文/谢逸枫

中国房地产市场已经见底？中国房地产即将触底？

这是出自于2023年11月28日央行的行长、2023年10月16日标普报告对目前中国房地产市场趋势预判，一瞬间点燃市场热议。

老汉翻阅央行的行长表述全文、标普报告后发现一个令人震惊的问题，就是“中国房地产市场已经见底、中国房地产即将触底”的判断，没有一个基本面支撑，缺乏市场根据、理论依据，更没有一个客观、科学的逻辑。

中国房地产市场见底、即将触底的逻辑，前提条件是经济与房地产市场处于平稳、上行周期。短期的市场情绪、数据波动被政策抚平后恢复活跃、复苏，即经济强刺激-房地产大救市-需求端大爆发--量价上涨-房地产市场见底-上行周期。

理论上讲，“中国房地产市场已经见底、中国房地产即将触底”，首先是大规模一揽子经济刺激计划。其次是宏观经济处于平稳阶段，保持上升周期。再次是没有出现特殊情况，例如疫情、战争、房企债务、信用及交付、供应链等危机。

最后是房地产一揽子大救市，货币放水。例如2008年12月四万亿、2015年-2019年棚改货币化，以及天量的信贷放水，房地产项目资本金比例下降。需求端有大规模的一揽子刺激政策，并且居民收入稳定。

市场根据看，按照以往的中国房地产市场见底、即将触底的政策、市场变化判断，首先是有托底政策，有组合拳政策，政策操作性强，各方落实到位，出现政策端见底。其次是政策效果，市场立竿见影，效力持续力强。

例如购房者深夜排队、抢房。例如房企楼盘纷纷上涨价格、摇号。例如一线城市、70大中城市的价格、销售成交止跌上升。例如全国楼市量价降幅快速收窄转正。例如土地市场火爆，地价上涨，房企抢地，地王频出。

房地产见底、触底的拐点，是全国、70城量止跌回升，价格向上，供需齐涨，供需端政策托底大盘，效力持续力旺盛不会断断续续。首先要销售、价格，投资、新开工、地价、房企购地面积、金额及到位资金、国房景气指数的指标由止跌。

其次是楼市指标由负转正增长，并且持续性的上涨，所谓的市场筑底。最后是市场要恢复正常。楼市的基本面恢复正常，一线率先复苏回暖、二线城市随后、三四线城市逐渐火热，土地市场火爆起来，完成下行到上行的房地产周期转变。

2023年11月28日央行的行长、2023年10月16日标普报告的“中国房地产市场已经见底、中国房地产即将触底”的判断逻辑为“中国房地产市场情绪和价格呈现正常化的趋势”，这完全是缺乏基本面、市场、政策支撑根据。

一是目前中国经济、房地产市场基本面，双双总体处于下行、调整周期。最为明显的是经济增长压力加大，投资端回落明显，消费恢复缓慢，出口低迷。实体经济经营困难，企业赚钱难，居民收入下降。

二是房地产市场形势发生根本性变化。市场已经持续陷入“需求萎缩-资金链崩溃-供应萎缩-信用交楼危机”循环，供求关系发生重大变化，短期需求萎缩，库存高，供大于求。长期，需求下降，结构性过剩。土地供应下降，区域供小于求。

三是房地产市场的走势存在不明确性，不稳定性。需求、供应端的政策刺激下没有实现短期复苏、回暖，市场没有企稳。统计部门的前10月、第三方机构的11月房地产数据显示，自房地产市场自2022年以来，一直保持探底、波动、调整阶段。

一线城市的新房销售成交量、价格、购房者信心及情绪依然是不稳定性。依赖于政策的调整，需求集中释放，9月-11月的一线城市环比回升，却是同比下降、分化、库存上升，政策持续力不强。

例如11月一线城市成交面积同比下降29.22%，北京成交面积环比下降18.86%，同比下降18.92%，上海成交面积同比下降38.9%。深圳成交面积环同比各上涨8.6%、8.8%，广州则是小幅度回升。

例如11月9个典型二线城市成交面积同环比均下降，分别下降19.79%和18.01%。9个三四线城市成交面积环比略涨2.78%，同比下降26.78%。按照一二三线城市数据，说明楼市处于不稳定状态。

最引人注目的是房企购买土地面积、金额已经连续下降快3年了。现在敢在一二线21城宅地出让的城市抢地、拿地的民营房企就剩下10多家，基本上都是国企、央企、城投、外企的房企。

四是房企信用评级还在下调。2023年11月27日，穆迪再次下调39家房企信用评级，对万科评级下调至ABB3级。这是对中国房地产持续悲观，源于老百姓对房地产消费信心不足，需求端不发力，房地产复苏存在较大不确定性。

