“先有徐家汇，再有徐汇区。 ”
从头到尾，徐家汇一直是徐汇区最重要的板块，甚至延伸出上海“地倾西南”的说法。
但是近几年，徐汇滨江是徐汇区新房供应的主角，并且已经广受认可。
大家都知道，来自绝对老钱的区域的 310 们，大多有“自恋”的底气。
可是当我们汇总2021年以来310对徐汇滨江新房的认购人数时，发现来自黄浦区的购房者竟然比本区的人数还多。
而且黄浦、徐汇两区的认购人数断崖领先位于第三名且体量庞大的浦东。
徐汇究竟有多大魅力，能让黄浦人民心悦诚服地买单？这种强区互认的节奏，也再次认证了徐汇的含金量。
01
徐家汇楼市，已经到了天花板
在徐汇滨江来势汹汹之时，很多人仍对徐家汇心存深深的感情，奈何它已“太过成熟”，追不上徐汇高端客群对居住迭代的需求。
于是他们情愿走出内环，转战徐汇滨江。
注：2020年均价61377 元/m²，为 1998 年建成的鹏欣公寓入市拉低均价，不作为主要参考
整整十年，徐家汇只供应了65套新房。
根据一房一万数据，整个板块中老公房的占比是 41%，早期商品房、中期商品房分别占比 34%、24%，而近期商品房的占比仅2%。
1997年房改之后，上海才开始大量供应商品房。
这正与徐家汇的崛起脉络契合。那时徐家汇的楼市也开始崛起，只是现在看来，一切来得太早了。
建面346-669㎡的宛平88、以及建面255-591㎡的中凯城市之光是徐家汇唯二的纯粹豪宅。
2000 年后竣工的东方曼哈顿、尊园、泰德苑、名仕苑等一批相对的高端楼盘散落在徐家汇各处，并未形成集聚效应。
东方曼哈顿实拍
这些楼盘如今房龄已老，又多了徐汇滨江的新盘作比较，让徐家汇实在没了留住徐汇本土客群的理由。
房龄问题加速了富人的流出，学区优势加速了中产的流入，徐家汇在楼市中的地位一直在降级。
很多预算不足的购房者正在因为过于强悍的教育资源选择徐家汇。
事实上，即便是经历了大环境下行与学区房去泡沫双重挤压后，徐家汇学区房也确实在一众强教育板块中稳如泰山。
这里有着一路顶配的升学路线，小学是汇师小学、交大附小、光启小学、虹桥路小学。公办初中则是徐汇中学、南洋模范初级中学、上海第四中学。
一房一万制图
除了学区之外，徐家汇还有夺不走的文化沉淀。
徐光启纪念馆见证明末科学启蒙，百年徐家汇天主堂与上海现存最早近代图书馆“徐家汇藏书楼”构成远东梵蒂冈宗教建筑群。
徐家汇公园保留黑胶唱片厂烟囱遗址，上海电影博物馆活化上影厂历史空间，形成可漫步的历史街区......
