3月16日，阿那亚x海泰北外滩官宣入沪。
根据公布的消息，预计在1年之后，“沪版阿那亚”将在四川北路造就一座属于上海的城市版“精神后花园”。
图片来源：上海虹口官微
作为昔日曾经辉煌过，却日渐凋零的老牌商业街，近年来四川北路出现在人们视野里的频率并不高。
偶尔是因为靠近海宁路一头的今潮8弄，又或是另一端挨着虹口公园（鲁迅公园）甜爱路的网红打卡点。
总之近年来的四川北路，鲜少能吸引到中产们的青睐。
就在不久前，金茂 & 庆隆联合体以 89.64 亿元，38% 的溢价率、117474 元 / ㎡的楼板价摘得瑞虹附近地块，十足的光芒又再一次让四川北路显得黯淡。
人们不禁发问：四川北路还有重现当年光辉的机会吗？
01
“文化 +”全新融合
重点在北外滩扩展区
“走走看看其它路，买卖还是四川北。” 这句话精准概括了四川北路曾经的商业地位。
曾经的四川北路，车水马龙，商铺林立，是上海商业的璀璨明珠。百货商店、电影院、小吃摊，构成了上海人丰富多彩的日常生活。
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这里不仅是购物的天堂，更是文化的汇聚地，各种艺术展览、文艺演出频繁举办，吸引了无数市民和游客。
上海邮政博物馆实拍图
然而，随着城市的发展和商业格局的变化，四川北路逐渐失去了往日的辉煌。
新兴商业区的崛起，网络购物的兴起，都让四川北路的客流量大幅减少，许多老字号商店也逐渐衰落。
作为曾经上海三大商业街之一的四川北路，二十年来逐渐衰落，从一条市级商业街为几个散落的单体商业综合体集中在北外滩片区。
四川北路板块划分为三个片区：鲁迅公园片区、瑞虹新城片区、北外滩扩展片区。（一房一万数据库中，瑞虹新城属于四川北路板块，本文放在一并进行讲解）
这里是板块内区位最好的地方，紧邻“一江一河”黄浦江和苏州河，紧跟北外滩和西藏北路的拆改步伐，这里是虹口接下来的开发重点。
虹口区目前正在以商旅文体融合发展模式实施四川北路再次更新，试图以 “文化 +” 推动人气聚集、引领提升商业发展。
如今旧改项目已经初见成效。从四川北路地铁站下来，视线会很快被今潮 8 弄吸引：沿街的石库门房子修旧如旧，却又不失新意。
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今潮 8 弄作为单个项目的更新无疑是个好的开始，是虹口为海派文化所做的一种新探索，也是成功的。
绿城招商弘安里，作为上海市第二批历史风貌保护街坊之一，也是虹口旧改新机制的首批试点地块，承载着人们对四川北路复兴的期望。
弘安里项目鸟瞰效果示意|图源网络
这里将保留历史风貌，同时注入新的商业元素，打造一个集购物、餐饮、娱乐、文化于一体的综合性商业区。
即将入市的华润虹口hk191A-03地块项目，就是 180 街坊的旧改项目，现在门窗都已经封闭，静静等待换新。
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除此之外接下来还有2个旧改地块，规划也调整为住宅。
2024年9月，虹口区人民政府官网发布了关于上海市虹口区四川社区C080101单元控制性详细规划，hk195、hk196街坊，其中hk195-11地块规划为商业文化及二类住宅用地。
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另一块住宅用地hk196-08地块，东至吴淞路，容积率为8.39，限高150米，也是继160米的海泰北外滩项目后，虹口又一幅超高住宅地块，而且高区视野极佳。
四川北路整体在售项目有：
02
整片旧改仍在进行
瑞虹新城高点继续
瑞虹新城片区刚刚拍出的金茂&庆隆四川北路项目也经过规划调整。
hk329 街坊位于新城西侧，10 号线邮电新村南侧，原为 167b 地块。
早在 2003 年就已签署过出让合同，原计划打造为商办综合体，如今用地性质变更为住宅。
