市场向来风云变幻，特别是如今逆水行舟，上海147个板块之间的排名更是不进则退。

每年更新一次的一房一万板块天梯图，从当下市场数据中反映出即时变化，今年最新版的板块天梯，一房一万加入了一个权威的数据——基准地价。

这是由官方于2021年发布的，对土地地段价值的分级，修正了之前板块天梯图中重市场、轻地段的瑕疵。

最明显的是前滩告别第一，淮海中路登顶，这个“宇宙中心”是不是更符合体感了？

当我们将基准地价指标植入到2024年数据，将其于2025年数据进行对比，还发现在基准地价等级不变的情况下（上海市城乡建设用地基准地价2020年发布），

一年来的市场变化也催促着不少板块回归到它们应有的段位，也有些板块在震荡中稳住了身形。

这其中有郊区板块，也有市区板块。

01

下沉板块，等一个筑底

五大新城，全员陨落

多年来，五大新城作为上海着力打造的卫星城，成为几大郊区中异军突起的板块，凭借着政策倾斜加速建设。

上海十四五规划中，将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城作为独立的综合性节点城市。

它们的房地产市场同样要短期看金融、中期看土地，长期看人口。

从2001年首次提出至今，五大新城到了依赖长期人口的时期。

这，很影响它们发展的后劲。

“十四五”规划原定在2025年，五大新城常住人口数达到360万，2035年每个新城人口数在100万左右。

从可见的数据来看，除了嘉定新城2023年公布实际常住人口67.4万，完成率96.3%之外。

其他新城的人口数据暂时成谜。

动力不足，直接反应在楼市上，五大新城的二手成交价仍在跌跌不休。

动迁板块，扛不住了？

从板块等级来看，动迁大居掉队了。

曹路、江桥、浦江，它们的尴尬与下文中市中心的末流板块们类似，过早有了定位，最后成了自身发展的包袱。

但当我们将2024 年以来三个板块的新房项目，每个批次的套数加总求和、各批次的网签进度求平均值后发现，它们普遍取得了高于预期的成绩。

而三者之间，确实存在不少相似之处。

“动迁大居”的身份让它们多年来被迫蛰伏，但相近的优势也给了它们后来居上的可能。

归根结底是三个板块在距离、价格、配套实用性等长板渐显，再佐以适当的未来产业规划预期。

这些特质，恰好对照了如今日渐谨慎的购房者心理。

优势一：作为早期承接市区外溢人口的动迁大居，它们与市区的距离比很多板块近得多。

优势二：它们都能顺畅地向大规划、强势板块借力。

江桥：

13号线（金运路站、金沙江西路站）和14号线（封浜站、临洮路站），30分钟直达静安寺、南京西路等市中心成了江桥极大的优势。

13号线西延段规划连接徐泾东站，未来可换乘2号线、17号线，会增强对虹桥商务区的覆盖。

在建的嘉闵线串联虹桥枢纽与嘉定新城，在江桥设金园五路站、金运路站，与13号线、14号线换乘，江桥会形成郊区少见的“三轨交汇”格局。

再加上大虹桥总部经济、数字经济的持续导入，江桥作为上海西北门户的枢纽价值也许才刚刚开始释放。

浦江：

8号线让浦江向北畅达前滩，位处滨江还能对望徐汇，捎带承接来自闵行大零号湾的辐射。

银都路隧道已经通车，浦江与华泾、梅陇实现跨江直连，打通徐汇、闵行、浦东三区产业资源通道，形成“15分钟跨江经济圈”。

未来还可能接入奉贤线。

4字开头的新房均价对比浦东郊区很具优势，能抢夺预算不足的客群。

曹路：

曹路的轨交优势或许没那么明显，但架不住离金桥、张江都很近。金海汀雲台位于金桥与曹路的交界处，成为去年浦东600万级刚需客蜂拥的积分红盘。

曹路自身也在转型，形成科教园区的研学转化。

总结来看，三大板块的降级也是因为它们曾经的尴尬定位，但随之市场观念的转变、轨交的加速兑现，它们的发展空间还很充裕。

即便背负”睡城“的名号，也能成为不少购房者心目中瑕不掩瑜的存在。

02

同在市中心，有的崛起有的下沉

市中心末流，转机何在？

为什么稍不留神， 曹家渡、新华路、四川北路、曲阳、洋泾就被迫降级？

它们身处内环绝佳的地段，却常年以“小透明”身份示人，

作为市中心的末流板块，都藏着相似的暗殇。

短板一：尴尬的位置，阻碍了发展

曹家渡与新华路接壤，分属静安与长宁，四川北路挨着杨浦鞍山，曲阳邻着凉城和五角场。

虽然身处核心，却都是不受重视的边缘地带。不乏历史沉淀，却有强邻在侧夺走了太多光芒。

市中心不比郊区，以产业论输赢。

