对于全国楼市而言，昨夜是一个不眠之夜。住建部表示，稳固房地产市场企稳回升态势，落实好降低首套房首付比例和贷款利率、个人贷款“认房不认贷”等措施。

部长倪虹表示要稳住建筑业和房产业两根支柱，对于推动经济回升向好具有重要作用，结合最近接二连三发布的指导性意见，可见高层释放了强烈的“救市信号”。

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深夜突袭

住建部又放大招

7月27日晚23：22分，想必很多人已经入睡，财联社却发急电：住建部部长倪虹召开企业座谈会时，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。

据新闻报道称，住建部部长倪虹在会上强调：

1、 要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

2、 继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

3、 稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。

其中第二点“保交楼”是老生常谈，无非是在官方层面再次强调，让地方政府不能放松对“烂尾楼治理”的重视程度。而第三点，大家也一直都心知肚明——房地产业和建筑行业是我国的经济支柱，只是官方首次明确强调而已，当然这释放出官方不会让楼市继续降温的“信号”。

所有人都有目共睹，第一点才是重中之重，其中涉及3条利好消息，房博士来为大家具体解读：

一、降低购买首套住房首付比例和贷款利率：

降首套房首付、降贷款利率这是几个月前的主流救市政策，全国主要有三种首套房首付比例：35%、30%、25%，而全国20个重点监测城市均值数据为24%，这说明截至目前，大多数城市首套房首付比例都降至2成。

而西安则仍在执行30%首付比例，相信此次官方指导意见的发布，西安层面也将有望降低至20%。

而贷款利率方面，6月份LPR在时隔9个月原地踏步后首次下调10BP，随后各家银行下调贷款利息，西安目前是4%（最新LPR4.2%-20bp），但是随着此次官方点名下调贷款利率，未来几个月将有可能出现LPR再次下调或者重现8年前的贷款打折政策。

从中可以看出：直接利好全国（尤其是二线城市）新房市场&首套购房者。

二、改善性住房换购税费减免：　　

不知道大家还记得前天那条“政策误读”——国家税务总局出台政策降低买房和卖房过程中的税费吗？当时多个官方媒体也发布了此条消息，掀起了一大波讨论，可见“购房者苦税费久矣”。

当时房博士有讲过，买卖二手房主要涉及到的税费主要集中在个人所得税、增值税、契税方面。

西安存量房卖方所涉税费政策：“个人销售首套二手普通住房，若证未满2年，需要缴纳5.3%的增值税、1%的个人所得税、1%的土地增值税、印花税0.05%。”买方则是根据面积大小收取1%-3%的契税，分为90㎡及以下、90-144㎡、144㎡以上三个档。

仔细分析此次指导意见“改善性住房”换购税费减免，房博士认为应该指的是要降低改善型面积段客户的换购税费，或是重新划分，毕竟目前市场上的主流户型已经向140㎡左右倾斜，之前划分的面积段已经不太适合当下的现状了。

从中可以看出：政策直接刺激改善客户的购房欲望，并极大激活存量房市场。

三、个人住房贷款“认房不用认贷”：

什么叫“认房不认贷”？这得从目前全国实行的“认房又认贷”政策说起，拿西安举例子：

有房+贷款还清=二套房

有房+贷款没还清=二套房

没房（或卖掉）+贷款还清=首套房

没房（或卖掉）+贷款没还清=二套房

这项政策对购买力的遏制非常严重，直接冻结了楼市流动性。假如，你要在其他城市有房贷，还会影响你在西安买房。

我身边就有那种很早之前在外地买了小房子的朋友，现在想在西安买房还是按照二套房计算，最终因为首付比例高以及二套贷款利息问题放弃购房。

如果一旦实行“认房不认贷”政策，将极大利好那些改善置换人群，降低其置换成本和贷款压力。

这些政策：直接释放一大群改善客户的购房需求。

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政策背后反映的

其实是市场供需关系的变化

所谓：听话听音！官方紧急发布三条重磅指导意见，背后反映的到底是什么呢？房博士认为：这其实反映出政府也看到了，目前的市场上改善客户购房需求非常高，只是苦于政策限制无法释放而已。

就拿西安市场来说，每个月西安新房房价都全国领涨，但分化却非常严重，究其原因：其实是因为浐灞、高新、等地改善楼盘直接拉高了西安新房均价。

7月25日，浐河边的改善楼盘源邸壹号（欧亚国际三期）备案价公示，毛坯每套4万/㎡的均价，加装修包每平高达6万-10万，套均一千多万，关注量竟然极高。自然界作为名声在外的高房价住宅，竟然次次登记摇号，可见我们都低估了改善群体的市场之大。

还记得前段时间疯传的“全国二线城市将全面取消限购，一线城市二套房首付比例将下降”吗？虽然取消限购目前还没有出台明文，但呼声极高，背后也反映了市场供需关系的变化！

主要原因有两个，一是目前的房产市场早已经是改善的天下了，改善客户想买高品质楼盘，但是政府有限价政策，导致开发商开发的改善楼盘质量参差不齐；二则是改善群体愿意花钱贷款买房，但全国大范围的限购和限贷政策束缚了他们的手脚。

记得6月前实行降低二套首付的城市有青岛和济南两地，市场对于该举措还是有所反应的，截止6月24日，青岛新房成交面积环比上涨122.9%，济南表现也可圈可点。

数据来源：中指数据CREIS

而关于“取消限购”，包邮区的扬州打响“第一枪”，其官宣称：7月1日起，在扬州市区买改善性住房，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策，信号明显，显然扬州政府也意识到：改善群体的确有很大的购房需求及实力。

综上所述，房博士认为，结合最近出台的各项政策，反映出楼市目前的供需关系已经改变，后期出台的政策可能也会向利好改善客户方向变化，让我们拭目以待。