文/谢逸枫
2023年8月16日，一组国家数据显示，前7月全国商品房平均价同比上涨9.2%（前6月上涨10.6%），环比下降1.6%（前6月下降1.1%），商品房销售面积、销售额分别同比下降6.3%（前6月下降5.3%），同比下降15%（同比上涨1.1%），全国楼市连续2个月量价齐跌，出现跌速加快、跌幅扩大的恶化态势。
前7月全国房地产总体看，短期市场下行趋势恶化，除竣工面积增速上升外，投资额、施工面积与新开工面积、土地购置面积与费用、商品房销售面积与金额、房企到位资金的跌幅扩大，商品房库存面积创新高、房价涨幅持续回落。
目前投资端、供应端、需求端、资金端指标，呈现跌幅扩大、下降加速，呈现恶化趋势。投资端、供应端下降扩大，投资压缩非常明显，持续负增长。说明资金输血不足，加上融资传导堵塞，债务集中到期让房企口袋缺钱。
需求端、资金额的复苏不稳定，尽管房企到位指金增月改善，资金链依然处于紧张的趋势没有改变。由于集中保交房、集中债务还款，销售回款无法传导到投资端，房企没有剩余过多的资金去扩大投资。
需求端1月-4月的一波复苏行情无法持续，5月、6月、7月转而走弱。新开工与投资持续承压，竣工则保持较快的增长。当前制约需求和销售的根本原因是居民购房信心和收入预期较差及信贷支撑不强、政策放松效果差、卡脖子政策限制。
当前多数城市的项目动态去化率不佳，房企出于顺周期、还债务、保交楼的考虑，减少拿地和开工，重心在存量货值的去化。当前房地产行业缺乏实质的政策催化剂，市场在期待更有效的房地产政策措施。
目前房地产开发投资、土地供应下降、购房需求萎缩，表明房地产市场供求发生根本性变化，部分区域趋于供大于求的局面。说明房地产市场处于二次探底的深度调整期，呈现下降压力风险、恢复性动力不足、复苏企稳基础不牢固的趋势。
前7月数据显示，已经透露出房地产恶化趋势，短期表现低迷、市场回暖、复苏企稳遭遇四方阻挡，即居民收入下降、经济下滑、卡脖子政策限制、救市政策不给力。为避免房地产硬着陆断崖式崩跌，一揽子房地产救市政策有待落地。
可以看出房地产行业供需两端、资金端的“偏冷”，这说明房地产政策对市场的效果非常差。传导出一个明确的市场信号，即房地产市场压力、风险还没有解除，并且出现恶化蔓延趋势。短期内市场供需修复需要半年以上到一年以上。
上半年中国房地产市场呈现先扬后抑的走势，二季度房地产市场表现低迷，数据转跌且跌幅超过想象力，根本原因是卡脖子的三道红线、贷款集中制、限制商品房买卖政策造成房企无法融资输血、销售生血。
而销售回款、限制政策调整、融资松绑政策的效果无法传导到投资端，加上居民收入下降，股市震荡，经济下滑，救市政策的效果差，导致债务、交楼、信用、股票市值问题和预期恶化。上半年房地产GDP下跌1.2％，已经严重拖累经济。
如何评价房地产市场表现？统计部门表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。近期一线城市密集发表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。
部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。
第一是投资额。前7月全国房地产开发投资额累计同比连续一年零4个月（16个月）下降，同比单月连续下降1年11个月（23个月），环比跌幅较前6月扩大0.6%（前6月0.7%），呈现恶化趋势，需要警惕。
前7月全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%（前6月同比下降7.9%）。其中住宅投资51485亿元，下降7.6%（前6月下降7.3%）。办公楼投资2689亿元，同比下降8.1%（下降7.6%）。商业营业用房投资4837亿元，同比下降18.3%（前6月17.4%）。
值得注意的是2023年二季度单季全国房地产开发投资3.26万亿元，同比下降9.5%，降幅较一季度扩大3.7%，呈现跌幅扩大的恶化趋势。总体看，住宅投资、办公楼投资跌幅扩大，商业营业用房投资跌幅小幅度收窄，说明房企资金状态恶化、供地与房企拿地萎缩及新开工面积持续下降。