它们仍然矗立着，诉说上海的历史与来处。
徐汇天主教堂实拍
同时徐家汇还有多个三甲级综合医院或专科医院：复旦大学附属肿瘤医院、中山医院、上海市胸科医院、中国福利会国际和平妇幼保健院等。
这一切意味着徐家汇仍然是坐拥上海最顶级资源的板块之一。
只是新房断供的大背景下，拥有顶级资源的徐家汇仍然难掩在楼市中的失意。
02
还好，徐家汇与徐滨正在融合
东安一村、东安二村的拆迁让人感慨徐汇滨江的财大气粗，但实则两小区已经属于徐家汇与徐汇滨江之间的交界地带。
徐汇滨江最靠江边的部分也已基本开发完毕，再扩张只能往西，这意味着两板块正在走向融合。
一房一万制图
两个板块真的只是咫尺远近，到徐汇滨江走一走，再到天主教堂拍个照，才是在徐汇的正确打开方式。
徐汇滨江缺少的烟火气，有天钥桥路的老字号们补足，徐家汇缺少的现代艺术感，留给徐汇滨江的现当代展览们填空。
也许它们不是你追我赶、一较高下，而是双剑合璧、不分你我。
甚至放眼全市来看，徐汇的总面积为54.93平方千米，与徐汇同属市中心强区的静安、黄浦总面积分别约为37.3平方千米、20.52平方千米。
后两者即使处处精华，也实在没有更多空间创造意料之外的惊喜了。
而杨浦、虹口，连“初代”的滨江段还尚未真正崛起。
只有徐汇了，有这样两个已然成型的实力板块助力它成为第一个“双中心”的区域。
差异化的互补格局与走向融合的趋势，让徐汇继续强者恒强。
至于两板块的楼市，有了强区托举自然都是顶级，但必须接受的是徐家汇已经没有上升空间，“喜新厌旧”的人们确实将更多的目光转移到了徐汇滨江。
也许当两者产生更多联动之后，徐家汇的楼市才可能会有新的转机。
03
成熟的徐家汇，努力重返年轻
与徐汇滨江成为“双子星”的徐家汇，一直自我更新以适应时代需求。
虽然徐汇滨江新房频出，但说实话它的商业多是冷冷清清，氛围还得再“养一养”。
徐家汇在这方面，领先着好几个身位。
作为第一代城市副中心中唯一晋升CAZ的板块，最先让徐家汇声名鹊起的一定是它独树一帜的环形商圈。
上世纪80年代，徐家汇就有了人行天桥和第六百货，1996年东方商厦、太平洋百货开业，让它有了超越市中心的势头。
来源网络
然后是1999年年底，在当时总投资5亿美元的港汇广场开业，即被评为“全中国20年来最好的购物中心之一”。
2017年至2020年资产优化后升级为真正的重奢商场，少有能出其右者。
当时对港汇广场的升级，只是徐家汇自我更新的其中一步。
高奢商业自成一派，各自封神。
剩下的很多商场中，逛久了真是有种复制粘贴的感觉，但时隔好久再踏入拥有闪耀大球的美罗城时，它的业态着实让人耳目一新。
它人多到有点“挤”，源源不断的人流在各个区域穿梭，经历了多次改造的美罗城每一层都化身特色主题街区，彩妆集合店、文具杂货店、手办服饰店、二次元文化区......顶楼有上剧场、大众书局和SFC上影影城三大文化业态。
年近三十的美罗城，变成了上海最吸引年青一代的商场之一。
美罗城实拍，来源网络
去年，伴随一代记忆的上海六百百货宣布歇业改造，要用好几年来改造以追上现在商场的形象与业态。
不过根据最新的方案，新六百地下室层数将从3层降为1层，带来了约9000万的投资节省以及近两年的工期节省，最新消息是仅需约18个月就可建设完毕。
六百百货现状实拍
总投资约334亿元，约70.6万㎡的总体量，相当于再造一个徐家汇的ITC Maison历经近十年的等待，终于要在今年陆续营业。
刷新业态（超37万㎡超甲级写字楼、18万㎡高端住宅、一座六星级酒店等多元业态，体量27.9万㎡的巨型购物中心）、刷新天际线（370米浦西第三高地标建筑）、刷新商业体量（27.9万㎡的购物中心堪比3个国金中心），新商场再多，称得上现象级的应该只有来自老钱港企新鸿基的ITC Maison了。
ITC地上5层地下6层设计，建于1、9、11三条轨交之上，从商场能级到交通便利度足以让ITC成为上海趋之若鹜的那个。
ITC实拍，来源网络
3条地铁线，谁不曾吐槽过徐家汇站的超长换乘路线？19 个出口，谁有不曾在出站时茫然四顾寻找正确的出口？
1993年5月28日，上海地铁1号线徐家汇站到锦江乐园站6.6公里建成通车，实现了上海地铁零的突破。
作为仅次于人民广场站的上海第二大地铁枢纽站，徐家汇不得不在地下放大场地、延长通道以分流前往商圈的人群。
来源网络
地上、地面与人行天桥，三重交通系统成为徐家汇特有的奇观，也为其他地区的城市规划提供了样板。
当别人在造新，它在翻新，别人在想方设法吸引客流，它的困扰是如何更好分流。
曾经，它的发展是大家争相模仿的样板，以后，它对于城市更新的实践也会继续成为教科书。
走在前面的徐家汇，是后继者过河时要摸着的“石头”。
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