连云港的楼市走到今天，似乎到了一个很微妙的时期。

时间进入到下半年，开发商拿地更加的理性了，客户面对恐慌性买房市场也逐渐变得冷静。因为一方面是房企融资渠道受限，开发商拿地有风险，资金需要高周转，房企负债率增高。另一方面就是政府不敢放开房价的闸门，在客群有限的情况下，客户在长时间的买房过程中，逐渐拥有更加理性的判断。

谁在降价？怎么降价？

这一轮，带头的是恒大。

前几天，恒大突然宣布降价。涵盖全国280城646楼盘，住宅基础89折，还有各种特价房和付款优惠，七七八八加起来，一套原价100万的住宅，优惠后房价为74.9万元，相当于总价打了75折。当然，恒大全国“促销”也不是第一次。而连云港的两个恒大项目——恒大林溪郡和恒大御峰也分别推出93折和97折的优惠。

迫于市场走势不乐观，连云港有些开发商似乎有些捉急了，主动给起了优惠，还通过全民营销给自己造势。特别是非热门楼盘、“变相降价”的营销动作纷纷重出江湖，如以老带新奖励、购房券优惠、首付分期、1万抵2万、特价房等促销活动。而像猴嘴北等供应量大的板块，更习惯于给中介一定提点，携中介分销没卖完的房子。

在成交不理想的情况下，实力不足、资金短缺的开发商要降低企业风险，必将调整房价，快速回笼资金。

买了房的，只能期待开发商能挺住，开发商挺得住，房价就不会降。

二手房市场也不是那么的乐观：一方面是部分成交价的下跌和成交量的减少，另一方面是成交周期的延长、上访量减少。其实，目前的二手房价格已经到了较高的水平，并逐渐高出人们的预期，于是挤出多余水分，回归正常价格。

面对如此情况，二手房中介纷纷选择整顿，尤其是转战新房领域。大批中介已经不再主动维护二手房市场，利用手里大巴的客户资源和推广渠道投身于新房市场。这样对于开发商来说，不仅省去了一大笔营销费用，还能促进销售和成交，所以开发商也乐于让中介参与新房的销售。

蓄客周期拉长 成交下降

关心连云港楼市的人或许察觉到，第二季度楼盘的开盘量明显减少了。过去许多楼盘习惯于“单月开盘”的形式。而现在开盘次数骤减，原因大概有三个方面：

第一，楼市供应有限，部分区域在售房源较少。

第二，迫于限价原因，有的房企“迟迟不愿动”。

第三，看房的人少了，观望的人开始变多了，购房的情绪已经发生了转折，蓄客变得困难起来，尤其是对于一些非热门版块的楼盘来说，在行情的好的时候，还能借助火热的市场迅速走量，而在当下，摆在面前只有两条路，要么调低价格满足客户的心理预期，要么就无限的拉长自己的蓄客期，显然，前者更为明智。

另外，进入到下半年以来，时移世易，在房价变化并不大的情况之下，开盘的热度逐渐冷却，开盘即售罄的现象也开始消失，包括一些热点楼盘开盘后几天，依然可以选到房源，从一房难求到开盘卖不完，当理性购房重新占领高地，连云港房地产势必将会出现分化，分化的结果就是一部分楼盘会出现横盘的现象，在高负债以及公司任务之下，横盘是开发商不可承受之痛，变相降价促销成为仅有的出路。

港城房企正在抓紧出货

先知先觉的开发商，正在抓紧出货，即使这个金九银十变得“不金不银”。

据不完全统计，连云港市区9、10月份将迎来20余家开盘近2500套住宅房源。一方面是眼看到年底了，得抓紧出货完成年度任务。另一方面是见势不妙，恐怕就是一个个争先恐后了。

更重要的一点事，更多的楼盘，已经开始缺客户了。最近的CALL客电话已经多起来了，小蜜蜂要开始上街了。一个不容忽视的事实是：购房者正在消失。

面对这样的时机，真正的刚需们，也扑腾上车了。这个市场，从来都是羊群效应，追涨杀跌，这是人性，哪怕复制重演一千遍，也无法改变。

结语：

或许你看到的是房地产市场的动荡不安，或许你看到的是一王浑水。这个时候，现金是王道，不笋不买，但是也要提醒下刚需，这个时期可要好好的看准了，一旦喜欢的房子的房价到你的心理值，就可以出手了，毕竟你是用来住的，不买在高位，但也不要无止境的等待，谁都不是巴菲特，可以保证自己抄底到最好时刻，牢记房子是用来住的，这就对了。

写这篇文章的时候，正好看到南京今日的土拍结果：

风口之上，自然风光无两。但几年一轮回的地产寒冬或许正在路上。地产界的冬日裸泳，也许另有一番奇景，地产冷暖只有在水里，才能感受的更真切。