土地市场转冷已毋庸置疑，昨日土拍预告中的“猜地价”，众多读者已给出了“凉凉”的评价。所以，今日土拍结果应该也是预料之中的事情。

具体土拍结果如下：

1、流拍风起

海州区三宗地，吃瓜群众最关注的是“苍梧六期南”地块。该地块出让面积45316㎡，起拍楼面价7406元/㎡。

从地块要求来看，该地块最高容积率1.5，最低容积率为1，几乎是为中高端改善型产品量身定制。但7406元/㎡的起拍楼面价，学区优势不明显。尤其是“区域天花板”的限价之下，对比隔了一条马路的金鹰秋枫苑备案均价不到10000元/㎡，该地块对于房企的可操作空间并不是很大。

这块地，我事先也咨询了几家房企投资部的工作人员，由于起拍价过高大家的意愿也不是很高。和网友聊天的过程中，我也给出了“政府拿地”的可能性。

关于土地的博弈，在限价的前提下，几乎是以零和的状态存在。你买的高一点，他就赚的少一点，甚至搞不好就变成了“义务劳动”。在商言商，对于资本来说，自古情怀留不住，唯有高周转得人心。何况，现金流作为高周转的驱动器，正在逐步缩进。房地产去杠杆正在进行，主管部门对资金的审查政策趋紧，以往的筹资模式难以奏效，而有资金更多的被“套”在现货上难以自拔，哪一条路，都是蜀道。

更麻烦的，是房企们对于楼市的预期走低，在市场明显下行的环境里，开发商拿地能力与意愿减弱，“流拍”似乎是房企们基于利润率及去杠杆下的“理性选择”。

而这块地最终被苍梧地产拿下也值得玩味。基于这种结果，大概存在两种可能：第一，该块地未来配套“风光无限”，也就是说隔壁的商业、规划的学校可能是个“重量级”，zf故意“私藏”；第二，没有房企参与或者说房企最后退缩，鉴于“土地流拍”的杀伤力，zf不得不出面托底，况且高新区下阶段还有地块出让。

这两种可能，到底哪个更贴合实际呢？是“左手倒右手”还是相关部门过度自信，恐怕只有当事人才知晓。

而明天隔壁的商业土拍结果，似乎也能够侧面佐证该缘由。

另外，私心说一下，面对土地流拍的尴尬结果，我们可以学学南京嘛，发布个公告透露地块规划重新调整需要终止出让，既有面子还能说得过去...

2、流拍实锤

12#与13#地块双双流拍。12#地块是批发零售用地，位于海州城南。13#地块是商住用地，“老技校”地块。

如今的大环境下，这两块地应该类似于“招商”的形式。房企正儿八经主动来拍的可能性比较小，毕竟同等资金下居住用地回报率更高些。

“老技校”起拍价5747元/㎡，位于主城区，周边配套应有尽有，居住氛围浓厚。想必“商业服务业设施建筑面积占地上总建筑面积比例不小于40%”这一规定令“房企望而却步”。其实，关于这块地，我早先以为为响应“多渠道供给、租购并举”的号召，zf会拿下发展“租赁房”。

结语：

一场“流拍风”刮遍了神州东南西北。

对土地“爱得深沉”的房企们，拿地热情究竟去了哪？值得肯定得是，那些规模不大、性价比不高，又不在城市发展核心地段的地块，“食至如鸡肋，流拍并不意外”。

未来，地段的重要性不言而喻，这也是我文章一直宣称得“一定要买好房子”。此番受调控影响最大的，还是那些处在城市边缘的项目。

而我们的相关部门也应该稍微放下些“身段”嘛。拿着冰块贴脸，谁能热乎起来？

另外，此次土拍遇冷更多的是“个别现象”。不过该场土拍让那些整天“咋呼呼”的吃瓜群众稍微冷静下，也算是一桩“好意”。房企们也不是对土地心存芥蒂，而是在静待“好地归来”。

最后，千万不要低估操盘者的智慧。