近日，国常会通过了《关于在超大特大城市中积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在全国引发热议，大家纷纷讨论，第二轮“大规模城改风暴”要来了？房价又要涨了？但是我却不那么认为。

01

官方发话

大型城市全面推行城改？

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

具体内容如下：

在超大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办事。

科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地，资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

这项政策在上周末掀起行业高潮，但是房博士并没有特别兴奋，因为在国常会正式发文前，已经有多项政策“预告”，比如7月5日住建部下发的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，关于政策解读参考当时写的稿件：住建部发文！“限拆令”再升级，今后以精细化城市改造为主！

其中有关“创新城市可持续更新模式”已有呼吁，而此次国常会《意见》出台主要划定了全国城市更新的范围：“特大和超大城市”。

根据我国城市层级划定，目前超大城市有7个，分别是：北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、成都；特大城市有14个，分别是：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

而根据城区常住人口规模，西安仅次于武汉、东莞排名第三，是名副其实的“特大城市”，所以也是此次政策实行的重点城市。

很多人想必对于8年前那次全国范围包含多层级城市的“大规模棚改”印象深刻，当年的“货币化棚改”释放了多少拆迁户的购买力，由此拉动了房价的全国性上涨，而此次虽然“棚改”变“城改”，但由此也能看出房地产行业在全国经济中的支柱性作用。且本次只限于特定城市，由此反映出如今的中国楼市处于“总量过剩，但结构性短缺”的境况。

02

政策官宣

西安再掀“城改风暴”？

此次政策的执行城市，西安赫然在列，那么这是否意味着西安将再次掀起“城改风暴”？虽然有国家层面政策指导，但是各个城市也需结合自身现象“因城施策”，首先我们来看看西安有多少城中村？

毫无疑问，西安拥有大规模的城中村，是全国城中村最多的城市之一，除过在第一轮货币化城改风暴中被“清除”的村子，西安在2018年还出台过《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案》，当时涉及的城中村多达184个。

但是这此政策执行由于开发过程牵扯手续繁琐，最重要的还涉及到对原住户的补偿、安置等问题需要前期投入大量资金，因此这一目标并未全面实现。

且中间还涉及疫情等种种变动，这几年全球经济遭受重创，2020-2022年间，政府为防范疫情投入大量资金，地方政府债台高筑，复杂的城中村拆迁项目再难顺利推进，有一些之前明确要动工的地区官方明确回复由于拆迁成本较高因此搁置。

（官方明确回复由于成本较高拆迁搁置）

越来越多的迹象标明，西安的城中村改造已经不同于此前，“大拆大建不再”，政府在执行层面上也开始排优先级，凡是涉及到大规模城中村征地拆迁的项目多为了城市基建、产业扩容或是核心地段（投资收益率高），如：西安东站的建设需求，西安市人民政府征收的11个行政村，拟征收面积多达3000多亩。

西安搁置推进的城改项目数不胜数，多的是“难啃的骨头”，互相博弈、互相僵持，看谁能撑得过谁？所以如果西安真的要进行大规模城中村改造，就必须在制度层面给予解决方案：什么样的情况给怎么样的补偿？将钱花在刀尖上，不然的话，即使此次有指导意见也难以推进。

其次还有，上次那一波政策是“货币化整改”，当时在金融和货币层面得到了很大的支持，比如发行了很多的PSL棚改专项债。而此次到目前为止却没有明确提过，城改：钱从哪里来？如果从央行层面开启货币绿灯的话，效果才会比较显著，否则不会产生明显的作用力。

房博士认为，以上两个问题切实得到解决，期盼中的“城改风暴”才会降临，否则还是像2018年那次的“绕城内城中村清零”政策一样，还是纸上谈兵。

03

楼市“大杀器2.0版”降临

房价却再难大涨？

自从此次国常会通过《指导意见》之后，很多房地产行业人都在惊呼，楼市“大杀器2.0版”升级了，全国房价又要大涨了！但是我却不这么认为，原因有以下几点：

一、此次城中村改造非集中改造

过去的棚改主要是全国多地集中拆迁，那个时候不仅仅房企贷款容易，利率也低，但是此次明显不同，我国共有660多个城市，而此次涉及的改造城市才21个，且之前也有政策明确表示不能“大拆大建”，也就是说这一次搞“城改”会分批次按部就班进行，不会走当年的老路。

二、全国楼市总量饱和 炒房客热情不高

当年房价一路飙升，跟楼市供小于求有极大关系，毕竟当年的房子还不多，但是今年2月份住建部给出过一组数据：全国居然有“6亿栋房屋”，是栋不是“套”，这代表着全国“房产总量饱和”，而之所以中国房地产还处于稳定发展阶段，则是因为“结构化不足”，也就是说6亿栋房屋也包括商业、乡村房屋、自建房、工业房等，而真正适合居住的住宅则还未“饱和”。

数据来源于：诸葛找房（一月内挂牌减少4万套）

但毕竟今时不同往日，当年房价大涨，底层逻辑是供需关系，其次还有“炒房客”的炒作，但如今楼市遇冷，西安5月份时存量房挂牌量已经逼近20万套，一个月后减少4万套，全因为“炒房客”的套现离场，可见现在“炒房客”对楼市的热情也不高了。

三、房住不炒基调不变

今年的会议中，虽然强调了推进城中村改造，但是也再次重申了“房住不炒”的中长期政策要求，也就是说，即使中国需要房地产行业拉动内需，提振经济，但国家仍然不会鼓励“炒房”，所以如果有人看到城中村改造，就以为房价要飙升了，想趁机炒房赚钱，那我劝您三思而后行。

长期来看房产过剩的情况难以逆转，而一直说要收取的“房产税”也如同“薛定谔的猫”，不知道什么时候就从盒子里钻出来了。