文/谢逸枫

目前大家对于房地产有没有救，要怎么救，未来房地产有没有前景，都非常的关心。销售额断崖式下降、现金流枯竭、债务与交楼压力巨大，“四座大山”压得房企呼吸困难。目前已经不是个别企业的问题，是整个行业面临的困境。

这轮（2022年开始）拯救房地产的路径，基本上为经济微刺激计划，房地产精准放水。边卡脖子边输血、弱准刺激、滴灌放水的政策下，房地产反复再探底、波动，市场一直处于筑底、未企稳、调整状态。

过去三轮（1998年、2008年、2014年）拯救房地产的路径，供需两端全力输血，基本上为经济强刺激计划、房地产全面放水。强刺激、大放水的政策下，房地产快速见底、企稳、复苏、反弹的效果立竿见影。

最为可怕的是房地产风险与金融系统完全阻断，但是风险蔓延、溢出没有在房地产内部阻断。目前房地产已经形成“销售额下降-房企债务爆雷-供应链爆雷-逾期交房-金融输血困难-公司退市、破产-市场调整期拉长”恶性循环怪圈。

从2020年8月三条红线、12月房地产贷款集中制到2022年11月金融16条措施、三支箭，再到2023年7月金融16条措施与三支箭延期、11月三个不低于、50房企白名单，房地产政策一直频繁出台，市场却一直未见底难企稳。

问题房企暴雷一直没有停止过，才出现2023年暴雷的房企例案。分别是时代中国、远洋、方圆地产、绿地、融信、融创、碧桂园、宝龙等，因为市场下行，销售额下降过快，现金流枯竭，债务集中到期，融资困难，导致违约。

目前债务暴雷的房企中，优质资产较多的房企，比较容易活过来，风险小，例如融创中国、世贸、旭辉、绿地等。积极自救的房企，风险相对小，例如碧桂园、万达。较晚的房企，活过来的调整周期长，风险大，例如恒大、富力等。

只靠银行输血救不了房地产，金融输血本质上是治标治本，为“治本”争取时间。融资输血只能防止房地产崩盘风险扩大、放缓房地产风险蔓延速度、阻断房地产风险扩散金融系统，解决不了债务、供应链、交房、复苏、调整过快等问题。

房地产、房企起死回生，上行繁荣，解决上面一系列的风险问题，必须在经济、市场、需求、政策上共同全面发力。否则只靠银行输血救不了房地产，因为融资力度、规模有限，况且金融监管、风控、规则的规定，银行无法全面输血。

其一是经济层面上，缺乏大刺激经济计划，实体经济复苏达不到预期，企业经营困难，收益、利润持续下滑，居民收入下降。其二是市场层面上，需求萎缩、预期悲观、信心不足。其三是供应层面上，成本价格上涨，融资限制。

其四是政策层面上，需求端政策、金融融资政策一直存在边卡脖子边输血，房地产等于是半死不活状态。需求端挤牙膏式放松，供应端金融选择性输血。五是叠加经济处于下行周期、后疫情实体恢复期、房企债务、逾期交房风险期。

房地产2021年见顶，2022年下滑，2023年下降，这下降的调整趋势将会持续到2024年。房地产要调整过快，短则3年，长则5年，这是不可避免的行业调整周期。最关键的是房地产行业要在3年-5年调整过快，取决于政策调整。

前提条件是供应端将三道红线与房地产贷款集中制规则调整、金融监管与风控体系及内部考核指标调整，需求端政策取消全部的房地产市场限制措施，首套、二套房低首付、低利率、低税费，财政补贴买房。

金融端要出台金融16条措施、三支箭、三个不低于、50房企白名单的配套政策，实施细则方案，银行等部门全面落实，执行政策。经济端要出强经济政策计划，在财政、货币、税收政策全面支持经济。

目前中国经济、房地产供需进入周期性、结构性的转变，市场短期的波动、调整，是正常的经济现象。对于中国经济、房地产，不要悲观，相信中国经济发展潜力大、空间大。3年或5年，房地产业一定能够调整过来。

房地产业未来20年依然是支柱、基础、先锋、主导产业。数据显示，房地产业及相关产业贡献超20%就业、贡献超30%GDP、房地产的相关贷款占银行信贷超40%、房地产的相关收入占地方综合财力超50%、占居民财富超60%。

未来房地产发展潜力、上涨动力、需求增长力，来源于五个。一是城市更新住房需求。二是改善新增二次三次住房需求。三是城镇化新增人口首次住房需求。四是上市公司财务投资需求。五是人口、家庭结构分裂三、四、五房住房需求。