谢逸枫/文
继恒大、绿地集团、融创中国、碧桂园爆雷之后，万科扛不住了吗？
美元债、股价大跌、评级下降，加上美债投资者看空万科，一瞬间点燃市场对于万科暴雷风险的市场担忧。为回应“美元债及国内债价格大跌”、“大股东将减持万科”传闻，11月6日，万科举行会议，进行一一的回应。
深圳国资委主任罕见地为万科站台，万科第一大股东的深铁集团董事长、万科董事会副主席的讲话中提到，“万科的背后有深铁集团，深铁集团的背后是深圳国资…”非常的耐人寻味，这是稳信心、稳股价、稳债券价格的信号。
万科债券价格暴跌、股价大跌、评级下降。
10月25日万科XS1917548247的净价为96美分，收益率为19%。10月27日已经降至85美分，收益率为53%。10月25日万科XS1958532829的净价为91美分，收益率为20%，10月30日已经降至77美分，收益率为54%。
10月26日万科2024年6月到期的4.2%美元债券下跌8.7美分，至75.8美分。10月31日“21万科02”和“20万科08”分别大跌17.62%、17.58% 。11月2日“20万科08”又跌9.2%。11月17日惠誉将万科信贷评级由“BBB+”降至“BBB”。
万科这一轮的债券“风波”，8月就显露端倪，到10月底扩大态势，10月31日前后波动最大，11月初未有明显改善。万科美元债存续余额29.53亿美元，到期日从2024年到2029年不等，其中1年内到期的美元债有2只，合计本金约12.3亿美元。
价格下跌最厉害的当属万科2029年到期的3.5%美元债，发行规模3亿美元。在8月份之前一直在80美元上下震荡，进入8月后一头扎入60美元区间，10月从60美元一路下降，最低价格是10月31日的36.47美元。3个月内的跌幅超过54%，直接腰斩。
万科2025年到期的3.15%美元债则在11月1日出现最低净价，只有55.77美元，10月中旬前，这只债券的价格还在80~90美元之间。11月1日万科2027年到期的3.975%美元债迎来最低净价45.61美元，8月之前，该债券价格同样在80美元以上。
本轮波动中，万科2024年到期的两只美元债是最抗跌的债券，其中2024年3月到期的5.35%美元债最低净价约为85.46美元，6月到期的4.2%美元债最低净价约为75.32美元。10月下旬以来，万科美元债券收益率大幅度上升，最高接近60%。
美元债波动下，万科境内债出现波动，其中10月31日“21万科02”和“20万科08”跌超17%。与美元债在11月6日大幅反弹相比，两只境内债却没有明显变化，相比前一交易日，“21万科02”微涨约1.5元，“20万科08”下降至约74.16元（均为收盘净价）。
10月31日收盘，万科A的股价跌2.33%，报11.33元每股，较今年以来最高点的19.01元已经跌去40.4%，跌幅超四成。这意味着公司面临经营压力的同时，高管团队今年的奖金很可能受到影响。例如万科2020年以来集体降薪酬。
11月3日收盘，万科A的股价为11.27元/股，上涨0.45%，但与年初的18.20元/股下跌了约38.08%。与2018年1月24日的高点42.24元/股相比，跌幅达73.32%。目前的股价，已经是2015年12月以来的新低。例如出现大股东减持传言。
万科一旦爆雷，将对房地产行业产生灾难级影响。
万科的规模大、企业性质的混合制股权、行业的旗帜标杠、大量的待交付房屋、持有股票与债券的投资者、上下游供应链、金融信贷与非标融资等债务，容易形成连锁反应的爆雷危机，对房地产将是灾难性风向标影响。
截至2022年末，万科资产总额为1.757万亿元，负债总额为1.3520万亿元，归属于上市公司股东的净资产为2426.91亿元。资产负债率为76.95%，下降2.79%，净负债率为43.68%，上升13.99%。
根据其2022年年报和2023年中报数据显示，其总负债分别为1.3521万亿元和1.2815万亿元，总资产分别为1.7571万亿元和1.6841万亿元，资产负债率分别为76.95%和76.09%。万科的总负债下降了706亿元，资产负债率下降0.86%。
万科资产拆解，8147亿元的存货，占总债务的65.72%。
截止2023年三季度末，万科总资产合计1.647万亿元，其中所有者权益4071亿元，负债合计1.2395万亿元，资产负债率75.26%，负债余额比2022年底减少1126亿元，负债率降低了1.65%。数据表明，万科负债率逐步降低。
截止到2023年三季度末，万科总资产包括流动资产约1.29万亿元，非流动资产约3572亿元，包括货币资金1037亿元、预付款项604亿元、应收账款94亿元、其它应收款2692亿元、存货8147亿元、长期股权投资1359亿、投资性房地产1093亿、固定资产174亿。
