文/谢逸枫

2023年年初的时候深圳楼市开启救市节奏，取消二手房交易参考价、提高公积金贷款额度、“双拼房”双证合一的利好政策频频出现。

深圳楼市迎来重要转折点时刻，“双拼房”时代正式终结。“双拼房”的“双证合一”能否让深圳楼市雄起，让2000万深圳人拭目以待。

提醒大家，不是深圳所有“双拼房”都可以办理“双证合一”，必须满足二个必要条件，否则是不可能通过申请“双证合一”获得一个购房指标。

简单的讲，所谓的“双证合一”，双证这同一个人名下且房屋无抵押。一是房产证和土地证必须在同一个持有人的名下。

如果持有人不同，需先将其中一个更名过户到另一个人名下。二是房产没有抵押。如果有抵押，需要先还清贷款或委托担保公司还款。

深圳“双拼房”“双证合一”，背后的原因看，一是弥补90、70政策的漏洞，政策已经名存实亡。二是解决限购政策带来的历史后遗症问题，调整刻不容缓。

2006年90、70政策的实施，导致2008年-2017年深圳出现大量双拼房，应对政策的限制，而2010年住宅限购政策的出台，让开发商、购房者雪上加霜。

三是深圳库存积压，投资下降，需求遭遇限制性政策的抑制，目前房地产市场非常低迷。一手房商品市场量价齐跌、连二手房市场都是趋于下降的趋势。

“双拼房”的“双证合一”能否让深圳楼市雄起，取决于“双拼房”的“双证合一”成功率、持有人意愿，因为“双证合一”受条件限制、税费及涉及到豪宅税、限售3年。

一是深圳双拼房一共有9万多套，127个小区，覆盖了10个区，涉及到4.5万个家庭。深圳双拼房出现的时间节点，自2008年跨越到2017年，可谓是罕见。

如果深圳9万多套双拼房可以办理“双证合一”，新增购房指标约为4.5万个，100%转化为新增住房需求约4.5万套，约面积450万平方米，对深圳楼市影响重大。

假如深圳9万多套双拼房办理“双证合一”转化为50%与50%以下，新增住房需求约2.25万套-1.35万套，约面积250万平方米-135万平方米，有利楼市企稳。

如果深圳9万多套双拼房办理“双证合一”转化率低于30%，考虑到目前深圳房地产市场处于历史低位，并且限制政策没有完全放开，对深圳楼市复苏回暖影响小。

二是“双拼房”的持有人意愿。如果持有人的房产存在贷款、抵押、担保，土地与房产的双证不是在同一持有人名下，办理双证非常难操作。

因为持有人的房产不仅存在抵押、贷款、委托担保的特殊因素，没有解押或者还清贷款、从委托担保分离出来，是难办理“双证合一”，并且过户产生高额税费。

三是持有人“双证合一”房产面积一旦达到144平方米以上，需要缴纳豪宅税，并且合并后需要3年之后才能在市场上出售，可谓是条件苛刻。

深圳“双证合一”政策落地后，双拼房价格肯定不会回到市场正常水平。因为双拼房价格低于单证房20%-30%，双拼房的金融属性、流动性和收益会全面提高，价格只会水涨船高。