近日，上海各区财政收入数据出炉。

静安、黄浦、徐汇、长宁4大中心城区相比，长宁区财政收入180.97亿元，略逊一筹。

根据一房一万更新的2025版二手房价等高线图，长宁区今年整体房价有所回调，各板块均价被卡在12万/㎡的标准线之下。

数据来源：一房一万，截止至2025年3月25日，取当时估价

受上海房价大趋势的影响之外，“老钱区”长宁到底是真豪门，还是伪豪门？

01

长宁经济增长重心

还得看虹桥-古北

对比4大中心城区的经济实力，可以看到，长宁区拥有32幢“亿元楼”，和其他3区存在一定差距。

其实，长宁区独角兽企业不在少数。

金虹桥中心的拼多多，兆丰世贸大厦的分众传媒，凌空SOHO的携程……每一栋“亿元楼”背后，都可以看到行业巨头的身影。以楼宇经济为主体的“垂直增长极”，是长宁区财政收入的主力军。

金虹桥中心，实拍图

从“亿元楼”板块分布来看，虹桥-古北地区就有20幢，数量最多，依然是长宁区的超级“印钞机”。

“虹桥经济技术开发区”作为上海第一个经济技术开发区，吃尽了时代的红利。

古北作为虹桥经开区的配套居住区，2000年时“外销房”普遍已经达到2000美金/㎡。在2025年的当下，二手住宅均价9.1万/㎡的古北依然是长宁区的TOP1。

从某种程度上来说，经济高度决定了房价高度。

古北板块高岛屋，实拍图

中山公园商业中心、虹桥-古北地区、临空经济园区，长宁已经形成“3心3带”经济发展格局。临空经济园区企业巨头云集，在“亿元楼”方面仍有发展空间。

02

3+3重点产业

长宁区的“印钞机”

我们翻阅资料发现，上海4大中心城区，都有自己的3大核心产业。

长宁区3+3主导产业“航空服务业、在线新经济、时尚创意产业+人工智能产业、金融服务业、生命健康产业”，综合税收达到432亿，占全区税收74%，功不可没。

但长宁区的3大核心产业，尚未全部达到“千亿级别”，仍有提升空间。

产业亮点1：在线新经济产业

沿着天山路/2号线创新经济发展带，先后孵化了拼多多、大众点评这样的消费互联网企业，全区亿元以上电子商务平台交易总额位居全市第一。

图源：长宁区政府官方

产业亮点2：时尚创意产业

沿着延安西路-虹桥路时尚文化集聚带，成立上海时尚消费品产业生态创新实验室，上海李宁中心落地海粟文化广场。近年来又吸引了霸王茶姬、京之星电器等一批知名品牌。

霸王茶姬上海总部，图源网络

产业亮点3：航空服务业

重点布局长宁区西翼（虹桥主城片区拓展范围），与东航集团深化战略合作，推动东航金控、东航物网等相继落地。

东方航空集团总部，实拍图

我们对比上海4大中心城区发现，经济发展均以第三产业（服务业）为主。长宁区生产总值中，第三产业占比高达97%。

2024年上海服务业企业100强中，长宁区强势占据10个席位，拼多多、东方航空更是排名全上海前10，总部经济实力强劲。

得益于长宁区的国际化基因，长宁区聚集了102家跨国公司地区总部及研发中心，包括三菱电机、瑞士工业巨头ABB集团、国际香精香料公司IFF、福陆(中国)工程建设、维克多汽车技术、优科豪马橡胶等。

