大户型（大于140平米）已经成连云港新房最主流产品。大家买房子越买越大，开发商盖房子也越盖越大。

开发商非常乐意大家的抬举。只要面积够大，对外发声，必称圈层、调性。笑纳“豪宅”定位。

30多岁的“成功人士”，受人口所迫换大房，在售楼处听到都是豪宅、圈层、贵族，脸上不禁露出尴尬又不失礼貌的围笑。看着广告画面上，那个充满魅力的中年人端杯红酒站在落地窗边思考人生，明白自己在落地窗边冲奶粉，才是人生。

开发商心里倍儿清，甭管广告上怎么拽词，他懂客户到底需要什么。

有次和朋友讨论户型时，他说道:10年前，90平米以下房子是爆款；5年前，它们却是楼市的最大库存。为什么呢？套图，全国长得差不多。当年90平米以下成为最大库存，是因为一拥而上，最后市场有点风吹草动，同质且大量的户型，就成为降价都难的埋汰货。

记得刚入行时，市面上主流的面积区间是90-115平米。主要原因是：总价导向之下，面积越小，单价的就越高；单价越高，楼盘产值就越大。

毕竟买房人，看总价的，而开发商是看单价的。单价贵了面积再大点，总价就超出客户的出价能力。而如今市面上退出的大户型，逻辑也和当年一样，为了投资收益最大化。也成功的将房价拉升了一个新台阶。

过去90多平米要产值的方式是赠送，比如70平米送到90平米，收80平米的钱；这一轮赠送被规划局封死之后，是通过附加值拔价格，即各种院、府系等，不同的公区规划和配置，实现不同的溢价。

所以这两年，大家看到开发商做得最频繁的事情，是“产品发布会”，不管是院还是府或者院，不外乎是园林如何活动，私家如何细节，门脸如何档次，装修多么大手笔。其实就是大户型，提高展示或者园林的附加值。

其实，我们也能理解为何开发商都习惯向户型要产值。

因为高周转。

毕竟要了解当地市场对高价值空间的认可度，需要时间；了解当地出价客群的家庭结构和户型需求，也需要时间。

房企里面，万科是下了大功夫研究户型的。挖掘各个人生阶段的需求，研究产品，反复推敲。而现在呢？是反过来的：是把户型先设计好，再去找家庭阶段的需求对应。 有心的话，大家可以看看各楼盘的户型单页，来来回回也就重复几个要素。

而我们购房者，也很容易被销售描绘的未来居住场景所迷惑，忘记了自己本身的居住习惯。比如，根本不会和父母同住。比如，比起保姆，你更倾向的是钟点工。总之，改善和刚需并不是通过户型大小区分，而是依着自己的真实居住习惯。

市场好的时候，大家笑嘻嘻。一旦转冷，这批户型或许会重走“90平米”的路，小船说翻就翻。

鉴于部分网友的留言，谈谈投资，尤其是在连云港投资。未来，买房仍然是增值保值的手段之一。也就是过去文章中提到的，买好房才能赚钱，赚钱才能买好房。但当下，比起买房赚钱，避免财产清零和财富折腰更重要。