截止到2023年三季度末，万科总资产合计1.647万亿元，比上半年减少350亿元。资产科目中，存货减少223亿元，货币资金减少185亿元，货币资金余额高达1036.8亿元。说明万科资产端最大的压力是存货高达8147亿元，占总债务的65.72%。
存货高达8147亿元，这些存货大部分是购入的土地权益或在售住宅，随着市场情绪不稳定导致价格波动，有一定的减值风险。占总债务的65.72%，意味着价格的波动，影响市值，最后影响到收入，影响到还债。
万科债务拆解，三个大债主负债，占总债务的83.36%。
截止到2023年三季度末，万科总负债包括流动负债约9405亿元，非流动负债约2991亿元，主要负债科目包括短期借款36亿元、应付账款2489亿元、合同负债4075亿元、预收款项16亿元、应交税费278亿元、其他应付款1619亿元、其他流动负债363亿元。
一年内到期的非流动负债475亿元、长期借款2150亿元、应付债券602亿元、租赁负债210亿元。万科2023年三季季度期末负债合计1.2395万亿元，比去年底减少约1126亿元。其中合同负债减少580亿元，应付账款减少403亿元，应付债券较少86亿元。
截至三季度末，万科短期借款约36.45亿元、一年内到期非流动负债约474.91亿元，合计约511.36亿元，加上长期银行借款2150亿元，其他借款569亿元，万科的有息负债达到3230亿，有息负债占总债务的26.05%。
与恒大、碧桂园债务类似，最大的三个债主，一个是购买了万科的房子尚未交付的住户，一个是借钱给万科的金融机构，一个是万科的供应商。与碧桂园不同的是，碧桂园最大的债主是住户，负债占比47%。
与恒大相同的是，恒大最大的债主是供应商，负债占比41%。万科最大的债主是供应商4108亿元（应付账款2489亿元加其他应付账款1619亿元），负债占33.14%。说明恒大、万科最的债主是供应商。
其次是住户（购买了万科的房子尚未交付的住户，合同负债4075亿元），负债占比32.87%。最后是借钱给万科的金融机构（2150亿元），负债占17.34%。意味着万科三个大债主负债占83.36%，其中无息的债主负债占66.01%。
万科负债很高，不存在爆雷的风险，短期总体安全。
2022年底恒大负债2.44万亿元、碧桂园负债1.43万亿元、万科负债1.35万亿元、绿地负债1.23万亿元、保利负债1.14万亿元、融创中国负债1万亿元。总体看，负债很高，万科不存在爆雷的风险，短期总体安全。
2023年三季度末，万科负债高达1.24万亿元（1.2395万亿元），市值1000亿出头，这个市值和负债明显背离了真实价值。1.24万元债务是什么概念，深圳GDP才3.5万亿，一个公司的负债相对于中国顶级城市深圳的30%。
销售业绩、经营业绩承压。10月万科合同销售面积200万平，合同销售金额318.3亿元，与上年基本持平。1月至10月份累计合同销售面积2018.4万平，同比下降5.5%，合同销售金额3124.4亿元，同比下降9.9%。10月新增开发项目1个。
前三季度万科实现营业收入2903.08亿元，同比下降14.03%。归属于上市公司股东的净利润136.21亿元，同比下降20.31%。其中三季度公司的营业收入、净利润分别为894.16亿元、37.51亿元，同比下降31.62%、22.53%。
2021年-2022年营业收入为4527.98亿元、5038.38亿元，同比增长8.04%、11.27%，净利润225.24亿元、226.18亿元，同比下降45.75%、0.42%。扣非净利润为223.82亿元、197.62亿元，同比下降44.38%、11.70%。
财务状况安全。截至2023年9月末，万科的资产负债率为75.28%。2018年底至2022年底，分别为84.59%、84.36%、81.28%、79.74%、76.95%，逐年下降。今年9月底，公司净负债率为53.9%%，处于相对低位。
一是手上现金情况，货币资金1036.8亿元，短期债务的覆盖倍数为2.2倍，剔除预收监管资金后600亿元，属比较安全，能够覆盖短期债务。万科是房地产业最稳健的房企，已经连续14年经营性现金流为正。
二是一年到期债务情况，一年内到期的有息负债（475亿元）占比为14.8%，较年初下降 5.7%。目前万科存续的债券共75只，余额共707亿元，其中一年内到期的债券共41只，余额为179亿元。
美元债方面，年内万科无境外融资债券到期，最近一只到期的债券兑付时间在2024年2月。今年年内没有到期的境外融资，2024年主要是有三笔美元债到期，110亿元人民币。而境内需要偿付的信用债3.8亿元。
2024年主要是有三笔美元债到期，110亿元人民币。针对“2024年到期的3笔美元债”，万科已提前从三方面做好充分的准备，可以轻松的应对。首先是境外自有资金方面，万科于境外持有数十亿的自有资金可用于偿债。
其次是万科的境外平台前期投资了境内外项目，项目分红、回购、退出等都能提供充分的资金。最后是通过银行端市场开展境外融资，万科8月已获取发改委2024年再融资中长期外债额度，并已启动与相关银行的沟通。
