文/谢逸枫

自2021年12月15日、20日房地产启动救市，降准、降息以来，金融16条、4支利箭、保函置换预售资金、保交楼，到今年8月25日认房不认贷、8月27日房企上市再融资、8月31日首付与利率及存量利率下调、取消限购等措施，但效果不佳。

前8月全国商品房销售、销售额、投资额、新开工面积、土地购置面积持续下降，降幅扩大。而商品房库存、房企到位资金与国房景气指数下跌持续走高，跌幅扩大，房地产指标没有好转，呈现恶化趋势。

8月70城一二手房价环比、同比连续3个月、4个月下跌，跌幅扩大，一二三线城市房价集体下跌的市场格局。一二手房价上涨的城市数量减少，下跌的城市数量增多，呈现呈现普跌、分化的市场局面。

前8月房企商票违约、债务违约、逾期交房的房企、项目数量增加，连碧桂园、融创、旭辉、荣盛、国资的远洋与绿地等都爆雷了。8月末商票逾期名单中房地产项目公司数量达1449个，项目公司存在商票逾期现象的房企主体数量205家。

购房情绪由高涨转向温和，上广深延续上升态势。诸葛数据情绪指数模型，第37周一线城市情绪指数走势趋稳，为-0.69，与上周持平，与此同时，全国市场情绪指数略微改善，由上周-0.82升至-0.81，结束了连降5周的持续下行局面。

累计挂牌量和新增挂牌量双双上升。诸葛数据显示，第37周（09.04-09.10，下同）一线城市二手房累计挂牌量和新增挂牌量双双上升，其中新增挂牌量环比涨幅超4成，且本周累计在售挂牌量和新增挂牌量均达到今年以来的峰值。

政策落地后，购房信心提升，京沪提升明显。8月置业调查数据显示，居民购房意愿强于上月环比提升4.2%。其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15%，广州、深圳提升幅度相对小，分别提升7、10%。

居民对未来房价悲观预期有所改善。未来房价预期出现改善，一线城市政策调整后，北京、上海房价上涨预期明显增加，分别上升5、4%，而广州、深圳房价预期相对稳定，房价上涨预期变化不大。

来访量涨幅略高于认购。经历了前期深度调整期低位回升型城市，以广州、武汉、南京、天津为典型代表，周度成交环比上涨，来访、认购均有不同程度回升，不过从绝对量来看仍处底部。总体而言，来访量涨幅略高于认购，市场观望情绪也比较浓厚。

京、深圳新房成交双双出现积极反应。诸葛数显示，2023年第37周北上深3城新建商品住宅共计成交2252套，较上周下降8.9%，其中，北京、深圳出现上涨态势，环比涨幅分别为17.81%、5.57%，上海回落约27%。

中指数据显示，8月市场情绪延续回落态势，重点城市商品住宅成交面积同比下降27%，环比下降0.6%。新政后，重点城市网签数据整体尚无明显好转，9月第二周（9.4-9.10），重点50城新房销售面积环比下降26.9%，同比下降24.6%。

17个核心一二线城市，第36周（8.28-9.3）因恰逢月末集中备案，成交的确高位持稳，一周成交表现来看还是出现了小幅下滑。CRIC数据显示，第37周（9.4-9.10）重点城市商品住宅成交面积尚未突破150万平方米，环比下降17%，处于低位震荡行情。

二手房上涨动力较足。诸葛数据显示，2023年第37周（09.04-09.10）北上深二手住宅成交7554套，较上周上升21.66%，具体城市来看，北京、上海、深圳第37周二手住宅成交全部上涨，环比涨幅分别为3.27%、37.83%，22.61%。

第38周（9.11-9.17）各能级城市成交环比回升。具体来说，一线指数环比增长15.71点至67.98，北上广深4城均回升。二线成交指数环比增长3.48点至45.88，成都、青岛等保持微增。

杭州、重庆、南京等回升幅度超过20%，而武汉、宁波成交环比转降。三四线成交指数环比增长18.10点至61.53，佛山成交发力，环比实现翻番，江门、东莞、温州、肇庆等均持增。

昨天，上面的领导问我：“限购等限制措施取消了， 首付、利率、税费下调了， 降准、降息了，还补贴买房，为啥房地产救市效果不佳、不理想”，问题出在哪里了？想听听专家的看法。

我的看法是房地产救不起，第一是根本问题是没有解决债务、交楼、信心与预期问题。向市场输血、房企造血困难，银行惜贷，害怕信用风险，而购房者惜购，担心交付风险，形成封闭式恶性循环模式，预期下行，缺乏进入房地产信心。

第二是沒有解决救市政策传导、卡脖子政策阻断良性循环发展问题。需求端的救市政策已尽极限，问题是救市政策的落实、执行不到位，效果严重打折，最明显的是一线没有率先复苏大涨、二线、核心三四城市基本没有绝地反弹。

例如金融16条措施、4支利箭、保交楼、房地产上市再融资、认房不认贷、首付与利率下调及存量利率下调。关键是卡脖子的三道红线、贷款集中制未暂缓执行，一线、部分二线城市限购等限制措施没有取消，存在畏手畏脚。

第三是没有解决托底房地产救市大招支撑下行局面问题。现在出台了这么多融资、交楼、需求端的政策，执行不到位又遇上高库存、高地价盘集中入市、居民收入下降，目前的救市政策只能暂缓下行，无法扭转下行局面。

简单讲，缺乏托底房企信用、交楼、去库存、促成交、稳房价、振兴信心的救市大招支撑下行局面。例如上二轮托底房地产救市大招支撑下行局面的政策有4万亿、房地产项目资本金比例下调，棚改货币化、房地产项目资本金比例下调。