在上海总有些地段不错，烟火气很足的板块，但却是同区内的洼地。

这些板块通常房龄普遍较老，配套设施也有些老旧，人口老龄化还比较严重，产业活力不足，很难吸引年轻人长期留下来，慢慢就成了“银发板块”。

它们有自己的优势，200-300万就能在上海有一个家，对于那些刚来上海、预算有限的年轻人来说，这里成为最佳过渡的“中转站”。

其中一个典型的例子就是撑起了杨浦二手房的洼地板块——中原。

去年政策一来，这儿的二手房市场直接0“杀”疯了，妥妥的“低价高成交”代表。2024全年共成交2739套，仅次于黄兴；其二手成交均价也仅约4.96万/㎡，全区最低。

这个槽点颇多的“西伯利亚”，像一个充满烟火气的老朋友，虽然不是多有钱，但接纳每个想要留在上海的人。

01

中原板块的老，不止房子

中原板块本来拥有和新江湾城一样的整片开发机会，却走出了截然不同的的命运。

中原过早的开发成了动迁房集聚地，先后十几年承接了杨浦、虹口、黄浦、老南市区的动迁居民过来，到90年代就已经十分成熟。

与之对比，新江湾城在2000年后以生态居住区定位重新规划，引入高端住宅与科研产业，形成“产城融合”模式。

板块内几乎都是上世纪八九十年代老公房和2000年前后的老商品房，虽然旧，但完全没有破到两旧一村的水平，现在仅中原一村仅部分实现“拆落地”改造，很难启动大片区的城市更新。

其实房子老只是表象，核心问题是以“解决居住刚需”的社区规划与居民生活方式已不适应新一代需求。

低配置与功能单一性

中原板块这类早期动迁社区，因规划年代较早，配套停留在满足基本居住需求的层面，缺乏大型商业体、现代医疗康养设施及文化娱乐空间。

一房一万实拍图

生活便利（如菜场、小超市密集），生活十分方便和舒服的，烟火气很足，想买什么下楼就能买，但几乎没有新式配套，没有大型商场。

一房一万实拍图

社区内无美术馆等精神消费载体，仅有的上海共青森林公园虽能带来人流，但对板块居民生活提升有限。

一房一万实拍图

白天前来团建拍照的人络绎不绝，但当夜幕降临时归属于这个板块的人却寥寥无几。

传统烟火气难以匹配新一代居民对品质生活的追求，无法满足对生活的多元需求，导致人口流失。

产业动能断层与人口结构失衡

杨浦区在工业时代后未能及时转型新兴产业，中原板块更因处于区域“鄙视链末端”，无法吸引高附加值产业入驻，缺乏高端就业岗位。

区域内既无新江湾城的科创园区，也缺乏五角场的大学经济辐射，仅有上海体育大学等院校带来有限年轻人口，却没有对应的产业加持。

一房一万实拍图

抖音三门路办公点的入驻虽带来短期租赁需求，但未形成产业生态联动，对社区结构升级作用有限。

没有强学区加持，没有产业支撑，也没有资源倾斜，只能吸纳北上海最刚需的购买力。

一房一万实拍图

而动迁居民的子女通过教育跃迁后普遍外迁，形成“只出不进”的人口结构。

导致中原长期陷入“产业空心—人口流失—配套降级”的循环。

老龄化与活力衰退

2024年最新的数据表明，中原大部分地区所属的杨浦殷行街道，人口密度大、老龄化程度高，拥有近20万人口，60岁以上人口占户籍人口50.02%。（数据来自公众号上海杨浦）

远超上海平均水平60岁及以上老年人口占总人口的37.4%（数据来源上海市民政局），比虹口区60岁以上人口占总人口的44.9%还要高（上海市虹口区人民政府）。

图源网络

虽然没有上海所有板块的数据，但占户籍人口一半这个水平已经是上海老龄化程度最高的区域里前几名了。

高龄化叠加低生育率，社区代际断层加剧，公共空间使用单一化，社区的配置很低，几乎只能满足门槛级别的居住需求，又由于没有外来人口改善板块结构，中原被动成为“银发板块”。