三是拿地、住宅交付情况，三季度、10月共获取22个优质项目，对自由资金有一定消耗，同时考虑分红，当季现金有一定影响。万科前三季度交付16.2万套住宅，其中153批次实现交付即办证。
四是融资情况，今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿，其中境内新增融资平均利率3.64%。公司先后发行了金额为20 亿元的3年期中期票据，以及金额为 20亿元的3年期公司债券，发行利率分别为3.07%和 3.10%。
2023年三季度万科有息负债3230亿，银行占比61.4%。境外受到美元加息影响，新增融资成本略有上升。
万科的有息负债没有明显改善，通过借长还短的方式（长期借款2150亿元，比去年底增加了342亿元）优化现金短债比的指标，降低了短期还款压力，长期压力仍存。真正的债务压力还是取决于大环境的改善。
截至2023年中期，万科持有货币资金1221.8亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和457.0亿元。有息负债主要以中长期负债为主。截至2023年6月末，万科有息负债合计3213.6亿元，占总资产的比例19.1%。
有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债457.0亿元，占比为14.2%。一年以上有息负债2756.6亿元，占比为85.8%。总体看，万科财务结构稳定，有息负债主要以中长期负债为主。
深圳市国资委、万科第一大股东深圳地铁集团表态，全面支持万科。
深圳市国资委的认可与信任，对万科充分认可和信任万科团队的专业性，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。
如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。
深圳市国资委提出了具体支持措施，在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设。
通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性。配合万科优化长期股权投资结构。积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作。积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。
万科第一大股东深圳地铁集团表态，深铁长期持有万科股票的初心不变，延续对万科一如既往的全力支持。深铁已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式。
承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。
最后再次坚定地表态，万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资，其本次出任万科集团董事会副主席也充分地体现了深圳国资对万科的信任与支持，深铁自始至终都将与万科坚定地站在一起。
万科董事会主席郁亮坦言黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。市场的恢复需要三组力量的合力，能买、想买、需要买。
“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平显然超跌了，正在蓄积自发修复的势能。“能买”方面，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。
目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。要做到这一点，首先需要行业保持稳定。一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力。
恢复信心其次是需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。
万科是深圳国资体系的重要成员，深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。
国资如此立场鲜明地力挺企业实属罕见，这说明此次面对来势汹汹的做空势力和市场过度的恐慌情绪，深圳国资选择与万科共同面对，体现了国资大股东对万科的高度重视。
重要的是，深圳市国资委，万科第一大股东深圳地铁集团表态，全面支持万科。不仅有鲜明的表态，还有多项具体举措预备，无疑是给过度恐慌情绪所影响的市场各方吃下“定心丸”。
