如同所有人无法回避的年龄一样，房龄是刻在房子身上抹不去的年轮。
当市场轰烈向上时，老房子被平添了几分花前月下的滤镜，日渐衰老的年龄在价值面前变得可以包容。
但在经历新房放量供应和环境下行的重重影响，如今的房龄正逐渐让买家变得如鲠在喉。
居住体验、房价、房龄，对于普通人来说，成了一个不可能三角。
随着上海加速新房去库存以及年轻客群的偏好改变，房龄对房价的冲击究竟有多大？
你的房子，又被房龄打了“几折”？
注：本文重点分析商品房受到房龄的价值影响，老公房、老破小、动迁房等不在这次探讨的范围内，但也可以根据商品房的折旧情况做一个参考。
为了便于分类，我根据房龄对二手商品房进行了分类：
a、2000年以前；b、2001-2009年，c、2010-2018年，d、2019年之后
01
不同房龄对房价的稀释度
在开始数据前，我希望大家先抛干净近几年一二手倒挂的思想。
因为无论追溯更久前的上海楼市，还是未来我们面对的市场，正挂才是常态。
好了，我们直接进话题的中心：房龄对房价的影响究竟怎样？
我对不同房龄的二手住宅做了粗略的数据排摸。
如果以2019年以后竣工的商品房作为价格锚点，反推过去3个周期内的房子价格，会得出不同的平均“折扣率”：
注：数据的计算方式是在同等面积下，不同房龄分别与同环线内，2019年以后竣工的次新房价格进行对比计算；房龄折旧只代表大数据计算下，对当前市场下，大部分房源价值的计算，不代表所有房源都遵循该规律，仅供参考。
我们以内环内，一套100㎡的房子举例。
以12万/㎡的价格计算，房子的总价约在1200万。
我们继续按照上述的折扣做推演：
当房龄来到10年甚至15年左右，同面积的二手房在760-800万左右。
当房龄增长至20年以上，总价会继续下滑至600万上下。
这基本上是目前大量中期和早期商品房的价格缩影。
而且如果我们仔细观察表格上的折旧率，还有两个明显特点：
首先，2001-2009与2010-2018年之间，出现了一个明显的价值折旧加速。
尽管很难利用大数据锁定到某个年份，但从房龄粗算来看，基本可以框定在15-20年间。
一旦房龄超过25年，价值折旧的增速就开始趋缓了。
站在纯价值维度思考，保持在10-15年左右进行一次置换，是在房屋保值和置换成本中，相对最均衡的选择。
对买家而言，买入不同房龄的二手房时，不妨也就此做个参考，以及对后续价值折损的预判。
第二个显著的特点，出现在了内中环间。
仔细对比5个环线区间，你会发现只有内环-中环之间，无论哪类房龄对应的价格，都出现了更大的价值下滑。
这种异常引起了我的思考：究竟是什么原因造成这种现象？
一个比较合理的解释是：中环的“价值站队”在近些年完成了巨大的转向。
这个观点，其实从近20年各环线的新房成交价格中也能得到印证。
这里我选择的是成交均价，可以更贴近买家的真实选择变化。
透过这份趋势图，可以发现早在2006年之前，内中环的新房价格是更贴近中外环间的。
说的夸张一些，20年前的上海楼市只分成两类：
内环及其他。
而中环房价变化的火苗，最早是从2007年开始展露头角。
但从走势来看，直到2011年之前，这里的新房价格始终处于摇摆不定的状态。
这不难理解，在之前的内中环区域，并没有形成高认可的强力板块，比如后来才陆续成型的长风，到再后来的大宁等。
2011年对内中环绝对算得上一个关键的“抉择时刻”。
从房价来看，那一年中环线的新房成交价开始坚定的追随内环而去，走的头也不回。
而且越往后，从走势来看，中环与内环的抱团更紧密。
到这里相信大家能有所理解，为什么这里的二手住宅折旧程度最高了吧。
作为一个曾经起点不高，定位摇摆的区域，遗留了大量品质一般的二手房，而后期由于区域有了明确的高定位，新房价格大幅增长，加速了两者之间价差。
这种变化会带来一个现实的情况：