02

割舍不了的地段优势

中原板块紧贴中环线，距市中心人民广场不足10公里，与五角场板块相邻，北、东两侧临黄浦江，可与规划滨江带形成潜在联动。

其地段优势和交通条件对上海的购房者依旧具有很大的吸引力。

8号线作为中原区域竖向动脉，有翔殷路、嫩江路、市光路三站，能够直达人民广场、虹口足球场等上海市核心区域。

此外，20号线一期东段将横穿中原板块，预计2030年竣工。

作为北中环大动脉，串联起了真如副中心、大宁商圈、五角场城市副中心等六大经济引擎。

在中原设有三站，其中嫩江路站（与 8号线 换乘）、共青森林公园站（远期规划24号线换乘），与这将进一步激活北上海的通勤联动。

图源上海地铁

国和路上海体育大学站旁，有杨浦城投·悦江湾、越秀·杨浦天玥、国誉府三个新盘都在中原板块境内。

虽然军工路当前重型卡车流量占比过高，并伴随着扬尘噪音等问题。

一房一万实拍图

但随着“军工路快速路改建工程”的推进（规划2026年启动），未来将升级为全封闭高架路，将形成北接逸仙路、南联中环的快速通道。

图源上海杨浦

同时，板块内拥有65个公交站点，其中870路、55路等“黄金线路”公交，能够直达陆家嘴和外滩，为居民提供了多样化的出行选择。

中原板块的价值更多地体现在过渡性，对于那些缺乏接盘地区的情况，凭借其地段和交通优势，成为了很好的中转站。

03

不同命运的“银发板块”

其实上海的每个区都有着各自的“银发板块”，它们承载着一代人的生活记忆，却有着截然不同的命运轨迹。

内中环的“银发板块”，在交通、商业、医疗、教育资源等方面，差距并不明显，彼此竞争激烈，难以形成绝对的优势。

一些拥有一定的“稀缺资源”，靠近周边产业外溢区域的“银发板块”，吸引了大量外来购买力。

工人新村起家的田林（在一房一万板块划分为漕河泾板块），左手紧邻徐家汇，右手毗连漕河泾，堪称幸运儿。

航拍图|图源网络

徐家汇的繁华商业、漕河泾的产业集聚，为田林带来了源源不断的产业人群。

这些人群的购房需求，为田林的二手房市场注入了强大的购买力，推动了房价的上涨。

然而，并非所有的“银发板块”都如此幸运。一些位于产业弱势区域的板块，如中原、光新、世博等，面临着外来增量有限、基础配置资源一般的困境。

光新虽然紧贴内环，距离苏州河和市中心商圈、CAZ（中央活动区）较近，但过去一直是嘉定和普陀发展的边角料，起点较低。居住人口层次不高，周边缺乏强大的产业支撑，难以吸引高净值人群的导入，导致其发展受限。

实拍图|图源网络

浦东世博位于内中环之间，虽然交通便利，分布着6、7、8、13号线，9个地铁站。但缺乏优质学区且存在大量老破小，拉低了城市界面和房价。在浦东，买房人地域情结不强，年轻人逐渐将其抛弃几乎是宿命。

上南新村航拍图|图源浦东档案

地缘的产业发展一般，要靠市区的外溢，但是自身条件太一般，被位置更好的同类型的片区分流，房价自然起不来，在20年后有过一轮涨幅，许多现在已经一朝回到解放前。

最大的优势就是稳，上升空间不大，下降空间同样也不大。

这些银发板块吸引上海最刚需的购买力，对于一个只需要200-300万买在中环旁来说，这份性价比足以击败近郊的那些老破小，成为刚需客群的圣地。

有钱买内环老破小的也并非大多数人，刚需购房者，总归要有个容纳肉体的居所。

只是如果要买“银发板块”，记得考虑置换前置。

本号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。