文/谢逸枫

2023年的年中最高层会议通常在7月底召开，选择提前在今日召开（7月24日），考虑到中国处在大变局的特殊时期，上半年经济、房地产市场数据已公布，面对经济、房地产运行面临新的困难。

夜壶提出来就是尿不出来，当下各部门应该及时联合开会研究，落实今日（7月24日）的最高层会议的房地产救市政策文件，出台一揽子房地产救市措施刻不容缓。

国家正式打响房地产救市决心。千万不能像去年一样，打折扣的落实金融16条措施、四支利箭政策，要全面落实。需求端的政策工具箱要全面打开，取消一切卡房企、购房者脖子的政策。

目前国家救房地产拼经济冲锋号正式打响，各地方要积极主动起来。宏观定调为扩大内需，提振信心，防风险。当前最大的内需、最大的风险、最需要提振信心的行业，房地产业是当之无愧。

短期看一揽子房地产救市政策非常有必要，中长期看经济平稳增长，提高居民收入，调整产业结构，促进人口增长，完善城市基础设施，多渠道增加土地供应与土地价格下降，才是房地产发展的长久之计。

救内需先救房地产，防风险先防房地产，提振信心先提振房地产救市信心。救经济先救房地产，稳增长先稳房地产，提振信心先提振房地产上涨预期信心，必须让房地产先站起来。

当前国家级房地产重磅救市信息，可谓是一个接着一个，一波接着一波炸开锅。7月10日金融16条措施第四、八条续力延期。7月19日的壮大民营经济31条政策，支持民营房企融资。

7月21日19个超大特大城市的城中村改造政策又来，促进扩大内需，改善民生，城市高质量发展。7月24日最高层的重磅会议将迎一揽子房地产救市措施的信号，意味着下半年房地产政策转折点时刻来临。

会议的内容围绕着需求端与供应端“的房地产表述，颇为关注，房地产、地方债务已经成为防范化解重点领域风险，要解决这个肯定是短期无法解决的，适应、适时，说明解决房地产、地方债务是中长期的任务。

其一是要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

其二是要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。其三是要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

按照之前的救市政策，结合最高层的重磅会议涉及经济、房地产形势表述、宏观与房地产政策方向判断，将迎来围绕房地产债务端、交楼端、融资端、需求端、供应端、资金端的政策，预计将在7月本周或8月初出台一揽子房地产救市措施。

笔者强烈呼吁各部委、地方现在及时、积极主动配合最高层的重磅会议，出台一揽子房地产救市政策组合拳，并且全面落实、执行。笔者提出房地产救市政策18条建议，供部委、地方选择、参考。

一是一、二线城市的中心、市区域尽快解除、取消限购、限贷、限价、限售、限签、限离、限商住、限户型与面积的购房限制措施，满足更多首次与改善的刚需。

二是全国首套房认定标准一律调整为认房不认贷。三是全国首套房、二套房的商业贷款首付与公积金贷款首付一律调整为20％、30％与20%，提高家庭公积金贷款额度，延长房贷年限。

四是全国首套房、二套房、存量房的商业、公积金贷款利息一律下调。五是全国二手房交易增值税5年改2年免征，首套房、90平方米以下的契税免征，144平方米以上的的契税调整为1%，印花税的免征。

六是一二线城市全面放宽落户，全国二手房带押过户，全国首套房财政补贴。七是全国地方一律购买商品房转化为共有产权住房、公租房、保租房。八是超级与特大城市旧城改造、旧区改造实施货币化安置，棚改房的城市实施货币化安置。

九是全面落实好延期的金融16条措施、四支利箭。十是国家出文件，对三道红线、房地产贷款集中制的政策延期3年执行。十一是国家出文件，全国六大国有银行各出2万亿元，购买险情房企债券，化解债务。

十二是国家出文件，保交楼专项借款与保交楼再贷款额度增加1.5万亿元。落实好保函置换预售金。十三是国家出文件，降低房地产项目资本金，保障性住房与普通商品房项目调整为20%。十四是国家出文件，REITs试点扩大至民营商业地产领域。

十五是降准、降息。十六是发长期国债。十七是22城宅地集中供应制取消，紧缩未来几年三四线城市建设用地供应。十八是国家要释放明确的救市信号，国家发文件重新确认房地产业的支柱产业地位。

今日最高层会议的内容看，在经济、资本、消费、房地产等表述有新的变化，超出预期，可谓是罕见。毫无疑问是对当前经济、房地产市场等新形势的判断，得出的新变化，意味着宏观政策的新变化。

其一是资本市场形势判断表述。由于股市等资本市场震荡，上市公司退市、保壳，市值跌到零，还有出现破产、重组、清算，国家首次提出“维护资本市场平稳运行”变成“活跃资本市场”。

其二是房地产市场形势判断表述。由于房地产库存创新高，住房需求萎缩，住房、土地供应下降，国家首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大表化；适时调整优化房地产政策”，不提“房住不炒”、“房地产税”、“房地产发展长效机制”。

其三是地方债务形势判断表述。由于地方显性债务余额破35万亿元，城投债14.63万亿元，加上隐性债务50万亿-70万亿元，城投债规模70万亿，地方债务风险突出，国家首次从“严控新增隐性债务”变成“有效防范化解地方债务风险”。

值得注意的是在防范化解重点领域风险方面，针对性地方债务，国家首次提出“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。”

其四是汇率、人工智能、产业形势判断表述。提到“要保持人民币汇率在合理均衡水平的基本稳定”、强调安全，提到“推动数字经济与先进制造业、现代服务业深度融合”、未提“双碳”，未提“住房消费”，提到扩大消费，汽车电子产品家居等大宗消费，体育休闲、文化旅游等服务消费。

目前大家可以耐心的等待后续的国家房地产救市政策出台，具体的时间看，预计在7月本周之内，或者是可能半个月，一个月内，全国性的房地产救市政策就会来临，房地产救市政策、市场就将发生新的变化。

由于现阶段的经济、投资、消费、债务、房地产市场、房企、购房者面临前所未有的严峻形势和困难，救市政策出台后，经济能否实现V型反弹，保持L型走势，房地产市场能否结束二次探底进入见底、复苏回暖政、企稳，需进一步观察。

不可忽略的是频繁的曝出房地产救市浪潮掀起市场热议，却是雷声大雨点小。金融16条措施延期的政策落实非常缓慢，31条民营经济、19个超大特大城市的城中村改造政策需要时间出配套政策才能落实。

7月24日重磅最高层会议的一揽子房地产救市措施，仅仅是方向、框架，缺乏实际操作性。真正的房地产救市政策的组合拳、力度、规模要等部委的通知文件，具体的房地产救市政策要等省市地方的落实文件。

之前房地产救市错过最佳时机，滞后于市场，还缺乏国家层面救市。地方零散性、挤牙膏式台力度小、规模小的房地产政策，导致上半年的房地产市场企稳基础不牢固，信心、销售、债务、保交楼趋势恶化。