文/谢逸枫

房住不炒、长效机制是长期的制度完善，短期首要的宏观政策目标是拼经济、救楼市，让房地产市场回归市场。房地产一次性全部“出清、一刀切全面去杠杆的举措，不符合当前经济形势。

房地产市场企稳、房企脱险最大的核心、最根本问题，是调控政策。目前房地产调控政策与房价、购房者、房企、供需预期背离，归根结底是调控政策违反市场经济规律，违背市场逻辑。

房地产市场降温、经济与房地产企稳基础不牢固、房企未脱离风险、房地产危机重重，根源于调控政策，即调控政策的一刀切、不稳定性、不确定性，抒困与需求端政策落实不到位。

疫情期间，市场持续下行、爆发一系列的危机，由于利好政策短期鸣金收兵，后面政策调整滞后，还出台购房者、房企新卡脖子政策导致房地产雪上加霜，疫情管控放开，又错过救市时机。

三年疫情、调控政策反反复复（2016年10月加码-2018年收紧、2019年差别化、2020年前6月放松，2020年7月-2022年2月收紧，2022年3月-2023年至今紧中有松），让房地产市场持续低迷。

加上卡（购房者、房企）脖子的9个限制住房买卖政策，还有三道红线、房地产贷款集中制、22城宅地供应集中制，导致房地产供需预期、价格、市场机制、彻底打乱，陷入恶性循环局面。

政策的不稳定性、不确定性、落实不到位，来源房住不炒、长效机制的国家基调。同时各个落实金融16条、四支利箭政策的部门，落实不到位，况且市场对房地产失去信心，市场四面楚歌。

既想拯救房地产，又不想出大招。既想扶持房地产，又不想房地产火爆。既想房地产企稳复苏回暖，又不想房价上涨。既想抑制有钱人需求，又想房地产支撑经济。可谓是非常纠结的心理。

现在的房地产市场与政策，好比人在ICU，一边输血，一边卡管。挤牙膏式的政策微调，卡脖子式的调控，房地产怎么可能会企稳，怎么可能会复苏回暖，房企怎么可能走出危机。

按照当前的经济形势、房地产市场问题、房企风险看，如果依然是小打小闹、挤牙膏的出政策，政策微调，或者是金融16条、四支利箭政策执行不到位，肯定是难解决已经发生的经济、房地产市场问题。

总结2022年3月-2023年至今出台的房地产救市政策看，一是针对需求端的因城施策，主要为限制性、税费、财政补贴、人才政策微调，放松范围为集中于少部分二三四五线城市、郊区。二是针对房企、保交楼的金融16条、四支利箭抒困政策。

地方、区域城市出台的楼市救市政策（限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限商住、限户型与限面积、首付与利率下降、二手房指导价、二手房带押过户、人才购房、落户放宽、购房补贴、税费免减、购买商品房转租赁房、公租房、共有产权房、房票安置）效果不显著。

原因是挤牙膏式的楼市政策微调、放松，政策的范围小、规模小、力度小，而核心的卡购房者需求端脖子政策没有取消。因此，地方政策微调激活的需求基本为自住型的首次需求，改善需求难释放。

需求端与政策背离，已经无法令房地产市场保持持续性的复苏、企稳、回暖，也导致房企危机蔓延，销售回款的下降，影响到还债、交楼、经营、投资等，最后房地产放缓影响经济企稳。

资金端与房企背离，已经让险情房企雪上加霜。金融16条、四支利箭作为房企、保交楼的抒困政策，落实不到位。同时险情房企根本无法享受融资政策利好，反而国企、央企、城投企、非险情的头部房企受益最大。

救楼市还有什么全国性大招，除了去年已经出台的金融16条、四支利箭外，就是地方楼市政策微调。不可否认的是目前政策效果差，意味着还需要新的政策与取消、暂缓执行之前的卡脖子政策。

笔者呼吁建议，房地产救市分三步走。第一步需求端出新的政策与取消卡脖子的政策。第二步保交楼的新政策出台与强化之前的保交楼政策，提供资金。第三步化解债务政策出台与暂缓执行卡脖子政策及监督落实金融16条、四支利箭。

救楼市还有什么全国性、区域性大招？笔者经过研究、统计总结看，救楼市全国性、区域性大招，主要为之前的楼市调控政策取消、暂时执行，其次是落实之前出台的利好政策，最后出新的救楼市政策。

一则放松、取消楼市限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限商住、限户型与限面积的限制政策。一线城市的优化限购放松，社保或纳税年限缩短为1年，放宽人才、新市民落户、多孩家庭的购房套数。

在首付比例、房贷利率、税费减免，财政补贴方面优惠，支持改善住房需求。一线城市除限购外，其他限制楼市政策全部取消。而二三四线城市的限制楼市政策全部统统取消，同时调整多孩家庭的限购套数。

二则提高公积金贷款额度、延长房贷年限、二手房带押过户、发放购房补贴、购房资格互认、降低房产交易中介费等传统意义措施方面加大力度外，扩大取消二手房指导价的范围，加强预售资金监管。

三则一二三线城市城市优化“普通住宅”的认定标准，降低非普宅的商业银行、公积金贷款首付比例、房贷利率和交易税费，降低购房成本和门槛。允许部分商业项目、工业项目转为普通住宅。

四则取消认房又认贷，首套房认定标准调整为认房不认贷。五则首套房首付15％-20％，二套房25％-30％，三套房首付40％（多孩家庭），一、二、三套房贷利率全面下调。

六则房企经营、土地、房产交易税费免减。七则降准、降息。八则重启棚改货币化，大规模房票安置。九则地方政府、国企央企出资购买房企的库存房子，收购存量住房转为共有产权住房、保租房、公租房，加强保障性住房供应。

十则六大国有银行各出资2万亿元到3万亿元，保竣工保交房，购买险情房企债券。十一则三道红线、房地产贷款集中制暂缓3年执行，取消宅地集中。十二则监督银行、交易所、政府部门全面落实已经出台的金融16条、四支利箭政策。