房地产行业修复受阻，房企投资信心严重不足，特别是民营房企处境困难，在土地市场缺少参与。数据显示，1月-7月民间投资同比下降0.5%，民营经济发展活力需要进一步激发。7月19日的31条措施促进民营经济发展壮大，对提振民营企业经营预期和市场信心有积极作用。
单月数据看，7月全国房地产开发投资额达9167亿元，同比下降12.2%，环比下跌29%，比6月扩大1.9%，处于2017年同期以来最低值。6月同比下降10.3%、环比下跌27.1%，5月同比下跌10.5%、环比上涨6.8%，4月同比下跌7.3%、3月同比下跌5.9%，单月走势呈现持续下行。
由于出现季节性回落，整体跌幅相较往年同期在合理水平之内，2022年、2021年7月开发投资环比跌幅分别为27%和29%。值得注意的是，住宅开发投资略有好转，单月同比下降9.4%，降幅较6月收窄1%。
房地产行业深度调整和融资并未明显改善下，开发企业投资信心、投资能力恢复尚需时日。房地产投资的持续下行在一定程度上拖累了固定资产投资指标，同比涨幅逐月收窄，从年初的前2月5.5%缩至前3月5.1%、前4月4.7%、前5月4.0%、6月上半年的3.8%，跌幅扩大到前7月3.4%。
按照物业类别投资看，全国投资跌幅扩大主要受住宅、办公楼投资影响，住宅和办公楼跌幅扩大，商业营业用房同比跌幅最大。住宅投资占总投资比重76.0%（6月75.9%、5月76.2%），较6月提高0.1%。
按照区域地区投资看，各区域投资同比继续负增长。其中东北和西部地区跌幅最为明显，除中部地区同比跌幅与上月有所收窄外，其他三区域跌幅均较上月有所扩大，东北地区波动最明显。开发企业在东部地区的投资比重为59.2%，较6月提高0.1%。
第二是供应端。前7月全国商品房施工面积与新开工面积跌幅扩大，竣工面积连续5个月上涨，涨幅扩大至20.5%，表明房企集中精力保交楼进展扩大。而施工面积、新开工面积分别跌幅扩大6.8%、24.5%，主要是销售端、资金端没有完全改善复苏，市场非常低迷。
全国商品房销售市场未全面企稳、复苏，还未传导至投资端和施工面积、新开工面积端，目前已开始出现再次下滑，销售回暖、投资回升、新开工复苏的路径受到阻碍，新开工修复周期将拉长，这是销售端未企稳的表现。
前7月房地产开发企业房屋施工面积79.9682亿平方米，同比下降6.8%，前6月同比下降6.6%、前5月同比下降6.2%、前4月同比下降5.6%、前3月同比下降5.2%。其中住宅施工面积56.3026亿平方米，下降7.1%，前6月同比下降6.9%，前5月同比下降6.5%、前4月同比下降5.9%、前3月同比下降5.4%。
前7月新开工面积持续走弱、竣工面积高增长的格局并未有实质性改变。一方面是新开工指标的持续承压，房企开工意愿处在低位，累计同比降幅仍在扩大，市场销售萎靡导致企业开工、拿地进入恶性循环，稳资金、稳安全、稳信用是首要任务。一方面得益于前期“保交楼”政策的推动。
前7月房地产开发企业房屋新开工面积5.6969亿平方米，下降24.5%，前6月同比下降24.3%，前5月同比下降22.6%、前4月同比下降21.2%、前3月同比下降19.2%。其中住宅新开工面积4.1546亿平方米，下降25.0%，前6月下降24.9%，前5月同比下降22.7%、前4月同比下降20.3%、前3月同比下降17.8%。
前7月房地产开发企业房屋新开工面积5.6969亿平方米，同比下降24.5%，连续四个月下跌，已经连续下跌一年11个月。说明新开工累计增速则尚未出现企稳信号，增速始终保持在低位运行。二季度单季房地产开发企业房屋新开工面积同比下降28.6%，降幅较一季度扩大9.4%，呈现跌幅扩大的恶化趋势。
单月数据看，7月房地产开发企业房屋新开工面积处于2008年来同期最低位，房企新开工意愿持续低迷，单月呈现持续下跌23个月。7月新开工面积7089万平方米，同比下降25.9%，降幅较6月收窄4.4%、环比下跌30%，6月环比增长43%，同比下降30.3%。
