。

前8月卖地收入2.7096万亿元，同比下降19.6%。2020年-2022年前8月全国土地收入分别为4.2017万亿元、4.7110万亿元、3.3704万亿元，增幅分别增长9%、增长12.1%、下降28.5%，说明前七月全国卖地收入小幅度跌幅收窄。

民营房企的拿地大量减少，国央企城投托地逐渐见底。土地收入依然在持续下滑，跌幅收窄，但是下滑幅度依然高于去年的平均数。意味着卖地收入下降趋势加速。同时卖地收入的大量减少，一定程度导致地方财政告急。

过去四年减税降费超过7万亿元，土地收入与房地产的税收下降，对于地方财政收入压力巨大。2022年新增减税降费超1万亿元、2021年1.1万亿元、2020年超2.5万亿元，2019年2.36万亿元，包括退税缓税缓费超10万亿元以上。

其二是笔者分析，2023年前8月全国土地与房地产相关的税收1.2422万亿元，前7月1.1725万亿元、前6月1.0134万亿元、前5月8386亿元、前4月7164亿元、一季度5246亿元，占全国税收收入11.7531万亿元的9.97%，前6月10.16%、前5月9.89%、前4月10.17%、一季度10.14%。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到总税收入的20%以上，占到全国税收的比例更高。

不可忽略的是房地产及建筑业的税收，对于后疫情时期的经济恢复、税收免减特殊背景下，对地方财政收入是多么地重要。如加上土地出让金这块的收入，二项收入占到地方财政超过60%以上。

房地产市场正在出现一些积极变化，除土地增值税、耕地占用税跌幅大、城镇土地使用税小跌外，前8月土地与房地产相关税收呈现小幅度上涨。其中契税4043亿元、房产税2470亿元、城镇土地使用税1442亿元、土地增值税3980亿元、耕地占用税787亿元。

其三是笔者统计的分析，前8月卖地收入2.7096万亿元，同比下降19.6%，加上五项土地与房地产相关的税收1.2422万亿元，房地产总收入3.9518万亿元，前7月3.4600万亿元、前6月2.8821万亿元，前5月2.3279万亿元、前4月1.8925万亿元、一季度1.3974万亿元、前2月8478亿元。

前8月房地产总收入3.9518万亿元，占到全国财政收入的26.03%，前7月24.83%，前6月24.17%、前5月23.35%、前4月22.75%；占到地方财政收入的48.12%，前7月45.83%、前6月44.12%、前5月43.23%、前4月41.49%；占到全国税收收入的30.90%，前7月29.43%、前6月28.91%、前5月27.46%、前4月26.89%。

如加上六项房地产相关税收、建筑业税收，十一项全国房地产、建筑业的税收收入超过10000亿元，加卖地收入，前8月全国房地产总收入5万亿元，前7月超过4万亿元，上半年超过3万亿元、前5月2.5万亿元、前4月超过2万亿元。

前8月全国政府性基金预算收入3.3974万亿元，同比下降15%。其中前8月全国卖地收入2.7096万亿元，同比下降19.6%。卖地收入占全国政府性基金预算收入的79.75%，前7月79.99%，上半年79.47%，占地方政府性基金预算本级收入的86.71%，前7月86.70%，上半年86.53%。

其四是笔者按照官方的数据显示，1999年到2022年过去24年全国卖地收入总金额达到74.2905万亿元，年平均卖地收入3.0954万亿元，堪称史上最大的财富。此土地收入，成为地方财政的最重要来源。

2011年-2019年全国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65095亿元、77914亿元。2020年-2022年全国卖地收入分别为84142亿元、87051亿元、66854亿元。

过去12年间全国卖地收入总计64.9347亿元，年均5.4112万亿元。究竟土地财政源于何处，一则是分税制改革，导致地方政府收入占比过低，支出占比过高，土地财政是为了弥补地方财政收支不平衡产生的。二则是政绩考核。

数据告诉我们，土地财政对于地方经济发展与基础设施、水利、教育、市政配套的完善及还债务等影响巨大。经济、房地产下行的特殊困难时期，土地财政收入的下降，对地方财政的影响是不可忽略的。

其五是什么是财政四本账？财政收入是影响基建增长的最直接因素。财政收入来源，由4个因素构成，分别是公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算，统称为“财政四本账”。

地方土地财政已面临较大压力，土地的收入对地方财政非常重要。1994年分税制改革以来，地方土地出让金占地方财政收入的比重持续提升，从1999年的不到10%提升至2020年84%峰值，“土地财政”由此而来。

过度依赖土地财政所带动的经济粗放式增长长期难以为继。2022年房地产市场需求面临大幅波动，土地出让金明显下滑。据数据，2022年国有土地使用权出让收入6.69万亿，同降23%，占地方财政收入的比重回落至61%。

其中一般公共预算中，收入、支出占比都超过一半，是财政的主体，来源于各类税收（占84.3%）。而政府性性基金预算中，收入、支出占比都是26.5%，收入主要来自土地出让、专项债，支出主要用于基建。

另外是国有资本经营预算中，收入、支出占比约1%，规模最小，收入主要来自国企利润和股息，支出用于国企经营。而社会保险基金预算中，收入源自各类保险收入，支出主要用于养老、医疗等社保。毫无疑问，土地收入太重要了。