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与此同时，hk341 街坊也经历了用地调整，不过此次调整并非住宅用地。
该街坊地处瑞虹 9 期东侧，将 13 地块从原本的商业办公用途（面积 1.86 万方，限高 60 米）调整为 3663 方绿地以及 794 方的备用地。
实际上，瑞虹新城一直还在旧改的路上，更为核心旧改宅地地块还未出售，就隐匿在太阳宫旁边。
2023 年底， 140 街坊部分零星地块完成征收后，地块规划为 hk354 - 03 地块。地块东至飞虹支路，北侧为宝元小区，南侧为紫虹嘉苑，容积率2.1，限高60米。
此外，去年 12 月，虹口区已有涉及 449 证的 143 街坊旧改项目签约生效，等待入市。
在过去的二十年间，瑞虹新城无疑是发展最为顺遂的板块，其崛起历程堪称一段传奇。
曾经，虹镇老街作为上海中心区域 “最大的棚户区”，居住与生活条件极为恶劣，按理说开发商能够毫无顾忌地开展大规模开发。
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然而，伴随着上海的飞速发展以及地铁等基础设施的逐步完善，总体规划也在持续优化升级。
2003 年版规划着重强化与北面和平公园的联系，并开始探索办公楼建设的可能性；
到了 2010 年版规划，则实现了质的飞跃，将社区从单一的住宅为主转变为多功能综合社区。
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如今，瑞虹商圈已成功取代昔日四川北路商圈的地位，成为虹口内环、杨浦内环居民日常逛街购物的首选之地。
整体开发使得瑞虹新城一跃成为市中心难得的宜居之地，综合配套自成体系，价格也水涨船高，成为众多高端买家心驰神往的目标。
在房价等高线上清晰可见，这里已然跃升为区域内的高点，堪称整个上海中产社区中的佼佼者，价格仅稍逊于豪宅一线。
03
早期文化顶流聚集地
零星旧改拆出新气息
鲁迅公园片区当时因未赶上拆改热门，且板块内风貌建筑众多，拆与不拆都颇为棘手。
虹口近两年的旧改项目颇为繁多，2025 年的拆迁工作主要聚焦于零星旧改领域。
据人工统计，近期已公布的拆迁地块共 16个(仅供参考），其中鲁迅公园片区占了一大半，有 8 个地块即将面临旧改拆迁。
走在多伦路上，依旧能感受到海派特殊建筑交相辉映，现代与民国时期的元素在此碰撞。
然而，在享受改革开放成果的今天，里弄里仍有人过着倒马桶、生炉子的生活。
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改造的必要性迫不容缓，但如何在改造中多保留一些文化气息。
176 街坊多伦路城市更新项目，四川北路提升行动的重点项目。也许能交出第一份答卷。
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从目前的规划上可以看出，其在尽量保留风貌的同时进行最大可能的更新。
据了解，项目以 “有机重构、海派复兴” 为设计核心。
多伦路城市更新项目物理模型|图源网络
对内保留建筑修复更新，重塑内部空间，注入新功能；对外新建建筑尊重历史风貌，采用现代材料和技术，与周边环境协调。
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项目分为一期和二期，一期工程位于西区，以TOD为主导的商务组团，预计2026年12月竣工；
项目街区分析图|图源网络
四川北路公馆、别墅、影院、书局、私人博物馆和老字号等丰富的历史资源，等待深度挖掘其价值并活化利用。
当夕阳为四川北路的红砖墙镀上金边，遛狗的居民与拍照的游客在巷口擦肩而过。
这里不再有"推倒重来"的粗暴，取而代之的是显微镜式更新。
正如城市规划专家李教授所言："真正的城市更新，不是建造更高的楼，而是让不同时空的记忆能在同一经纬度上自由呼吸。"
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