前7月房地产开发企业房屋竣工面积3.8405亿平方米，增长20.5%。前6月同比增长19.0%、前5月同比增长19.6%、前4月同比增长18.8%、前3月同比增长14.7%。其中住宅竣工面积2.7954亿平方米，增长20.8%，前6月同比增长18.5%、前5月同比增长19.0%、前4月同比增长19.2%、前3月同比增长16.8%。
前7月房地产开发企业房屋竣工面积累计增速较1月-6月提升1.5%，达到年内高峰，并连续7个月维持正增长，增幅为21个月新高。2023年以来竣工持续向好，无论是从1月-7月累计还是单月来看，增速都有所提升，保持比较快的增长。
单月数据看，6月房地产开发企业房屋竣工面积4501万平方米，环比下降26%，绝对量较2023年均值减少三成，同比增幅则较6月增长16.8%至33.1%，接近三月份水平，仅次于今年4月42%的高增速。6月环比增长47%，同比增长16.3%。
单月竣工面积同比增速下滑，而增长确定性相对较强，呈现持续性的增长趋势，主要是保交楼推进快速。去年的部分工程延期至今年竣工。2020年下半年至2021年上半年新开工体量相对较高，按照2-3年的结算期考虑，这部分项目将在2023年陆续交付。
第三是土地端。前7月全国土地购置面积、土地购置金额底部运行，跌幅扩大，土地供应持续下降。全国房企土地购置面积累计同比下降2年5个月（29个月），同比单月连续下降2年7个月（31个月）。
前7月全国土地出让金同比下降26.71%，7月更是下降49.72%。同时，由于托底拿地受限，城投拿地的占比持续下滑，1月-7月城投拿地占比19.60%，减少7.45个百分点。土地市场“冷热不均”，部分弱能级区域的恢复情况有待验证。
2023年1-7月，全国土地出让金为17729.53亿元，同比下降26.71%。单月数据看，7月全国土地出让金为2475.41亿元，同比下降49.72%，环比下降36.98%，其中住宅类土地出让金为1986.55亿元，同比下降49.25%，环比下降35.84%。
2022年全国房地产开发企业土地购置面积降至1.0亿平方米，同比降幅高达53.4%。受行业持续下行的影响，2023年上半年土地成交规模进一步下调。900城市数据来看，住宅土地供应总量较2022年下降了13%，各能级城市表现不一。
一线和四线城市小幅上涨外，二、三线同比增减幅均在20%以上，尤其是二线城市，同比降幅高达27%。2023年宅地供应规模与去年同比来看，303个城市（2022年供地计划超过50公顷的城市）中有51个城市涨幅超20%，仅占到17%。
而供应量降幅超过20%的城市有124个，占比高达40%，增幅不足20%的城市也少于降幅在20%以内的城市。单从分布上来看，供地量增加的城市数量（101个，33%）明显低于供地量减少的城市（202个，67%）。
上半年比1月-5月全国土地购置面积0.67亿平方米，同比下降53.4%，土地成交价款0.92万亿元，同比下降48.4%的跌幅还大，二季度比一季度全国房企土地购置面积同比下降40.9%的跌幅还大。
中指数据显示，2023年1月-7月TOP100房企拿地总额为6946亿元，同比下降13.4%，降幅较上月扩大3.2%。小阳春结束后，3月-7月新房成交规模环比持续回落，直接影响房企拿地信心，导致土拍热度连月下降。
值得注意的是央国企仍是拿地主力，地方国资的拿地力度明显减少。截至7月27日，地方国资的拿地金额平均占比仅9%，福州、厦门，1-7月地方国企拿地占比为0。与2022年相比，民营房企的拿地热情有所恢复，在部分城市，民企拿地金额占比开始增加。
普遍是央企和国企、城投企业，至少民企方面拿地的积极性是不高的。拿地企业依然以国企、央企托底，城投为主，民企拿地提升不明显。说明民营房企拿地意愿非常弱，投资信心未见明显恢复，政策端传递到投资端需要一定的时间。