提起郊区，我们常常说产业外溢连带着人口外溢，但市中心支柱性的第三产业浓缩在最精华的地段，基本不具备转移的可能性。

曹家渡板块配套及新房分布

更重要的是，这些地方资源不及顶尖板块，却同样没有多余的土地。

长久以来，它们只能作为低预算者买进市中心的居住圣地、“备胎”之选。

买入这里，只是以此为跳板，去接触更高端的资源而已。

特别是，这些老牌板块确实有数不尽的二手房供他们选择。

短板二：成熟的自己，封住了上限

曲阳是上海最早的大型工人新村之一，以80年代老公房为主。

曹家渡与新华路除了带点学区溢价的老公房，商品房房龄基本15年起步，吸引力逐年递减。

洋泾与陆家嘴金融城咫尺远近，却摆脱不了老破小扎堆的阴影。

前段时间陆家嘴东扩的消息甚嚣至上，如今却又被搁置，拆迁无望。

四川北路靠着瑞虹新城撑起了半边天，但大部分地方仍带着商业没落后的冷清。

金茂&庆隆四川北路项目周边实拍

吸引力不足的产品与地段，因发展过早而无法腾挪的土地、旧改动迁中的末位排序，把这些板块压得动弹不得。

成片更新难有，偶尔“挤”出来的小幅地块难有声势。

好在近来曹家渡、四川北路消息频传。

老静安久违的新房就来自曹家渡康定壹拾玖，即将入市。

金茂&庆隆四川北路项目在上批次土拍中饱受关注。

四川北路“丰字型”区域更新项目也在近日启动实施，是虹口区第一批示范城市建设项目。项目范围为以四川北路为纵轴，虬江路、衡水路、武进路为横轴形成的区域，总面积约37公顷。

但这些板块的转机仍然需要等待。

更新之后，找准定位才能真正崛起

大拆大建的成片开发，往往首先落在那些要成为城市名片的地方。

例如：三林滨江、老城厢和东外滩。

三者的共同点是，都位于黄浦江沿线，并在多年拆迁旧改后迎来重生时刻。

三林滨江作为一房一万板块天梯图中新开辟的板块，第一年出道，就位列全市19名。

老城厢、东外滩名次上升不多，但对于普遍面临 “空间饱和、成本高企、利益纠葛” 等增量困境的中心城区来说——上升一名的含金量就不容小觑。

它们崛起是无数量变积累出的，差异化拉满的质变。

东外滩，新质生产力的产业高地

东外滩，充分运用了杨浦所长。

杨浦复旦、同济等高校资源，以及多年来校企融合积累的产业能量，让东外滩找到了自己的定位——与新质生产力绑定，用产城融合实现越级。

根据Wind和权威财经机构公布的信息，新质生产力可重点分为8大领域：

1、人工智能 2、数字经济 3、新能源 4、低空经济 5、商业航天 6、生物制造 7、量子技术 8、生命科学。

除了我们熟知的美团、B站、字节等入驻之外，东外滩还深度布局了以下领域。

老西门，上海精神的超级城市IP

老西门所在的老城厢，以丰厚的历史取胜。

作为上海唯一完整保存江南传统城市肌理的区域，老城厢被定位为“全球城市文化遗产保护与历史文脉传承的标杆”。

在位置上，老西门位于外滩-陆家嘴-北外滩“黄金三角”腹地，物理距离与外滩仅“一街之隔”，成为缝合上海过去与未来的“城市心脏”。

正因如此，老城厢如今的新房供应，多包含风貌别墅，新入市的嘉里金陵华庭则是融合了金陵东路的“骑楼”风情。

历史不能重演，因此承载历史的土地不可复制。

三林滨江，滨江唯一的海派低密住区

真的可以有一个板块，只靠铺陈绿地、建造住宅取胜。

伴随着近两年前滩百合园、前滩润璟，以及前滩公馆的热卖，三林滨江用一种横空出世、前所未见的姿态闯入了人们的视线范围。

整个板块的绿地率高达约65%，直接超越新江湾城、世博文化公园等成为市中心最大的绿肺。

它的住宅部分被建设成为“具有海派风貌的特色片区”，也就是如今所说的“前滩CLD”。

按照楼盘计算容积率的方法来算，三林滨江的容积率仅约1.1。

在浦东的黄浦江边，一个滨江段、大浦东都未曾有过的板块新物种正冉冉升起。

03

写在最后

五大新城的“人口困局”、动迁板块的“轨交逆袭”、市中心板块的“更新挣扎”......

无论排名高低，每个板块都各有各的进步与瓶颈。

基准地价的引入，正好与那些正在用实打实的轨交、价差和产业预期收获务实红利的板块一一对应。

于是2025板块天梯图与市场一起，回归到了土地的真实含金量——地段。

当潮水褪去，泡沫渐隐，不进则退的板块竞赛里，唯有最客观、最真实的价值才能穿越周期。

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