我们盘点静安区2024年房价时发现，江宁路板块新房均价13.8万/㎡，而曹家渡13.6万/㎡、西藏北路13.0万/㎡紧追不舍，虎视眈眈。

江宁路板块这个二把手位置，是要坐不稳了吗？

再看2024年静安区各板块的二手房价，江宁路均价约11万/㎡，板块评分83.34分，均仅次于南京西路板块。

那么，江宁路板块到底能不能稳坐“二把手”位置？我们来看看他有哪些筹码。

01

老上海人

难以割舍的老静安情结

江宁路旧称戈登路，所在的老静安，可以说是中国近代史的缩影。

江宁路511号的戈登路巡捕房，是旧租界四大巡捕房之一。

戈登路巡捕房，图源网络

江宁路66号美琪大戏院，被誉为“亚洲第一戏院”。1927年宋美龄大婚的大华饭店，就在美琪大戏院对面。

美琪大戏院，实拍图

在静安老城区拥有一套自己的房子，是无数上海人的梦想。

由于在当年租界范围内，江宁路片区没有受到太多战火影响，留存到现在的住宅房龄普遍比较老。老公房占比20%，早期商品房占比34%，中期商品房占比40%，近期商品房仅占比7%。

江宁路板块由江宁路街道、石门二路街道组成，近10年的二手房价呈逐步上涨的趋势，2024年有所回调至11.14万/㎡。

上海老底子三大名园——张园、愚园、徐园，见证了老静安梧桐区的人文底蕴。其中徐园所在，也即今年刚交房的鸿印里项目所在，将成为二手住宅市场的新标杆。

02

老静安的底牌

江宁路板块“上限”在攀升

江宁路片区，拥有大量的红色文化遗址，也即“东斯文里”片区。

中国劳动组合书记部旧址，实拍图

这里是老静安最后的成片开发区域，也是上海10个重点城市更新区域之一。

东斯文里空间结构图，图源2024年公布的《上海市静安区石门二路-01更新单元规划实施方案》（公示稿）

东斯文里拥有上海现存规模最完整的成片广式石库门建筑群，涉及约6万㎡风貌保护建筑量，未来将被保留成为具有特色风貌的商业建筑群，规模更超黄浦区新天地。

东斯文里，大田路/山海关路交叉口，实拍图

苏州河畔曾经众多的工厂、学校、使馆、里弄，逐渐蜕变成如今的绿地、社区、商务楼等，沿着苏州河畔散步、慢跑、休闲，成为一种新的风尚。

绘制于1904年的老地图，图源网络

未来这里将打造成为苏州河沿岸重要的高端金融枢纽地、艺术文创集聚区、城市文化标志区和多元活力展示区，非常值得期待。

东斯文里更新单元概念效果图，图源查普门泰勒

此外，江宁路板块内还有3幅土地储备待出让。国立暨南大学旧址旁地块，暂未出让。2024年协议出让的73街坊南地块项目暂未入市。而像常德路695号最近刚达成“旧住房成套改造”，板块在城市旧改方面存在较大空间！

国立暨南大学旧址旁地块，图中右侧，实拍图

伴随着城市更新的推进，江宁路板块“上限”仍将继续攀升，期待城市旧改的进一步提速！

03

站在南京西路背后

配套资源得天独厚

作为南京西路的后花园，江宁路区位优势得天独厚。

他是静安区政府所在，是上海CAZ中央活动区的一员，配套资源不可谓不优越。

苏州河畔，图源上海静安

静教院（九年制）是静安区唯一一个小学+初中都是一梯队的学区院校，海防村挂牌价一度超过20万/㎡，静安第一中心小学也是第一梯队，注重子女教育的购房者可以关注。

静安区第一中心小学实景图

板块内配备上海市儿童医院（三甲）、静安区中心医院（三乙）、和睦家等优质医院云集，让健康更具保障。

上海市儿童医院实景图

板块内涵盖吉宝静安中心、静安MOHO等大型商业，南京西路的商业集群也能快速抵达。

吉宝静安中心实景图

同时，江宁路板块处于静安区着重打造的苏河湾滨水商务集聚带上，涵盖近50座商务楼和特色园区，“亿元楼”博华广场入驻知名企业包括国泰君安、腾竞体育、巴黎世家等，一直处于满租状态。

板块内已有的高质量发展企业，包括上海华谊集团股份有限公司、中国邮电器材华东有限公司、杭州丘比食品有限公司上海分公司等，2025年最新引进了上海创虹建设集团，将进一步提升总部经济的实力。

博华广场地标实景图

完备且高端的资源，是江宁路板块坐稳静安“二把手”的有力筹码。

目前在售新房昌平云岸项目，紧靠苏州河，在售建面约87-326㎡精装公寓，值得关注。

写在最后

江宁路板块，是老静安不可或缺的历史文化风貌区。建筑可以阅读，街区适合漫步，城市始终有温度。

老静安梧桐区的魅力，南京西路后花园的区位，毫不逊色的高配资源，是江宁路板块坐稳静安楼市“二把手”的底气。沉默寡言的江宁路，依然是老静安令人羡慕的钻石级存在。

本号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。