7月已经过半，仅出现1个摇号盘，西安楼市“平销”成大趋势，就连西安楼市曾经的“流量担当”也步入至暗时刻。

但对于优质产品、地段、品牌、配套加持的标杆项目，还是有不少购房者愿意买单……

本文主要看点有：

1、10盘价格公示，以加推项目为主，2个纯新盘亮相，市场改善属性明显。

2、买房人对优质学区、地段优势、产品力等优势突出项目更亲睐，部分“网红盘”转冷！

3、去化差异明显，3盘选房当天去化率不足20%，高新CID热度继续。

01

西安房价上涨0.3%

7月备案价走势？

7月15日，国家统计局公布了70城房价数据，数据显示，6月西安新房价格环比上涨0.3%，同比上涨1.7%。

从各面积段看，90㎡以下房源价格环比持平；90-144㎡房源价格环比上涨0.3%；144㎡以上房源价格环比上涨0.4%，数据足以说明西安新房市场产品偏改善化的趋势明显。

7月已经过半，房博士也为买房人整理出本月截至目前，西安新房市场的备案价情况：西安城六区+长安区共有10盘价格公示，总房源2342套，备案房源量环比上月同期增长14.3%（上月同期备案2049套），具体情况如下：

备案项目以加推为主，其中世园里、领航悦峯为纯新盘首次亮相。

世园里项目占地约30.8亩，规划高层和洋房产品，共6栋住宅，本次6栋住宅全部备案，户型105-234㎡，毛坯最低单价约14278元/㎡起，项目由国企世园集团开发，紧邻世园会，一线河景，拥有绝版生态资源，也是项目最大的卖点，但距离地铁比较远，更适合地缘性刚需家庭或者注重生态环境的改善群体。

领航悦峯地处城东纺织城板块，项目占地46亩，整个小区呈L形，规划10栋住宅，包含2栋洋房+2栋小高层+6栋高层，本次备案的是一栋高层及一栋小高层，面积区间69-122㎡，均价13244元/㎡，价格在整个西安楼市比较有优势，周边生活配套和人气足，上车门槛低。

但小区容积率高达5.8，居住舒适度低，本次备案的9#楼为两梯五户，10#楼为两梯十户，刚需自住可以，改善及投资客户需三思。

备案项目价格及产品主要以改善及高端改善为主，高新CID三个项目天地源永安华府、紫薇云上、高新云熙港备案均价2.63万/㎡起；港务区备案均价也以1.7万+/㎡为主，刚需客户可选项目有限。

备案区域分布上，上半月以高新、浐灞、港务区为主，曲江大明宫及灞桥区各有1盘，长安、航天、雁塔、碑林等多区域暂未有项目备案。

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02

15盘、2659套登记

仅1盘需摇号？！

登记方面，本月截至目前，西安城六区+长安区+沣东新城共计有15盘2683套房源线上登记，产品形态比较丰富，涉及高层、小高层、叠拼、联排。

价格方面，整体均价2.28万/㎡,均价1.8万/㎡以下仅3盘，分别是金地玖峯悦、御锦城、雲玥府，均价2.5万+/㎡项目7盘，占比47%，改善盘占比大。

区域分布上，主要以高新、雁塔、航天为主，曲江大明宫、未央有少量供应，一向房源供应量比较充足的浐灞，上半个月仅御锦城线上登记，预计大量供应将集中在下半个月。

从登记结果来看，目前登记的15个项目，仅有中国铁建西派国际摇号，沣东海逸长洲项目出现“0登记”。

中国铁建西派国际位于曲江大明宫遗址区玄武路北侧，地处二环内、近大明宫遗址公园、近地铁4号线，周边大型商业汇集，配套完善且优质，区域内改善项目多，生活圈层纯粹。

该项目为“断档盘”加推，大部分房源早已交付入住，起步面积191㎡计算，项目的总价门槛约为500万左右，本次线上登记225组，核验通过95组，摇号开盘。

纯新盘中建·轨交·山海境登记虽“飘红”，但是否摇号，最终还得看核验结果。

而在西安楼市一直以来热度比较高的御锦城、碧桂园云顶项目，本次登记均无需摇号。

御锦城项目在西安楼市从来不缺流量，房博士也统计了2021年至今，御锦城项目的登记情况，2021年项目开盘5次，全部摇号，其中有4次5千人摇号；去年4次开盘也全部是千人摇，今年的3次开盘，热度开始直线下降，本次直接“流摇”！

一方面，西安市场的改善属性明显，买房人对品质要求越来越高，御锦城2008年首开，至今已有15年，整个产品设计比较常规，与当下市场产品存在一定差距。

另一方面，整个大环境使然，当下西安楼市整体热度不足，市场对项目也造成了一定的影响；另外，根据二手房网站信息显示，项目二手房的挂牌均价为14080元/㎡，本次登记的16#楼，均价15213.17元/㎡，按照主力户型113㎡起，总价门槛约170万左右，价格优势并不明显，区域龙湖砚熙台项目入市，对客户也有一定分流。

同样在西安市场曾经热度很高的碧桂园云顶项目，今年4月至今的3次推货，全部线下开盘。

该盘在是西安楼市的首个2万+/㎡摇号盘，2020年入市一年时间，A、B区就快速售罄，而即使这个曾经很火的项目，如今却遇冷明显，分析其主要原因有：

一方面，受到停工负面影响，在这轮楼市“暴雷”项目中，碧桂园云顶多次有停工传闻，对项目的销售造成一定影响。

另一方面，来自竞品的影响。航天新城长期缺货的局面在今年有所改善，区域龙湖星河云河颂、保利天珺等多个已入市/待入市项目，分流明显，且入市项目房企相对稳健，购房者选择有了转向，项目距离上次推售仅有1个多月，蓄客时间比较短也是很大原因。

03

100%去化再现！

优质学区依旧吃香？

开盘方面，据不完全统计，7月1日-7月15日共有12个项目开盘选房，总房源2563套。

开盘当天平均去化率为73%，可以说是一个比较高的“水准”了，市场高热度楼盘去化起到很大作用。

聚焦到具体楼盘来看，去化率情况分化明显：100%去化与个位数去化率共存。

中建悦庐首开实现97.74%去化率，热度可见。一方面，产品定位主流刚改、改善，面积113-143㎡面积段产品占比86%，上车门槛可控；另一方面，按照2023年的学区划分区域，项目在高新一小一中（新校区）学区范围内，优质教育资源成了强有力的加分项。

继首开“5千人摇号”之后，中海学仕里本次加推294套房源，线上登记2145组，核验通过1941组，价格上涨922元/㎡，热度较首开虽有降低，开盘实现了100%的去化率。

结语：7月上半月，楼市同区域项目竞争激烈，客群分流现象明显，教育资源及项目自身产品是很大的“抗打”因素，对于购房者而言，市场“流摇”项目多，可以理性的做出购房选择，避免了盲目抢房的现状。

从房企方面而言，市场热度不足，同区域扎堆推货的情况下，竞争压力大，项目也开始上渠道、打折优惠、强推广，这对购房者来说，也可以是个上车好时机。