年前我就说过，现在的房价已经回到2016年以前了，如果之前还有一点争议的话，那么站在现在的时间点上，应该没人反对了吧？

不管是大城市还是小城市，都在挤泡沫，以我们这座三线城市来说，2016年商品房均价5700元左右，现在跌到了5000左右，说跌回2016年都算是客气的了。

当初掏空六个钱包换来的房子，经历了高峰，又跌入了谷底，来来回回，再次回到原点。

20年前咬牙买房的年轻人，成了人生赢家，五年前跟风进场的人成了高位站岗者。

当生育率跌破警戒线、法拍房数量突破300万套时，楼市正在上演一场史无前例的接盘者游戏。

我会从三个撕裂性趋势，带你看清房价回归2016年水平的底层逻辑。

第一是城市分化：有人狂欢有人负债累累

广州南沙区房价在粤港澳大湾区政策刺激下，2017年后从1.2万涨到2.8万/平，而广西博白县同期的房价却从5441元跌回3900元。

这种冰火两重天的市场，告诉了我们一个逻辑，未来的中国楼市，不再是普涨的，而是分化的。

一线城市核心地段还是硬通货，但郊区已出现松动。北京十里堡的二手房从2016年疯涨到2017年急跌，正是这种分化的缩影。

三四线城市更惨烈，玉林市某县城房价四年缩水28%，相当于每月蒸发1.5个卫生间。

背后的深层原因是人口流动，长三角、珠三角仍在虹吸全国青年，而东北、西北县城正沦为"人口负增长"。

第二是供需倒挂：房子比人多

中国现有住房足够34亿人居住，人均39㎡远超发达国家标准。但郑州、苏州等城市仍在疯狂拍地，开发商赌的是土地金融而非真实需求。

一边是人口减少，一边是不断建房，结果就是空置率高企，西南某地级市新建小区夜间亮灯率不足30%，物业费收不上来已成常态。

债台高筑，某头部房企负债率突破120%，降价30%就能击穿资金链。

购房需求断层，00后继承3套房产已成常态，以房养老正在变成以房压老。

昨天晚上刷到一个视频，一位95后不买房，不租房，买了一辆房车，带着老婆孩子生活，有人说他清醒，有人说他摆烂。

但是年轻人已经开始开始计算买房和租房的成本。

第三是预期逆转：从信仰崩塌到认知觉醒

2016年抢房潮中，深圳某楼盘曾出现带着棉被排队的盛况，如今同样地段的新盘却要靠送车位、包装修才能去库存。

这种预期逆转不是偶然，限购松绑反而引发观望，感觉越容易到手的东西，越谨慎。

生育率下降带来的连锁反应，年轻父母发现养育成本远超房产增值收益时，学区房神话正在加速破灭。

楼市不是永动机，当人口红利、金融杠杆、政策托底发生变局时，购房逻辑也会随之变化。

对刚需族来说，盯紧人口净流入超20万的城市核心区，这些地方最多回调15%。

对投资者而言，要做好持有十年以上的准备，这不是悲观，而是看清规律后的清醒。