第四是需求端。前7月全国商品房销售面积6.6563万亿平方米，累计环比降幅连续3个月扩大，同比下降6.5%，跌幅扩大1.1%。前6月环比下降4.4%、同比下降5.3%，前5月同比下降0.9%、前4月同比下降0.4%，商品房销售面积连续17个月下降（1年5个月）。
其中住宅销售面积同比下降4.3%，前6月同比下降2.8%，跌幅比上月扩大1.5%，住宅销售面积连续下跌2个月，住宅销售指标出现了由正转负的问题。前5月增长2.3%、前4月同比增长2.7%、前3月同比增长1.1%，连续增长3个月之后，呈现连续2个月下滑的趋势。
单月数据看，7月全国商品房销售面积7048万平方米，环比跌46.1%，超近五年同期环比跌幅，且与4月份市场由升转弱降幅度几乎相持平。7月商品房成交金额7358亿元，环比下降45%，跌幅超4月份。
7月全国商品房销售面积是2015年以来同期最低，全国商品房销售面积7048万平方米，环比下降46.1%，同比下降23.8%，跌幅收窄4.3%。6月环比增长49%，同比下降28.1%，5月同比下降19.7%、4月同比下降11.8%、3月同比下降3.5%，前2月3.6%。
7月全国商品房销售面积季节性回落，同比跌幅仍然明显，单月成交规模处历史低位。8月核心城市或将调整首套住房认定标准、降首付、降利率等措施，政策有利于改善住房消费意愿、促进住房需求释放，或将产生示范和带动作用。
单月数据看，7月全国商品住宅销售面积6000万平方米，同比下降15.5%，降幅较上月收窄 2.5%。6月1.09亿平方米，同比下降18.0%。一季度开始的住宅销售回暖态势被打乱，住宅销售市场复苏面临阻力。一季度销售数据确实和部分滞后需求密集释放有关。
前7月全国商品房销售额7.0450万亿元，同比下降1.5%（前6月同比增长1.1%、前5月同比增长8.4%、前4月同比增长8.8%、前3月同比增长4.1%），连续增长4个月后转跌。其中住宅销售额增长0.7%（前6月同比增长3.7%、前5月增长11.9%、前4月同比增长11.8%），增幅收窄3.0%，连5个月增长。市场总体看，依然处在边际修复、复苏的过程。
单月数据看，7月全国商品房销售金额是2015年以来同期最低，7月全国商品房销售额0.74万亿元，环比下降约50%，同比下降19.3%，降幅基本与上月持平。6月1.3305万亿元，环比增长33%，同比下降19.3%，金额同比在年初转正之后再度跌入负区间。
单月数据看，7月全国商品住宅销售金额为0.65万亿元，同比下降19.5%（6月同比下降19.5%），降幅亦与上月持平。由于销售面积下降，销售价格的调整，金额同比在年初转正之后再度跌入负区间，并且持续下降。
分类物业销售看，商品房销售、住宅销售再次进入下降区间，销售面积由涨转跌，跌幅扩大。其中商品房销售金额下跌，住宅销售金额仍维持上涨，但涨幅明显收窄。办公楼及商业营业用房两项指标大幅下降，销售面积跌幅均有所收窄。
从各地区销售情况看，东部地区销售面积同比由涨转跌（上月为上涨1.4%），销售金额涨幅收窄。中部和西部地区跌幅相近，波动较小。东北地区保持量涨价跌，同比变动调整明显。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.2%、61.4%。
7月全国商品商、五大区域的商品房销售表现进一步下行，主要原因可能在于积压的销售需求在一季度集中释放之后，市场回归理性，购买力萎缩，而目前并无明显房价上涨预期可以改变购房者的观望情绪。
第五是库存端。7月末商品房待售面积6.4564亿平方米，较6月增加405万平方米，同比增长19.5%，涨幅较上月扩大1.5%。其中住宅待售面积3.1239亿平方米、增长19.5%。办公楼4760万平方米，增长21.9%，商业营业用房1.4073亿平方米，增长13.7%。
7月末商品房待售面积64564万平方米，较上月增加405万平方米。其中住宅增加233万平方米，办公楼增加4万平方米，商业营业用房增加81万平方米。商品房住宅待售面积结束前几个月持续减少的形势，本月库存有所增加，办公楼和商业营业用房也有小幅增加。