五是房企洗牌还在持续。房地产行业调整中，上市公司退市、停牌问题依然存在，房企爆发债务、交楼、供应链诉讼、信用、股票贬值、到期债务的问题依然存在，只是政策暂时控制了大局面，但是没有解决房企出现的问题。

六是到期债务庞大。2023年房地产行业境内外债到期规模合计达2.54万亿元，境内待偿还债务规模为1.09万亿元。2023年境内债到期规模约1.99万亿元，同比上涨13.3%，美元债到期规模约770亿美元（折合人民币5490.43亿元），同比增加31.4%。

2023年12月房企到期债务维持在800亿元规模，房企偿债压力仍然较高。其中房企债券仅有37只，合计债券余额为328.97亿。其中14只债券到期需一次还本付息，兑付资金在90亿左右，其余23只债券到期仅需付息。

2024年境内债到期约1.38万亿元，较2023年缩窄超30%。2023年房地产行业美元债到期规模超过300亿美元（折合人民币约2500亿元）。说明未来一年内房企的境内外到期债务约1.63万亿元，还是挺吓人的。

七是融资端的政策在陆续出，房企继续在断臂自救，所以解决问题的概率增加了，引发的连锁效应慢慢减少，房地产风险逐渐获得控制。房地产能重回过去的高光时刻，暂时是不可能的。尽管房企缓过来了，危险依然没有解除。

例如2022年11月金融16条措施、三支利箭，2023年金融16条措施延期到2024年、三个不低于等一系列的房地产融资政策，既不是保项目，也不是保主体，是防房企债务风险蔓延到金融机构、信用市场，这才是最真实的目的。

11月28日央行的行长、10月16日标普报告的“中国房地产市场已经见底、中国房地产即将触底”，是真吗？老汉认为，这是过于乐观的预判、推断，缺乏基本面、市场、政策的支撑。况且房企债务、交楼等危机一直持续。

这轮房地产下行周期已经超过上三轮（1997年-1998年、2007年-2008年、2014年-2015年），年内将达到28个月，预计到明年很多指标都是负增长。本轮房地产下行周期与前三轮最大的差别，在于楼市复苏存在不确定性的因素太多。

例如后疫情的消费与投资恢复缓慢，经济下行、居民收入下降，房地产供求关系发生重大变化。市场下降，购房者缺乏入市信心。房企经营困难、债务、交楼、政策效力持续力弱、供需萎缩、无托底房地产的政策等问题。

短期之内中国房地产不存在见底、即将触底，探底、波动、调整的趋势不变。因为房地产下行周期拉长，经济与房地产同时处于下行周期。需求端的恢复需要时间，房地产金融政策的调整还没有到托底、支撑大盘，落实、执行力不彻底。

最有可能的是2023年年内到2024年中国房地产将继续探底、波动、调整，市场继续修复、指标继续恢复，房地产市场在2025年-2026年才有可能出现所谓的筑底、见底、复苏，这还要看政策调整的力度、规模、落实情况。

即时2027年、2028年房地产市场调整过来，不代表房地产市场不会出现波动、债务、交房等问题。因为房地产长期聚集的问题不是短期能够解决的，所以房地产调整过来了，推进长效机制、住房双轨制、房地产发展新模式才是最重要的。

正如王石先生说的乐观看，中国房地产市场调整需要3年到5年。房地产的问题才刚开始，调整当中还会有暴雷，还会有债务违约，但是政策层面我们已经看到了变化。如果调整得好，借鉴日本经验，3-5年能调整过来。

但是不要抱希望说，政策对了，明年或后年就会好，这不可能。中国自改革开放以来，历来是自上而下，不是纯粹的市场经济，所以政策很重要。我们已经意识到了问题所在，政策调整了，中国的希望是非常大的。

老汉认为，对于首次刚性、改善型需求的购房者来讲，最担心的可能是房子交付、按揭贷款能否通过、一线城市与少部分二线城市限购问题。按照购房时机来判断，现在、2024年、2025年、2026年就是买房的好时机。

因为中国房地产市场见底、复苏，需要3年，房价、购房门槛与交易成本（一线与少部分二线城市限购调整、大部分二线城市与全部三四线城市无限购、房贷首付与利息及税费下降）处于历史低谷期，是房地产市场探低、调整的周期。

把握规律、行业趋势，才能让财富变成口袋中的现金。富人们能够成为富人，是因为在合适的时机，把握住了行业的周期，所谓的风口。例如巴菲特、马斯克、芒格，例如马云、刘强东、马化腾。时代不同，自然成就不同。