临空经济园片区作为北横通道的起点所在，是大虹桥发展最早的区域之一。更是吸引了博世、携程、中国海油等国内巨头企业入驻。

虽然存在联合利华等个别企业总部外迁，但依然集聚了300多家国内外总部型企业，10家世界500强企业，总部经济集聚效应显著。

临空经济园区总部企业，实拍图

03

新房供应有限

二手房价又顶又垮

长宁区不仅有企业的外溢，也存在新房客户的外溢。

不得不提的是，长宁区的新房供应实在太少了。

从近10年的房价走势来看，长宁区2025年新房均价11.8万/㎡不敌其他3区，原因在于新房供应太少，部分老盘回锅，由于房龄折损，新房均价受到影响。

古北-虹桥地区，图源古北SOHO官网

青溪雲邸2024年首次入市，开盘即售罄，可见长宁区豪宅项目的吸引力。

长宁区不缺购买力，但由于新房供应稀少，导致部分高端产业人才置业外溢至周边区域。

2025年宁国府邸、西郊云庐、招商越秀虹桥项目预计都将入市，填补长宁区今年新房供应的空白。

二手房市场，长宁区的标杆楼盘依然很顶。

檀宫以4.5亿总价，摘得2024年上海二手住宅成交总价TOP1。

长宁区各板块成交价TOP3，都是具有代表性的知名豪宅，“老钱区”的地位难以撼动。

檀宫，图源网络

长宁区是独特的！

是上海唯一一个在小升初阶段全区实行“电脑派位，摇号入学”的区域。升学的不确定性，导致部分顶尖生源的流失，鸡娃的家庭并不倾向于在长宁区置业，对房价略有影响。

而倡导“快乐教育”的长宁区，教育质量其实依然稳居上海的中上游水平。

长宁区临空经济园片区，图源网络

04

长宁还有哪些经济发力点

长宁区由于发展较早，目前土地开发比较饱和，可开发土地较少。

2022-2024年，每年仅供应1幅住宅用地。

从二手房气泡图可以看到，长宁区以老公房、早期商品房、中期商品房为主。

伴随着小区房龄变老，又缺乏新建商品房供应，拉低了长宁区整体均价。

发力点1：城市更新（虹桥经开区成片更新）

截止至2024年，长宁区60岁+人口占比达到40.7%，高于上海全市老龄化比例37.4%。

伴随着房子的日趋老龄化，城市更新是一大“发力点”。从上生新所、A.F.A上海融侨中心、武夷MIX320等项目，就能看出长宁“城市更新”方面强大的把控力。

上生·新所，实拍图

就在今年年初，位于虹桥经开区的“天山五村1-2号”拆除重建项目征询并未通过，核心地段的拆迁重建存在一定难度。

而虹桥经开区的娄山关路470弄天悦小区，“美丽家园”改造后令人耳目一新，有助于稳住二手房价格。

娄山关路470弄美丽家园，实拍图

据统计，长宁区2025-2026年土地储备还有24幅，为未来的土地开发埋下伏笔。长宁区有自己的发展节奏，未来依然有较大的成长空间。

发力点2：交通升级（东虹桥片区协同发展）

东虹桥片区的仙霞(西)路沿线板块，存在快捷交通的服务空白，导致部分企业外溢。

为此，长宁区累计已提出了4套交通规划方案，分别为：示范区线东延伸（同等级市域铁路），17号线东延伸，北横中运量西延伸，东西快线。

2023年公布的《长宁区交通强市建设先行示范区建设方案》提到，要确保至少能够实施其中一项。

交通的升级，将有助于促进“新老虹桥”联动发展，融入长三角一体化，吸引更多总部企业入驻。

工作要点版示范区线东延伸，仅供参考

发力点3：3+3+X产业升级

长宁区在3+3主导产业的基础上，还在持续探索“X”类新兴产业，寻找新的经济发展点，再添“印钞机”。

比如低空经济产业，依托虹桥国际低空经济产业园（长宁园），吸引多家企业入驻东虹桥片区，打造长三角低空经济总部集聚区。通过持续的产业升级，为房价不断提供支撑力。

长宁金融园（特色金融服务园区），实拍图

写在最后

长宁区是备受外资青睐的“混血儿”，有拿大男主剧本的潜力。

也是总部经济实力强劲的“老钱区”，顶豪市场依然是上海的标杆。

长宁楼市不缺购买力，随着土地开发、交通升级、产业升级，“印钞”能力将继续提升，居住体验感也会同步提升。

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