7月末商品房待售面积6.4564亿平方米，6月末6.4159亿平方米，5月末6.4120亿平方米，前4月6.4487亿平方米、前3月6.4770亿平方米，增长分别为6月末同比增长17%、5月末同比增长15.7%、4月末15.7%、3月末15.4%。
7月末住宅待售面积3.1239亿平方米，累计同比增长19.5%（6月增长18%、5月增长15.9%、4月末增长15.4%），累计同比增幅持续扩大。办公楼4760万平方米，增长21.9%。其中商业营业用房1.4073亿平方米，增长13.7%，增加最多.
全国商品房待售面积连续23个月增加，库存增加部分为其他物业类型。住宅、办公楼、商业营业用房均较上月明显增加，相比前几个月，住宅库存去化明显放缓明显。同比数据来看，住宅待售面积上涨17.9%，涨幅较上月回落0.1%。
商品住宅现房库存面积为3.12亿，环比6月3.10亿，5月3.10亿、4月3.14亿、3月3.2亿平方米的库存有所增加。库存规模大抵相当于2017年10月的水平。说明目前的库存规模绝非历史最高点，比2014年-2016年的高库存规模差了一大截。
全国商品房待售面积在2015年创历史最高，2016年开始逐渐下降，到2020年下降到4.9850亿平方米，2023年回到超过2014年水平。历年数据显示，2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。
2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2022年回到5亿平方米以上。
第六是价格端。前7月全国商品房销售均价为10584元/平方米，同比上涨为9.2%，环比下降1.6%。前6月10601元/平方米，环比下降1.1%，同比上涨10.6%，前5月10721元/平方米、前4月10562元/平方米、前3月10200元/平方米，同比分别上涨12.5%、9.2%、6.8%，前2月3.7%。
前7月全国商品房销售均价为10584元/平方米，同比上涨为9.2%（前6月10601元/平方米、前5月10721万元/平方米、前4月10562元/平方米、前3月10200元/平方米），同比涨幅为10.6%、12.5%、9.2%，6.8%，前2月3.7%），涨幅比前6月收窄1.4%，连续上涨7个月，环比连续2个月下降。
单月数据看，7月全国商品房销售均价10440元/平，环比增长2.6%，同比下降4.5%，同比降幅较上月扩大3.2%。6月10176元/平方米，环比下降10.7%，同比下降1.3%，5月11400元/平方米，环比上涨9.5%，同比上涨18.5%。4月11970元/平，环比上涨17.5%，同比上涨21.4%。
前7月全国商品住宅均价为10965元/平方米（前6月10978元/平方米、前5月11099元/平方米、前4月10562元/平方米、前3月10532元/平方米），同比上涨10.5%、前5月16.5%、前4月11.1%、前3月6.3%、前2月4.1%），涨幅比前6月收窄6%，连续上涨7个月，环比连续2个月下降。
单月数据看，7月住宅销售均价10852元/平，环比增长3.1%，同比下降4.7%，同比降幅较上月扩大3.0%。6月全国新建住宅平均价10529元/平方米，环比下降11.1%，同比下降1.7%。5月商品住宅平均价为12839元/平方米，环比上涨10.3%，同比上涨29.6%。4月12469元/平方米，环比上涨18.7%，同比上涨20.9%。
2023年来全国房价已连续7个月上涨，但是涨幅回落。房价涨幅相对较大，主要原因是地方放松限价、限签政策、房企调整定价策略等有关，及市场区域、产品结构性的因素，即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力。
商品房、住宅平均价的上涨幅度与销售面积、销售金额的数据，市场表现、政策预期相背离、不匹配，归根结底是过去几年的高地价项目开始入市、各地限价政策有所放开、高价盘大量集中入市。房价波动大，因为需求较弱，受年中销售冲刺压力，部分项目降价促销。
