谢逸枫/文

目前中国经济三大风险，分别是金融、地方债务、房地产。金融、地方债务的风险，本质上就是债务风险。其中房地产风险，是中国经济稳定的最大风险，涉及57个相关产业、金融、地方债务的稳定，千万不可忽视。

作为国民经济第一大支柱、基础、先锋、主导产业之一，房地产业的稳定对中国经济的稳定、发展，非常重要。房地产稳，则经济稳，将业稳，税收稳，金融稳，家庭资产稳。全国13.2万家房企，其中80%是民营房企。

一组“56789”数字显示，民营经济贡献超50%税收、GDP占比超60%、民营经济技术创新和新产品研发占比超70%、就业数量80%、民营经济企业数量占比超过90%。说明民营经济占经济发展的主导位置之一。

一组“23456”数字显示，房地产业及相关产业贡献超20%就业、贡献超30%GDP、房地产的相关贷款占银行信贷超40%、房地产的相关收入占地方综合财力超50%、占居民财富超60%。说明房地产是第一大产业。

笔者认为，鉴于中国房地产业的融资、土地、销售、交房的四大环节均出现不同问题，导致房地产的供需、库存、债务、交付的风险突出，引发上中下游产业、供应链、市值、信用等系列风险连锁反应，非常时期，非常之策。

不同于前三轮中国房地产下行周期，这轮房地产的下行形势、背景非常复杂。下行周期拉长且爆发债务、交楼爆雷，供需关系发生重大变化。既有经济下行周期，又有疫情冲击后的恢复周期，更有消费、居民收入的修复周期。

2022年以来的需求端、供应端政策没有让房地产复苏回暖，陷入反复探底、波动、调整的状态，房企陷入反复销售下探、违约、交付、保壳，购房者观望、再观望的循环。简单说，房地产业已经非常危险，急需救。

房地产究竟要怎么救才能救过来，调整过来，这是仁者见仁智者见智的话题。有的经济学者建议，组建住房银行、全面取消限购、幅度降低存量房贷利率。有的建议，解除楼市所有的限制措施、给房企输入流动性给予授信、降低需求门槛。

笔者再次强烈呼吁并建议，现在放大招，房地产一定可以避免硬着陆，实现软着陆。首先要解除需求端的楼市限制措施。其次是解除供应端的房企融资、个人按揭贷款管制政策。最后是加大需求端、供应端的救市政策力度、规模。

马上实施大力度、大规模的一揽子房地产救市方案，稳经济、振楼市、化债务、保交楼，实现房地产市场的稳预期、稳房价、稳地价“三稳目标”。帮助房地产完成下行转向上行周期，让房地产平稳健康、房企健康循环发展。

一是针对需求端萎缩的政策建议，取消卡购房者、房企、银行脖子的限制政策。第一是马上解除全面需求端的楼市限制措施，买卖交易自由。废除楼市存在的所有限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限户型与面积。

取消二手房指导价、法拍房与赠送房入限。第二是取消限地价与售价及自持、配建等限制政策。第三是马上出台实施购买存量房、新房库存、商业营业用房转为公租房、保租房、共有产权住房的政策文件及配套政策、实施细则方案。

第四是马上出台实施继续执行棚改货币化、保障性住房货币化安置的政策文件及配套政策、实施细则方案，同时出台城市更新货币化安置的政策文件及配套政策、实施细则方案，对大中城市，超特大城市。

第五是马上全面实施低首付、低利率的信贷首付、利率政策，下降购房资金门槛、房贷成本。首套房贷款首付比例20%下降至15%，利率打七折优惠。二套房首付比例降30%至25%，利率打八折优惠。

第六是马上全面实施低税费的政策，下降购房交易成本。首套房交易所有税费一律全免。二套房交易所有税费一律减半。第七是马上全面调整非普通住宅标准，降低购房资金门槛，降低交易税费成本。

二是针对供应端萎缩的政策，取消卡房企、购房者、银行输血的管制政策。第一是马上全面降准、降息。第二是马上全面对“三道红线”、“房地产贷款集中制”、“金融机构内部考核标”准进行调整，最大力度的向住房贷款、房企信贷输血。

第三是马上出台“金融16条”措施（延期至2024年年底）、“三支利箭”（信贷、债券、股权）、“三个不低于”、“50房企白名单”、“修改修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法”的配套政策、实施细则方案，好落实到位。

第四是马上出台“保函置换预售款”的配套政策、实施细则方案，好落实到位。第五是马上出台5大国有银行各出1万亿元的政策文件及配套政策、实施细则方案，购买险情房企的境内外债券、商票，购买土地、房屋，建立住房银行。

第六是马上出台“住宅房地产项目资本金比例”降至20％、取消22城宅地集中出让的政策文件。第七是马上出台5大国有银行交楼专项贷款、专项借款5500亿元，交楼基金5000亿元的政策文件及配套政策、实施细则方案，好落实到位。

笔者认为，目前应该及时调整救房地产的策略，唯有，能救房地产，唯有国家、地方、房企、购房者共同出手。需求端靠已有政策刺激短期无法复苏时，要让房地产市场见底、企稳、复苏、反弹，不仅要全部取消限制买卖交易政策，还要加大政策刺激力度、规模。

销售回款无法维持房企经营，化解债务、保交楼靠房企出清、转让股权、地方扶持、资产管理公司接盘、金融16条延期、三支利箭难以解决时，要让房企不继续爆雷、活过来、调整过来，不仅要全部取消管制银行、房企、购房者政策，还要加大政策刺激力度、规模。

如果现在的“金融16条”措施（延期至2024年年底）、“三支利箭”（信贷、债券、股权）、“三个不低于”，仅仅是围绕着“50房企白名单”进行输血，这个名单的数量远不够，需要扩大到70家房企，甚至到100家的房企百强，能够做到“能救就要救，应保尽保”的范围。