内中环间的买卖双方，如果想要在同区域完成新房或者次新房的向上置换，需要增加的资金成本会更高。
02
这届购房者的隐藏偏爱
随着数据的下挖，我意外发现隐藏在市场中，关于这届购房者偏爱和遗忘的二手房趋势。
由于这些数据非常繁复，我选择了部分环线、房龄段做比对，如果有详细需求的小伙伴，可以文末扫码找小助手索要。
比如我们先透过面积来看。
这里我选择了两个时期的数据，分别是2000年前与2010-2018年之间竣工的二手商品房。
先看老房子们的表现。
一条外环线，分割出老宅们的两番光景。
外环线以内的二手商品房无论面积大小，相比于2019年之后竣工的新房，抵御价值稀释的能力普遍偏弱。
这背后很大的原因是近两年，市中心一二手价差扩大加速导致的。
但让我感到意外的是中环线内，200㎡以上大户型，在如今豪宅加速供应的背景下，它们境地似乎变得越来越尴尬。
而出了外环线，老宅的折旧率开始趋缓了。
当然，这背后和市区的底层逻辑是一致的。
近两年郊区的主要任务是去库存，间接导致新房价格增速趋缓，加上原本二手房价的绝对值不高，折旧率偏高也情理之中。
再来看一下房龄更新的次新房的差异表现。
环线对房龄的显著影响，在年轻房子身上被狠狠弱化了！
除了在郊区小范围面积
这也呼应了当前市场上，次新二手的房价整体比较抗跌的情况。
这届买房人对房子年龄的偏好，正变得愈发执着。
还有一个情况也想重点说一下。
大家注意看上图红线的部分，50-70㎡这个面积段，出现了一个明显的价值稀释区。
我也又观察了其他房龄段的数据，无论房龄多大，什么环线，这个面积段的折旧况几乎都是最明显一个。
最合理的解释，是源于买方市场的“不买账”，导致接盘客户较少，价格的下滑程度相对更明显。
做一室户嫌浪费，做两房又太挤，让50—70㎡渐渐透明化。
其实仔细回溯上述两张图，有一些已经被时间论证的市场变化，其实已经隐现了。
1、郊环外的大户型，尤其是200㎡以上产品，无论房龄如何，价值被稀释的程度较大，逐渐被市场边缘化。
在上海，对居住升级≈城市向心的趋势依然延续，未来随着外部产业和轨交的日趋均衡化，这种情况或许才会逐渐好转，但无法根本改变。
2、整体来看户型越小，价格受房龄的影响越大。
小户型作为城市居住中的过渡性产品，处于整个置换链的底部，一旦脱离强绑定的外因，如教育资源、产业等，价值的支撑性变得非常孱弱。
我对比了2001-2009与2010-2018间，70㎡以下产品，受到房龄带来的价值转折都高于均值。
3、内环内二手豪宅“价值保鲜期”加速缩短。
受到新房豪宅供应的影响，加速了一些“高龄”豪宅的价值折旧。
比如2010年-2018之间，次新豪宅的折旧率还有0.88，但再往前推几年，就下滑至0.6左右。
豪宅身上“消费品”的属性正在增强。
这里也附赠一份全市房龄超20年的楼盘“价值脊梁”榜单（想要清晰版可找小助手索要）
最后小彩蛋
文中作为锚点的房价是基于2019年之后的次新房，但其实大量限价时期的新房还没有真正入市。
所以市区的房价锚点大概率要上浮，一二手之间的价值折算关系如何演变，尚未可知。
但在处理数据过程中，我还发现了一些突破房龄间的价值共性，我把它放在文末，大家一起探讨一下。
让我惊讶的是，2020启动的这波楼市上涨热度，并未波及到郊环线以外的二手房。
从大数据来看，尽管当时也保持高位，但真正的最高点出现在2018年初，所以相当长的时间里，郊环外的不少区域出现价格滞涨的情况。
此外，又远又老的老子，也在被主流加速抛离。
在衰老的房龄下，极小、极大，又或极远，都成为脆弱市场下，大家不敢轻易触碰的坑洼。
或许有一天，当楼市大潮再次扑面而来时，它们又会被掩盖。
但不要忘了：任何“规律背后，是普遍的人性”。
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