对于这几年房价下跌，很多人都表达过自己的看法，但是要说到权威，那就不得不提黄奇帆了。

他曾主政重庆，又是经济学家，所以他的分析总能直击要害。

他说这次房价下跌不是短期的，而是这三十年来从未有过的深度调整，和以前短期调整有本质区别，这次是底层逻辑变了。

黄奇帆说房价下跌不是感冒发烧，而是器官衰竭。这话听着吓人，但数据更吓人：2020年新房卖18亿平方米，2024年只剩5亿，销量暴跌60%多。

土地批租收入从8.7万亿缩水到3万亿，连房企自己都躺平了。

1. 供需关系逆转

过去开发商拼命盖楼，韭菜们疯狂接盘，现在呢？全国住房够40亿人住，但实际需求只有14亿。二手房挂牌量激增，房东们像甩烫手山芋一样抛售，但接盘的人呢？

2. 房价永远涨的信仰破灭，购房观念发生改变

以前买房要靠抢，借钱也要上杠杆，2016-2020年房企负债率85%，购房者房贷增速超20%，结果呢？恒大爆雷、碧桂园躺平。

现在大家学乖了，首付不够？不买！月供压力大？不买！租房也能住，何必负债生活？

3. 人口因素：900万新生儿 VS 2.6亿空房

去年新生儿只有902万，比八年前少四成，结婚登记数暴跌35%，连丈母娘都带不动刚需了。

黄奇帆每次的分析总能精准命中，这在于他抓住了市场的真实逻辑，不是土地成本，不是建筑成本，而是供需。

黄奇帆给过准话，2024-2025是刚需最后的上车窗口。

但是也不能随便买，要牢记三个原则，买核心地段、买现房、别贪便宜。

比如郑州远郊7000一平的空城盘和上海内环10万的老破小，十年后哪个能保值？答案显而易见。

而投资买房无疑是火中取栗，黄奇帆早警告过，只有大城市核心区品质房能抗跌，其他都是炮灰。如果非要赌，记住一句话—— 宁买一线厕所，不买三线别墅。

被套牢的人断臂求生还是咬牙死扛？手握三四线15年楼龄的远郊房？属于是无效资产，说难听点，迟早归零。

所以别再误判2025年的楼市了，下面三个大坑要避开。

第一是人口流失城市

东北某城人口十年流失23%，房价跌回2008年。这类城市别碰！没有人的房子，房价跌的更凶。

第二是二线非核心区

武汉光谷东、成都天府新区，这些曾经的神盘现在集体熄火。新区画饼十年，不如主城一碗面。

第三，别忽视持房成本

这是最容易忽略的一点，究其原因，是因为房价涨习惯了，那点持房成本完全可以忽略。

现在可就不同了，房价不涨，房子还要是交物业费，随着房产税扩大范围，可能还要多增加一笔支出。

2025年的楼市，不再是造富神话的舞台，而是回归居住本质的考场。黄奇帆预测房价将止跌回稳，但这“稳”字背后是残酷的筛选，有人住、有产业、有资源的房子才能活下来。

普通人要做的，不是预测涨跌，而是握紧资金，在时代大浪里守住自己的船。

买得起的早买了，买不起的别硬扛，租房不丢人，断供才要命。

好房子永远有人抢，烂房子白送都嫌占地方，2025年之后，这句话会体现得淋漓尽致。