最近，楼市各种利好消息纷至沓来，买房人已经看花眼！

住建部、国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局齐出手，降息、降准、降房贷……

“泄洪式”楼市大礼包砸下，于是，关于西安楼市解除限购也有了“新消息”！

01

南京、郑州、武汉……

多城楼市“齐松绑”！

7月24日中央政治局会议召开，关于房地产着重强调[适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策]。

近一周以来，包括南京、郑州、武汉在内的多个地区都发布了稳楼市相关政策。

8月3日 郑州15条救市政策：

2023年8月3日郑州市住房保障和房地产管理局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包含15条，从购房补贴、税费减免、金融支持、政策支持以及现房销售等多个方面，对房地产进行支持。是全国本轮首个出台详细政策的城市，且政策已经放松到历史最低。

海南：允许提取公积金支付购房首付款

同是8月3日，海南省住房公积金管理局、海南省住房和城乡建设厅发布通知，允许提取住房公积金支付购买该省新建商品住房和保障性住房首付款。

8月4日：南京8条楼市新政落地

通知显示，南京将对购买新建商品住房的实施补贴，推行“房票安置” 拓宽补偿安置渠道。

同时，还将建立统一的“安置房源超市”，分类整理全市各类可供安置的商品房和保障房，引入跨区、跨街道安置机制，以有效满足被征收群众多样化安置需求。

多城密集发布楼市新政，那么西安目前是什么情况，是否有跟进的可能？

02

信号强烈！

西安将解除限购？

政策未动，关于西安放开限购的消息已经满天飞！

一方面是被郑州楼市新政刺激；另一方面则是来自于大V的过度解读！

比如：比如山东某房产自媒体人就大胆声称:“得到内部消息，西安8.8日要放开限购，不仅如此随后还会降低贷款比例至首套2成、二套3成，未来进一步还会放开限价。因此，整个西北五省的资金都会流入西安楼市，都要来西安买房，西安的房价又要起飞了……"

也有自媒体表示：全面放开限购是大势所趋，西安作为西北的中心城市，房地产市场价格可能会实现平稳着陆，人口将进一步增加……

我们都知道，调控政策是建立在市场行情基础之上，那么，西安楼市的行情究竟如何？我们重点从房价走势、销售情况、库存量等维度去看下。

房价方面，根据国家统计局发布的数据：2022年1月-2023年6月，18个月内西安新建商品房价格2次持平（2022年1月、2023年2月）、3次环比下跌（2022年9-11月），其余13个月全部上涨，但涨幅收窄明显，以环比0.3%-0.4%的涨幅为主。

市场表现情况上，据中指研究院西安分院监测，2023年1-7月西安限购区域中共展开204次项目登记，超过3万套房源入市，较去年同期相比房源数下滑15.61%；刚刚结束的7月，市场摇号项目数量下滑严重，仅仅2个实现项目摇号，从市场反馈来看，确实是需要一定的政策刺激。

图：近一年西安市商品房销售摇号情况统计

图源：中指研究院

库存方面，据相关统计数据显示，截至2023年7月，西安主城普通住宅存量为418万㎡，预计去化周期为6个月；西咸新区普通住宅存量约246万㎡，预计去化周期25个月（数据来源：正合股份）

从住宅库存量来看，主城区的住宅库存量在一个合理的范围内，但西咸新区去化承压大，西咸区域针对性政策调整可能性会更大。

另外，从7月二手房数据表现上看，二手房成交量在经历短暂的下行期之后，网签数据再次回升，限购政策对稳房价起到积极作用，从稳价格层面来看，基本上短期不会取消限购。

从房地产开发投资情况来看，根据西安市统计局公开数据显示，2023年上半年，西安市房地产开发投资下降3.1%（去年同期西安市房地产开发投资增长14.0%）。

7月，西安房地产开发投资增速破零，首次出现负增长（数据来源：中指研究院），景气度下行；根据西安市政府最新回复，目前西安地区个人住房商贷余额巨大，可见购房杠杆意愿也是持续走弱的态势。

综合投资、市场销售、库存、房价情况以及全国楼市大环境来看，不排除西安将出台“松绑政策”，且市场也需要新政刺激楼市，但解除限购基本不可能。

从往期西安发布楼市新政来说，也属于“保守派”，以往调整也会参考楼市情况相似的城市，这次大概率也是局部调整。

03

如果政策松绑！

西安有哪些可能性？

此前文章中，我们对西安买房人期待的楼市政策做过问卷调查，呼声最高的为“商转公”！

如果西安发布楼市新政，会有哪些可操作空间呢？我们先来看下西安目前执行的限购政策：

01限购方面：

若想在西安限购区域内购房，买房人需要满足：

新落户西安，户籍满一年，名下无房，限购区可购房一套；未满一年，限购区可买一套二手房。

西安本地及落户满3年者，最高可买3套住房，而名下二套以上住房，还可以通过“以租换购”方式，于限购区再买一套，当下限购政策，有些不合时宜，比如可以出台对首套二手房不限购、首套新房、二手房限购条件放宽。

02限售方面：

1、新建商品房：商品房买卖合同网签备案满3年且已取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》取得满2年，方可上市交易。

2、二手住房：《不动产权证书》取得满2年的方可上市交易。

03首付比例方面：

目前，西安贷款比例最高达70%，这对于改善家庭来说，也是相当不友好的。

04房贷利率方面：

目前，首套房贷利率最高的是华夏银行，为4.25%，中国银行、广发银行、招商银行首套降10个BP，为4.1%！重庆银行降15个BP，首套4.05%，其余各行首套房贷利率降20个BP，首套均为4%；二套房贷利率跌破5.0%大关，维持在4.9%。

据悉，目前各家银行信贷充足，放款周期短。此外，部分银行打破了以往严苛的“认房又认贷”的规定，只要将首套房贷还请，二套房可享受首套房贷利率，可以说西安房贷利率几乎已经“触底”！

从目前现状来看，西安楼市新政大概率在9月左右有所动静，调整政策也大概率不会“一刀切”，限购范围调整、首付比例下调、新房、存量房贷款利率下调、购房资格认定放松、提高公积金贷款额度、人才落户等都有可操作空间。