“好消息，太激动了！”

“希望S5效仿S4抬升，全程有隔音罩。”

“南翔晚高峰回家，1公里能堵20分钟，尽快开建吧！”

近日，S5沪嘉高速“抬升”工程确定今年动工，引发一众网友热议。

南翔站向东航拍S5沪嘉高速，实拍图

从沪嘉高速现场航拍来看，高峰段甚至堵成“停车场”，只能缓慢前行。

2025年3月28日18点实时路况，图源百度地图

S5最高80公里/小时的限速，导致每到早晚高峰，就容易堵成红色，通勤问题已经影响到购房决策。沪嘉高速抬升，刻不容缓！

根据招标信息：工程总投资超70亿，新建主线高架9.6公里，新改建5对出入口匝道，改建地面辅道9.1公里。主线与中环路、外环高速、沪嘉-嘉闵联络线形成3处互通立交，并在祁连山路、金迎路等关键节点设置匝道。

沿线的南大、桃浦、南翔3大板块都笑了。那么，谁受益更大呢？

01

三板块合作+竞争

共掌上海西北“大动脉”

值得一提的是，除了S5沪嘉高速，目前嘉闵联络线在建，外环高架西段也计划抬升，将一起提升上海“西北角”的大交通格局，快速拉近和市中心的距离，促进职住平衡。

同时，有助于削弱宝山、普陀、嘉定之间的交通隔阂，尤其是南大板块和桃浦板块，推动板块之间的协作。

事实上，三大板块自身底子各不相同。

中外环间的南大板块评分67.91，二手房均价56059元/㎡，排名第一。外环位置的桃浦板块评分63.1，二手房均价48197元/㎡，排名第二。外郊环间的南翔板块评分60.99，二手房均价45782元/㎡，排名第三。

二手房成交价，往往更能体现市场的真实房价。

3大板块2024年都呈逐步下调的趋势。

2025年1季度，南大、桃浦已经迎来价格回升，房价得到支撑，挂牌均价也同步回升，房东信心增强。

而外郊环间的南翔板块，2025年目前挂牌均价57306元/㎡，高于桃浦56879元/㎡，房东自身优越感更强。房东挂牌均价虽然也在回升，但成交均价继续下探，尚未迎来支撑点。

南大板块：土地开发红利+科创人口导入

南大虽然挂牌最少，但二手住宅成交均价56059元/㎡排名第一；二手房标杆楼盘以次新房为主，同样表现出更强的房价支撑力。

祁连山路两侧增设2对匝道口，大场路连通真南路，缝合以往的交通“割裂”，有助于盘活南大约30公顷的的土地留白，尤其是沪嘉高架北侧的“双子塔片区”，提升土地财政收入。

全新规划更具后发优势，“数智南大”规划将导入8万科创产业人才，吸引刚改类购房者外溢至此。

桃浦板块：交通枢纽+智创城产城融合

桃浦新房市场明显“供大于求”，是最需“提升销售速度”的板块。

桃浦板块目前有2条轨交，轨交20号线在建中，未来3轨交1高架升级为“交通枢纽”地位。

S5“高架+地面”的双层高速通道，有助于促进桃浦智创城和周边区域的深度合作，同时强化桃浦在嘉定、上海市区以及长三角的枢纽作用。

智创城计划导入5万产业人才，“中央公园式”国际社区规划，吸引更多高收入人群在此置业，实现产城融合。

桃浦智创城俯瞰效果图

总体来说，沪嘉高速的抬升，有助于3大板块更好地协同发展，共同打造媲美G60科创走廊的产业发展轴。

02

交通是板块的基底

规划兑现能力才是关键

沪嘉高速沿线，各大板块2025年新房均价，已形成明显的梯度。

真如＞桃浦＞南大＞南翔＞嘉定新城，从改善到刚需，满足不同购房者的置业需求。其中，桃浦板块新房均价约7.93万/㎡，相较于二手房均价4.82万/㎡，已经实现结构性跃升。

南翔板块发展成熟是一大优势。2024年新房供求比0.90，其实是3兄弟板块中“新房售卖效率”最优的。

S5沪嘉高速抬升有助于疏通拥堵，在陈翔公路旁新增的匝道口，将进一步盘活“云翔社区”的大片住宅用地；同时也能提升丰翔路匝道口的出行速度。金迎路向北连通浏翔公路，将有助于提升留云社区的出行效率。

在建的嘉闵联络线，将S5沪嘉高速和嘉闵高架串联起来，提升南翔板块连通外部的交通效率；未来周边区域都可以在此切换，畅达虹桥枢纽。

嘉闵高架、沪嘉高速联络线，效果图

嘉闵联络线现场实拍图

南翔CBD一直扶不起，是有原因的：

1、南翔11号线、嘉闵线（在建中）、原22号线（规划中）的三轨交汇枢纽，迟迟不能全部兑现。

嘉闵线南翔站施工现场+丰翔路实况，11号线地铁上实拍

2、产业维系能力不足，此前引进的米哈游、莉莉丝等企业巨头，都被徐汇漕河泾挖走了。

3、嘉定的“亲儿子”是远香湖CAZ区域，南翔个别写字楼出租不利转为酒店式公寓楼，规划从CBD调整至地区中心。

南翔站航拍沪嘉高速，夜景实拍

再看真如CBD，能够崛起的原因：

1、真如城市副中心，是普陀区的“亲儿子”，市级规划支持是基础。

2、央企中海托底，“1平方公里”宏伟规划全部兑现，宁缺毋滥式提升真如CBD的“上限”。

3、真如和内环直线距离仅约1公里，交通区位优势明显，作为“沪宁产业创新带”的起点，吸引了京东集团等企业巨头入驻，产业导入能力强劲。

真如城市副中心夜景，图源网络

虹桥国际中央商务区，公共中心体系规划图

写在最后

交建优化，只是板块导入产业、人口的基础。

交通升级有助于促进经济发展，通过提升经济高度抬升房价高度。

板块楼市表现，取决于规划的兑现程度，谁兑现得更好，谁才能受益更大。

本号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。