第七是房企到位资金。前7月房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。其中，国内贷款9732亿元，下降11.5%。利用外资30亿元，下降43.0%。自筹资金23916亿元，下降23.0%。定金及预收款27377亿元，下降3.8%。个人按揭贷款13950亿元，下降1.0%。
前7月全国房企到位资金连续下降18个月（1年6个月），跌幅扩大11.2%。其中房企国内贷款同比下降连续二年（24个月），跌幅扩大，达到11.5%，前6月11.1%、前5月下降6.6%、前4月下降6.4%、前3月下跌9.0%、前2月下降15.2%。
资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。前7月国内贷款同比下降11.5%，比前6月11.1%、前5月下降10.5%，跌幅扩大0.4%、0.6%。自筹资金下降23.0%，前6月23.4%，前5月下降21.6%，跌幅分别收窄0.4%、扩大1.8%。这两项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债能力，反映出金融机构对房企风险担忧加大。
支撑房企资金流的主要是销售回款。前7月定金及预收款同比下降3.8%（前6月下降0.9%、前5月增长4.4%），连续2个月下降，在房企资金来源中占比超过35%。个人按揭贷款同比增长下降1.0%（前6月增长2.7%，比前5月增长6.5%），由涨转跌，在资金来源中占比超过18%。
房地产开发企业到位资金跌幅持续扩大，主要商品房销售市场低迷影响，定金及预收款跌幅较上月扩大1.9%，个人按揭贷款由涨转跌（上月为增长2.7%）。企业自筹资金跌幅略有收窄。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的52.8%，较上月降低0.6%。自筹资金占30.6%，较上月提升0.7%。
单月数据看，房企到位资金7月降幅扩大，受销售走弱的影响，房款增速明显下降。房企各项资金来源走势分化，定金及预收款、个人按揭贷款在销售持续回暖基础下，实现由涨转跌、涨幅回落。而国内贷款、利用外资和自筹资金跌幅有所扩大。总体看，融资端修复、资金面恶化。
销售端的改善，已经通过首付款和按揭贷款等指标改善了房企资金面，但要真正传导到房企投资拿地和工程建设，时滞过长，并且面临着巨大大的压力。如果不及时解决，否则容易影响后续新盘的供应和房源的供给，导致供需不平衡。
目前在销售回暖影响下，定金及预收款对房地产资金来源形成一定支撑。由于房企的融资端未有根本性、实质性的改善，当前市场风险依然较大。因为二次债务违约、退市、逾期交房、停贷的风险依然存在。
尽管房企积极探寻债务全面解决方案，大多民营房企债务重组未有实质性进展，多家民营上市房企面临较大退市压力。目前需要通过积极营销强化自身造血能力，才能确保债务偿付和可持续经营。
第八是景气端。国房景气指数连续连一年6个月（19个月）跌破100，呈现恶化趋势。2023年7月国房景气指数93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67。1月94.46。
2022年1月的国房景气指数96.83、2月的国房景气指数96.93、3月的国房景气指数96.66、4月的国房景气指数的95.89。5月的国房景气指数95.59。6月的国房景气指数95.4%。7月的国房景气指数95.3%。
8月的国房景气指数95.07，9月的国房景气指数94.86，10月的国房景气指数94.70，11月的国房景气指数94.42。12月的国房景气指数94.35，继续刷新2016年初以来最低水平。
判断房地产市场是否景气、活跃、信心的指标之一，国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现下跌，并且跌幅扩大的趋势，意味着房地产市场恶化，没有完全分复苏回暖、企稳，处于二次探底的调整周期，并且拉长。
